엄정숙 부동산 변호사님의 저서 ​<명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘은 181페이지에 있는 명도소송에서 서 명도소송에서 승패여부 알아보기에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 명도소송에서 대표적인 해지사유에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매중인 책입니다.

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가. 명도소송에서 대표적인 해지사유

이제부터 명도소송의 해지사유를 알아보자. 명도소송에서 대표적인해지사유는 차임연체이다. 차임연체의 경우에도 정확히 언제해지사유가 되는지 진단해 보아야 한다.

임차인이 차임연체를 한다고 하여 모든 경우에 해지사유가 되는 것은 아니기 때문이다. 차임연체의 의미를 정확히 알고 명도소송을 시작해야만 명도소송에서 패소당하는 낭패를 벗어날 수 있다.

계약기간과 관련하여 묵시적 갱신이 성립될 상황에 있는 경우 묵시적갱신이 되는 것을 막고 기간만료로 해지통보를 해야만 한다는 점과, 상가건물인 경우 10년간 갱신요구권이 인정된다는 점을 숙지해야 한다.

이 밖의 해지사유로 임차인이 무단전대한 경우에도 해지사유가 되는 경우를 살펴보고, 소유권자인 경우 상대방의 정당한 점유권원 없는 무단 점유를 하고 있을 때, 사용대차계약의 종료로 인한 인도, 임차인의전차인에 대한 인도청구권을 행사하는 경우를 알아본다.

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① 차임연체 및 해지 통지

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(가) 명도소송 중 가장 많은 해지사유

명도소송에서 가장 많이 발생하는 사유는 임대차 계약 상 임차인의 의무위반이다. 의무위반 중에서도 가장 많이 발생하는 사유는 임차인의 차임연체이다. 과거 약 10년간 법도 명도소송센터에서 진행한 실제 소송사례를 분석해 본 결과 계약해지사유의 66%(3건 중 2건)는 차임연체에 해당하는 것으로 분석된다.

월임대료를 받고 있는 임대인인 경우 명도소송에서 가장 많이 문제되는 차임연체에 관해 정확히 알아둔다면 추후 차임연체로 인한 해지사유로 명도소송을 진행할 때 승소여부를 판별할 수 있다.

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(나) 차임연체 유형

차임연체의 경우에도 해지사유와 관련하여 가장문제되는 것은 4가지의 경우로 나누어 볼 수 있다.

첫째, 과연 연체의 정도는 2기분이 연체사유인지, 3기분이 연체사유인지 구별

둘째, 1기분만으로도 해지할 수 있다고 계약으로 정할 수 있는 지

셋째, 2기분과 3기분의 연체의 정확한 의미

넷째, 과거에 연체한 사실이 있으나 현재에는 연체한 사실이 없을 경우

(다) 2기분 혹은 3기분

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1) 상가와 주택의 구별

임대차계약관계 중 상가와 주택의 경우 각 차임연체의 해지사유는 다르다. 상가건물인 경우에는 상가건물인대차보호법에 의해 3기분이 해지사유이며, 상가건물이 아닌 일반 임대차(주택, 공장, 토지임대차등)인 경우에는 민법의 적용을 받아 2기분이 해지사유이다. 정리하자면, 상가건물 임대차계약을 체결한 경우에는 상가건물임대차보호법에 따라 3기가 해지사유가 된다. 상가건물이 아니어서 민법의 적용을 받을 경우라면 민법상 차임연체로 인한 해지사유는 3기가 아닌 2기만 연체해도 계약해지사유가 된다.

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▣ 상가건물인대차보호법

제10조의 8 (차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13]

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▣ 민법

제640조 (차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

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<하략>