명도소송 강제집행 ‘계고’ 완전 가이드 | 법도 명도소송센터
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명도소송 강제집행 ‘계고’ 단계에서 무엇을 준비할까
‘계고’는 부동산 인도 강제집행에 앞서 집행관이 예고와 유예를 고지하는 절차다. 집행일정, 열쇠 개문 가능성, 물건 반출·보관 처리, 자진 인도의 마감기한이 안내된다. 이 단계에서 준비가 정확하면 실제 집행 당일의 시간·비용 손실을 크게 줄일 수 있다.
‘계고’의 핵심 의미와 범위
계고는 판결·인도명령 등의 집행권원에 기초한 부동산 인도 집행을 예고하고, 채무자에게 자진 퇴거 기회를 마지막으로 제공하는 통지다. 통지서에는 예정된 집행일, 집행 시 열쇠공 투입 가능성, 반출하지 않은 동산의 목록화·운반·보관 방침, 비용 부담의 원칙이 포함된다. 집행관은 현황조사 후 통지서를 송달하거나 방문 고지하며, 연락이 닿지 않는 경우에도 법이 정한 방식에 따라 진행된다.
강제집행 전 ‘계고’까지의 흐름
1) 신청·현황조사
집행정본과 확인서류로 부동산 인도 집행을 신청하면, 집행관이 현장 구조·점유자 상태를 조사한다. 이때 출입·보관·운반 협력 업체의 필요성도 검토된다.
2) 계고 통지
채무자에게 예정일과 준비사항을 고지한다. 자진 인도 기한을 두고, 기한 내 미인도의 경우 지정일에 강제집행을 실시함을 명확히 안내한다.
3) 일정 확정
자진 인도 여부, 열쇠 인수 가능성, 동산 처리 난이도에 따라 집행 인력·차량·보관창고 등을 예약한다. 필요시 경찰·관리주체와 협조 체계를 사전 구축한다.
집행 당일에는 이렇게 진행된다
지정 시간에 집행관과 인력·차량이 도착하면 신분 확인 후 출입을 시도한다. 열쇠 인수 실패 시 개문 작업에 착수하며, 내부 동산은 목록화·사진 촬영 후 운반·보관된다. 점유자는 현장에서 인적사항을 확인하고, 문서 확인 뒤 인도를 완료한다. 출입문은 교체 또는 봉인되고, 열쇠는 소유자에게 인계된다.
현장 확인
점유자·전입 여부, 잠금 상태, 위험요소를 체크한다.
개문·목록화
필요시 개문 후 동산을 촬영·표기한다. 귀중품은 별도 봉함한다.
운반·보관
보관 창고로 이동시키고 인계증을 작성한다. 보관료는 원칙적으로 채무자 부담이다.
준비 서류와 체크리스트
① 집행정본(판결·인도명령 등) ② 확정증명서 또는 가집행선고 확인 ③ 송달증명 ④ 대상 부동산 등기부 등본·도로명 주소 증명 ⑤ 위임 관계 서류 ⑥ 관리비 체납 내역·전입세대 열람 등 현황 자료.
자주 받는 질문
- 계고장을 받았는데 일정 변경이 가능한가?
- 정당한 사유가 있고 당사자 모두의 이익에 부합하면 조정이 가능한 경우가 있다. 다만 이미 예약된 인력·차량·창고가 있다면 변경 비용이 발생할 수 있다.
- 점유자와 연락이 두절되면 어떻게 되나?
- 연락이 없어도 정해진 방식대로 진행된다. 집행일에 개문 후 목록화·보관을 거쳐 인도가 실행된다.
- 동산은 얼마 동안 보관하나?
- 보관기관의 규정과 현장 사정에 따라 정해진 기간 동안 보관되며, 미인수 시 처분 절차가 이어질 수 있다.
전담 변호사 진행
의뢰가 접수되면 사건은 전담 변호사 1인이 책임 수행한다. 특히 엄정숙 변호사가 직접 진행할 경우 풍부한 실무 경험을 바탕으로 전략 수립과 현장 대응의 완성도가 높다.
법도 명도소송센터법도가 함께하는 전 과정 지원
명도 내용증명 작성부터 점유이전금지가처분, 소장 접수, 선임계약, 강제집행 일정 조율까지 전 과정을 지원한다(집행은 별도 선임). 사건 난이도·증거 상태·현장 여건에 따라 전략이 달라지며, 무료 전화상담에서 투명하게 안내한다. 예시 비용: 명도소송 선임료 200만원부터(케이스별 상이). 선임 시 점유이전금지가처분·내용증명 비용은 별도 청구하지 않는다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약으로 진행한다.
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