법도명도소송센터입니다. 오늘은 상가임대차계약 체결시 임대인과 임차인 사이에 기간의 결정에 대해서 설명드리겠습니다. 상가건물 임대차보호법 상 기간을 결정하는 일은 상당히 중요합니다. 임차인이 사업을 진행하며 계속 그곳에 머무를 것인지, 아니면 다른곳으로 갈 것인지를 판단해야 하는 상황이 비일비재 하기 때문입니다. 현실에서 이렇게 중요한 부분을 법은 어떻게 규정하고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

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오늘 이야기 이어갑니다.

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계약기간의 약정

임대차기간은 임대인과 임차인 사이에 자유로이 정할 수 있으나, 상가건물 임대차보호법은 제9조 제1항에서 "기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다."고 하여 임차인을 보호하기 위한 최소한의 임대차기간을 보장한 규정을 두고 있다. 이는 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차의 기간을 당사자 사이의 의사나 약정에 관계없이 법률상 1년으로 간주함으로써 영세한 상가임차인의 권익을 보호하기 위하여 마련한 규정으로 최소한 1년간의 임대차기간을 임차인에게 보장하여 주려는 것이다.

기간의 정함이 있는 경우

가. 1년으로 정한 기간

상가건물 임대차보호법상 임대차의 최소한의 기간은 1년이다. 1년으로 정한 임대차기간은 특별한 사유가 없는 한 임차인이 계약기간 내 해지를 할 수 없다. 따라서 영업을 하지 않고 점포를 비운 경우 남은 계약기간의 차임은 지불하여야 한다. 보증금청구시점은 기간만료일이므로 기간만료 1개월 전까지 통보하여야 한다. 임대인의 경우는 기간의 정함이 없는 경우가 같다.

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상가건물을 장기간 임대차를 정한 경우 영업이 잘 되지 않거나 갑작스러운 사정으로 인하여 영업을 하지 못할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약을 해지할 수 없기 때문에 보증금 회수에 난처한 점이 있고, 월세가 있는 경우 상가건물을 비워주어도 다른 임차인이 들어올 때까지 월세를 지불해야 하는 문제점이 있다. 따라서 상가건물은 최초계약으로부터 10년까지는 일정한 요건만 갖추어지면 계약갱신을 요구할 수 있으므로 기간을 정함에 있어서는 신중할 필요가 있다.

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나. 1년 미만으로 정한 기간

기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항). 따라서 임차인은 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우라도 1년의 기간을 주장할 수 있고, 그 약정한 임대차기간을 주장할 수도 있으므로 선택이 가능하다. 보증금청구시점은 기간만료일이므로 기간만료 1개월 전까지 통보하여야 한다. 임대인의 경우는 기간의 정함이 없는 경우와 같다.

기간을 정하지 않은 경우

기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 1년으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항 본문). 따라서 임차인은 1년의 기간을 주장할 수 있고, 또한 언제든지 해지가 가능하다. 즉, 임차인은 양자택일을 할 수 있다. 이 경우 임차인의 보증금청구시점은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대인에게 보증금을 받을 수 있다. 임대인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 없으므로 1년 동안 해지가 불가능하다.

임의해지특약이 있는 경우

임대차계약서에 특약사항으로서, 예컨대 "임대인과 임차인은 임대차기간 중이라도 언제든지 계약을 해지할 수 있다."라는 임의해지의 약정을 한 경우, 이는 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 임차인에게 불리한 조항이 되므로 무효가 된다. 따라서 임대인은 임차인을 1년간 법이 정한 사유가 없으면 계약을 해지할 수 없다. 그러나 임차인은 이 특약이 불리한 것이 아니므로 언제든지 해지하여 나갈 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수 있다.

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오늘은 임대차 계약기간에 대해 설명드렸습니다.