재건축 매도청구 절차 완벽 정리 | 법정기한부터 감정평가까지 한눈에
법도명도
본문
재건축 매도청구 절차
법정기한부터 감정평가까지
조합설립 미동의자·현금청산자 문제, 정확한 절차로 해결하세요
재건축 사업, 한 명의 미동의자 때문에 멈춰 있지 않나요?
조합설립 동의율 80%를 넘겼지만, 나머지 20% 때문에 사업이 지연되고 있습니다. 분양신청 기간이 끝났는데 현금청산자들이 협의를 거부합니다. 사업시행계획인가를 받았지만 다음 단계를 어떻게 진행해야 할지 막막합니다.
매도청구 절차를 정확히 알지 못하면, 법정 기한을 놓쳐 수천만 원의 지연이자를 부담하게 됩니다.
재건축 매도청구, 왜 이렇게 복잡할까요?
재건축 매도청구는 단순히 내용증명을 보내는 것이 아닙니다.
사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내 촉구, 2개월 회답기간 준수, 그 이후 2개월 이내 소송 제기라는 엄격한 법정 기한이 존재합니다. 하나라도 놓치면 매도청구권 자체가 소멸하거나, 재조합설립인가 절차를 처음부터 다시 밟아야 합니다.
더 심각한 것은, 60일 제소기간을 넘기면 연 5%에서 최대 15%의 지연이자를 지급해야 한다는 점입니다.
매도청구 절차, 정확히 알아야 성공합니다
사업시행계획인가 고시 후 30일 이내 촉구
사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자에게 조합설립 동의 여부를 회답하라는 서면 촉구를 발송해야 합니다. 이 기한을 넘기면 매도청구권 행사 자체가 무효가 될 수 있습니다.
촉구 대상자: 조합설립 미동의자, 사업시행자 지정 미동의자
촉구 수령 후 2개월 회답기간
촉구서를 받은 토지등소유자는 수령일로부터 2개월 이내에 참가 여부를 회답해야 합니다. 2개월 이내 회답하지 않으면 미동의 의사를 표시한 것으로 간주됩니다.
주의사항: 이 기간은 숙려기간으로 단축할 수 없습니다. 회답기간 경과 후에도 소송 계속 중 번의하여 참가할 수 있습니다.
2개월 만료 후 2개월 이내 소송 제기
회답기간 2개월이 만료된 날로부터 다시 2개월 이내에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 기간을 넘기면 매도청구권이 소멸합니다.
치명적 실수: 촉구서가 일부 대상자에게 도달하지 않아 재발송하느라 먼저 도달된 사람들의 제소기간을 놓치는 경우가 많습니다.
법원 감정평가 진행
소장 접수 후 재판부는 시가 감정을 위해 감정인을 선정합니다. 감정인 선정부터 철저히 준비해야 합니다. 대형 감정평가법인이 아닌 개인 감정평가사 선정을 요청하거나, 복수 감정인 후보자 추천을 신청할 수 있습니다.
전략 포인트: 감정의견서를 사전 제출하고, 현장 실지조사에 참여하여 적극적으로 의견을 개진하세요.
판결 및 소유권 이전
감정 결과를 기초로 법원이 매매대금을 확정하고, 매매대금 지급과 동시에 소유권을 이전하라는 판결을 선고합니다. 판결 확정 후에도 대금 지급이 지연되면 반소를 제기하여 지연이자를 추가로 받을 수 있습니다.
후속 조치: 인도가 이루어지지 않으면 명도소송 및 강제집행으로 연결됩니다.
현금청산자에 대한 매도청구는 다릅니다
미동의자 매도청구와 현금청산자 매도청구는 절차가 다릅니다
현금청산자는 이미 조합설립에 동의했지만 분양신청을 하지 않은 사람입니다. 따라서 별도의 최고 절차 없이 바로 진행할 수 있습니다.
관리처분계획 인가·고시일 다음 날부터 90일 이내 협의 → 협의 불성립 시 60일 이내 소송 제기
60일 제소기간을 넘기면 연 5%~15% 지연이자가 발생합니다. 다만 매도청구권 자체는 소멸하지 않습니다.
법정 기한을 놓치면 생기는 일
매도청구권 소멸
2개월 제소기간을 넘기면 매도청구권이 소멸하여, 조합설립변경인가를 새로 받아야 합니다. 처음부터 다시 절차를 밟는 것과 동일합니다.
천문학적 지연이자
현금청산자의 경우 60일 제소기간 초과 시 연 5%에서 최대 15%의 지연이자를 지급해야 합니다. 사업 규모에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 부담이 커집니다.
사업 전체 지연
절차를 다시 밟는 동안 최소 6개월에서 1년 이상 사업이 지연됩니다. 조합원들의 불만이 커지고 사업 전체가 표류할 수 있습니다.
조합 신뢰도 하락
법정 절차조차 제대로 지키지 못한 조합이라는 인식이 확산되면, 향후 모든 의사결정에서 조합원들의 협조를 얻기 어려워집니다.
집합건물법에 따른 소규모 재건축도 가능합니다
소규모 빌라나 상가 집합건물도 재건축이 가능합니다
도시정비법 제정 이후에도 집합건물법에 따라 재건축을 진행하고 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 대법원 2023년 판례로 명확히 확인되었습니다.
집합건물법 절차: 재건축 참가 여부 서면 촉구 → 2개월 회답기간 → 기간 만료일부터 2개월 내 시가로 매도청구
9세대 집합건물, 4층 연립주택 등 소규모 건물에서도 활용 가능합니다.
법도 명도소송센터 엄정숙 변호사
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 법률적 판단을 대체할 수 없습니다. 재건축 매도청구 절차는 사업 유형, 조합 상황, 대상자 특성에 따라 달라질 수 있습니다.
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