엄정숙 부동산 전문변호사의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘은 333페이지. "명도소송에서 주의해야 할 핵심 포인트" 부분을 발췌합니다. 이 장에서는 점유자의 특정 과 부동산 특정방법에 대해 다루고 있습니다. 즉, 명도소송에서 주의해야 할 핵심포인트는 "특정"을 잘 해야 한다는 설명입니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 교보문고등에서 판매되고 있는 서적입니다.

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* 명도소송에서 주의해야 할 핵심포인트

명도소송은 최소 3개월 이상 길게는 1년 이상도 소요되는 장기간의 프로젝트이다. 이 기간 동안 진행하여 받아낸 결과물이 집행단계에서 무용지물이 되면 그야말로 시간손실이 엄청나다. 잘못 받은 판결문으로 인해 최종목표인 강제집행을 실행할 수 없다면 그 동안에는 시간 낭비만 한 꼴이 된다. 이런 실수를 줄이기 위해서는 상당히 주의해야 하는데 명도소송에서 가장 주의해야 할 두가지 핵심을 짚어본다.

1. 점유자 특정

가. 독립된 점유자와 점유보조자의 구별

부동산을 점유하는 자는 모두 특정하여 명도소송에서 피고로 지정해야 한다. 그런데 점유하고 있는 사람 중에서 별도로 피고로 지정하지 않아도(판결문을 받지는 않아도) 집행할 수 있는 자가 있는데 이를 '점유보조자'라고 한다.

점유보조자란 점유자의 동거가족과 같이 별도의 독립한 점유권원이 없는 자이다. 주거용 임대주택인 경우에 남편의 이름으로 계약을 한 경우에 임차인의 배우자나 그 자녀들은 명도소송에서 모두 피고로 지정할 필요가 없다. 점유보조자이기 때문이다.

상가건물에서도 점원이거나 직원에 해당할 경우에는 굳이 피고로 지정하지 않는다. 점유보조자에 해당하기 때문이다. 그러나 상가건물에서 부부가 점유하고 있더라도 남편명의와 아내 명의로 혹은 아버지와 자녀 이름으로 각각 사업자등록증상 명의를 가지고 공동영업을 하고 있다면 이 경우에는 점유보조자가 아니라 독립된 점유자이므로 각각 피고로 모두 지정하여 판결을 받아야 한다.

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독립된 점유자인지 점유보조자인지 구별이 어렵다면 되도록 명도소송의 피고로 모두 지정하는 것이 더 안전하다. 왜냐면 명도소송의 특성상 명도소송을 제기한 이후 발견된 추가적인 점유자라고 해도 명도소송에서 피고추가를 할 수 없고 다시 새로운 명도소송을 제기해야 하는 특징이 있기 때문에 소송이 여러 개(사건번호가 별도로 부여되고 담당법원이 나누어짐) 진행되는 번거로움이 있다. 따라서 소제기 전에 점유자인 것으로 판단될 가능성이 있다면 명도소장 접수하는 단계에서는 우선 피고로 지정하였다가 소송에서 점유하지 않는 것으로 확인 되거나 단순히 점유보조자인 것이 확인되면 그 피고는 소송 진행 도중에 일부취하서를 제출하는 방법으로 피고에서 빼면 된다.

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2. 부동산 특정 방법

소송 진행할 때 부동산을 정확히 특정하여 표시하지 않으면 판결이 나더라도 집행이 안 될 수 있다. 집행관이 현장의 부동산목적물과 집행 대상이 되는 판결문상의 부동산이 달라서 '집행불능 ' 이라는 판단을 할 수 있다.

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