경매 낙찰 후 6개월이 지났다면? 명도소송 인도명령 핵심 가이드
법도명도
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경매 낙찰 후 6개월, 이 시점이 운명을 가른다
인도명령과 명도소송, 무엇이 다른가? 부동산 회수 방법의 모든 것
부동산전문·민사전문 변호사(대한변협 등록) | 공인중개사 자격 보유 | 『명도소송 매뉴얼』 저자 | MBC·KBS·SBS 다수 출연
경매 낙찰 후 점유자가 안 나간다면?
경매로 부동산을 낙찰받아 대금을 완납했습니다. 이제 소유권은 내 것이지만, 채무자나 임차인이 여전히 그 건물을 차지하고 있습니다. 협의해도 나가지 않고, 연락조차 되지 않습니다.
바로 '인도명령'과 '명도소송'입니다. 이 둘의 차이를 정확히 알지 못하면 시간과 비용을 낭비하게 됩니다.
인도명령 vs 명도소송: 무엇이 다른가?
낙찰 대금 납부 후 6개월이 지나면 인도명령은 신청할 수 없습니다. 또한 점유자가 대항력을 가진 선순위 임차인이라면 처음부터 인도명령 대상이 아니므로 명도소송으로 진행해야 합니다.
인도명령 신청 절차와 요건
경매법원에 인도명령 신청서 제출
점유자 신분에 따라 서면 또는 출석 심문
채무자/소유자는 3일 이내, 임차인은 배당 후 3일 이내
결정문 송달 후 법원 소속 집행관에 의한 강제집행
| 점유자 유형 | 심문 절차 | 결정 시기 |
|---|---|---|
| 채무자·소유자 | 심문 없이 진행 | 신청 후 3일 이내 |
| 임차인 | 서면 진술서 제출 | 배당기일 후 3일 이내 |
| 유치권자·지상권자 | 출석 심문 | 심문 후 1~2개월 |
인도명령 결정문 자체가 집행권원이 되므로, 별도의 소송 없이 송달만 되면 즉시 강제집행이 가능합니다. 시간과 비용을 대폭 절감할 수 있는 효율적인 절차입니다.
명도소송은 언제 필요한가?
다음과 같은 경우 명도소송을 제기해야 합니다:
정식 재판 절차로 진행됩니다. 소장 제출, 변론기일 진행, 증거 제출 등 체계적인 법적 절차를 거쳐 판결을 받게 됩니다.
통상 4~6개월 소요됩니다. 상대방이 악의적으로 지연시키는 경우 1년까지도 걸릴 수 있어 점유이전금지가처분이 필수적입니다.
점유이전금지가처분: 명도소송의 필수 절차
명도소송을 제기할 때 반드시 함께 신청해야 하는 것이 점유이전금지가처분입니다.
소송 진행 중 점유자가 제3자에게 점유를 이전하면, 승소 판결을 받아도 그 제3자에게는 효력이 미치지 않습니다. 다시 그 제3자를 상대로 새로운 명도소송을 제기해야 하는 악순환에 빠지게 됩니다.
점유이전금지가처분을 신청하면:
명도소송 비용은 얼마나 드나?
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 변호사 선임료 | 200만원부터 | 법도 명도소송센터 기준 (부가세 별도) |
| 명도소송 인지대 | 30만원 내외 | 부동산 가액에 따라 상이, 전자소송 시 10% 할인 |
| 송달료 | 5~10만원 | 피고 수와 사건 유형에 따라 차등 |
| 점유이전금지가처분 인지대 | 약 9,000원 | 전자소송 할인 적용 시 |
| 보증보험료 | 5~10만원 | 가처분 담보 제공용 |
| 총 실비 | 50~100만원 | 법원 및 실비용 합계 |
※ 내용증명만 별도 의뢰 시 20만원
승소 시 소송비용 청구 가능
명도소송에서 승소하면 상대방에게 소송비용을 청구할 수 있습니다. 법원 실비는 전액 청구 가능하며, 변호사 보수는 대법원 규칙에 따라 정해진 한도 내에서 청구할 수 있습니다.
강제집행 절차: 최종 단계
인도명령 결정이나 명도소송 승소 판결을 받았다면, 마지막 단계는 강제집행입니다.
판결문에 집행문 신청 (인도명령은 불필요)
관할 법원 집행관에게 신청
법원 소속 집행관이 현장에서 강제로 짐 반출
열쇠 인수 및 점유 이전 완료
강제집행은 신청부터 실제 집행까지 약 3개월이 소요됩니다. 법원 소속 집행관이 직접 현장을 방문하여 점유자의 짐을 강제로 반출하고 점유를 회수합니다.
참고: 부동산인도강제집행은 명도소송과는 별도 계약으로 진행되며, 추가 비용이 발생합니다.
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본 내용은 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 구체적인 법률적 조언이 아닙니다. 실제 사안은 개별 사건의 특성, 증거 자료, 법원의 판단 등에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 정확한 법률 검토와 상담은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 받으시기 바랍니다.
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