명도 강제집행 절차, 판결 후 현장까지 한 번에 이해하기 | 법도 명도소송센터
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명도 강제집행 절차, 판결 후 현장까지 한 번에 이해하기
점유 회수가 지연될수록 임대인의 시간·비용 손실은 커집니다. 판결만으로 끝나지 않는 실제 집행 흐름을, 준비 → 신청 → 실행 → 정리까지 순서대로 설명합니다.
신뢰 포인트
부동산전문·민사전문(대한변협), 공인중개사 자격. 『명도소송 매뉴얼』 저자.
명도 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+ 직접 수행.
MBC·KBS·SBS·YTN 등 다수 매체 출연.
전체 흐름 요약
집행을 시작하는 조건
확정판결, 화해권고결정 확정, 조정조서, 제소전화해 조서, 집행력 있는 공정증서 등 집행권원을 확보합니다. 이어서 집행문 부여와 확정·송달증명을 함께 준비하면 다음 단계가 빨라집니다.
집행관 사무소 신청과 예납
관할 집행관 사무소에 신청서를 접수하고, 운반·보관·열쇠공·집행보조인 등 현장에 필요한 예납금을 고지받아 선납합니다. 관할·현장 상황에 따라 일정이 배정됩니다.
사전 통지와 일정 확정
집행관은 현장 안내 및 최후 통지로 자진퇴거를 유도하고, 집행일을 확정해 통지합니다. 통지 이후에는 현장 보존과 출입 통제가 중요합니다.
현장 집행(점유 회복)
필요 시 경찰 입회 요청, 열쇠공 개문, 유체동산 목록화·보관(또는 법령·지침에 따른 처리) 후 열쇠 인수까지 진행합니다. 집행관의 조서로 점유 회복이 확인됩니다.
비용 정리와 회수
예납은 신청인이 먼저 부담하지만, 집행에 소요된 비용은 채무자 부담이 원칙입니다. 사정에 따라 배당·상환 청구 등으로 회수 절차를 진행합니다.
분쟁 예방 포인트
점유이전금지가처분으로 점유자 변경을 봉쇄하고, 필요 시 인도명령(경매 사건 등)을 병행합니다. 현장에서는 물품 목록·사진 기록, 출입자 통제, 열쇠 인수 확인이 핵심입니다.
현장에서 자주 묻는 질문
기간은 어느 정도인가요?
관할, 집행관 일정, 물건 상태(창고/보관 필요 여부), 출입 동선 등에 따라 달라집니다. 서류가 정확하고 예납이 지체되지 않을수록 빠르게 진행됩니다.
현장 안전은 어떻게 확보하나요?
저항 예상 시 경찰 협조 요청이 가능하며, 개문은 열쇠 기술자와 함께 진행합니다. 제3자의 물건이 섞여 있으면 구분·보관 절차를 지킵니다.
무엇을 미리 준비해야 하나요?
집행문 부여된 정본, 확정·송달증명, 목적물 표기 정확화(주소·표제부 등), 보관창고 협의, 출입 통제 인력 계획을 미리 점검합니다.
비용은 누가 부담하나요?
집행에 필요한 비용은 원칙적으로 채무자 부담입니다. 다만 신청 단계에서는 신청인이 예납하고, 사후에 정산·회수 절차를 밟습니다.
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서류
① 집행권원 정본(확정기입) ② 집행문 부여 ③ 확정증명·송달증명 ④ 목적물 표시 서류(주소·표제부 등) ⑤ 신분증·위임장(대리 진행 시)
일정
① 집행관 신청·예납 → ② 현장 사전 통지 → ③ 집행일 지정 → ④ 현장 집행(개문·목록화·보관) → ⑤ 열쇠 인수 및 조서 수령
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법도 명도소송센터 바로가기 전화 상담 02-591-5657현장 팁 — 불필요한 마찰을 줄이려면
집행일 전날 목적물 전기·가스·수도 상태를 점검하고, 귀중품 오인 가능성이 있는 물건은 목록 작성 시 위치·상태를 구체화합니다. 제3자 임치·보관이 필요한 경우 비용과 기한을 미리 안내하고, 출입 통제는 최소 동선으로 설계합니다. 분리수거·청소 범위도 조서에 남기면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
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여기 제공된 내용은 일반적인 절차 설명으로, 실제 사건의 사실관계·관할·증거 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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