1. 계약해지 통보를 하지 않았습니다

월세 연체가 법정 기준(주택 2개월치, 상가 3개월치)을 넘었다고 해서 자동으로 계약이 해지되는 것이 아닙니다. 반드시 임차인에게 계약해지를 통보해야 합니다.

많은 건물주들이 "계약기간이 끝났으니 당연히 나가야 한다", "갱신요구권을 다 썼으니 계약이 종료된다"고 착각합니다. 하지만 법원은 명확한 해지 통보가 없으면 명도소송을 기각합니다.

해결방법: 내용증명으로 계약해지를 명확히 통보하고, 해지 사유(연체액, 연체기간 등)를 구체적으로 적시해야 합니다. 카카오톡이나 문자도 가능하지만, 내용증명이 가장 확실합니다.

2. 연체액 기준을 잘못 계산했습니다

주택임대차보호법의 '2기 연체'는 단순히 2개월 동안 월세를 안 낸 것이 아닙니다. 연체된 월세 총액이 2개월치가 되어야 합니다.

예를 들어 세입자가 1개월은 한 푼도 내지 않았지만, 다음 달에는 절반을 냈다면? 총합이 2개월치에 미달하므로 소송을 제기할 근거가 없습니다. 상가는 3개월치 총액이 기준입니다.

정확한 기준: 주택 - 2개월치 월세 총액 이상 연체 / 상가 - 3개월치 월세 총액 이상 연체

3. 점유이전금지가처분을 신청하지 않았습니다

명도소송은 짧게는 3개월, 길게는 6개월 이상 걸립니다. 이 기간 동안 세입자가 악의적으로 다른 사람에게 점유를 넘기면 어떻게 될까요?

승소 판결을 받아도 집행할 수 없습니다. 판결문의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않기 때문입니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 다시 해야 합니다.

필수조치: 명도소송 제기 전 또는 동시에 반드시 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 이를 통해 점유자가 바뀌어도 강제집행이 가능합니다.

4. 보증금 반환 의무를 이행하지 않았습니다

위법을 저지른 세입자라도 보증금을 돌려받을 권리는 있습니다. 세입자는 이를 악용해 "보증금을 못 받았다"며 패소 판결 후에도 버티는 경우가 많습니다.

명도소송 진행 중 건물주는 세입자에게 보증금 반환 의사를 명확히 해야 합니다. 세입자가 고의로 받지 않는다면 공탁 제도를 이용하면 됩니다.

공탁이란? 법원 지정 기관에 보증금을 임시로 맡겨 건물주의 반환 의무를 인정받는 제도입니다.

5. 임시특례 기간의 연체를 해지 사유로 삼았습니다

상가건물임대차보호법 임시특례 규정(2020년 9월 29일부터 6개월)에 따라, 이 기간의 연체액은 해지 사유로 볼 수 없습니다.

이 기간의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지했다면 위법한 계약 해지이며, 명도소송도 기각될 가능성이 높습니다.