명도소송 강제집행 점유｜재점유 방지·인도집행 완결 가이드
법도명도
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강제집행에서 ‘점유’를 확실히 회수하는 방법
인도집행 당일의 절차부터 열쇠 인수, 재점유(재입주) 방지까지. 판결 이후 진짜로 끝내려면 마지막 한 끗, 점유 관리가 핵심이다.
왜 점유 관리가 승패를 가르나
명도소송 강제집행은 ‘열쇠를 넘겨받는 순간’으로 끝나지 않는다. 인도집행 직후 재점유를 시도하거나 제3자가 점유자로 바뀌면 다시 집행을 준비해야 한다. 그래서 점유의 연속성을 확보하는 계획이 필요하다.
이 글이 특히 유용한 분
① 계약만료·연체·무단점유로 즉시 퇴거가 필요한 임대인
② 경매 낙찰 후 인도를 앞둔 소유자
③ 판결을 받았지만 재점유가 걱정되는 건물주
핵심 요약
인도집행 전·중·후 체크리스트
강제집행 절차는 같아 보여도 현장 변수가 많다. 아래 목록을 기준으로 누락 없이 준비하면 재점유·집행방해 가능성을 크게 줄일 수 있다.
집행 전: 점유 고정
- 점유이전금지가처분으로 임차인이 제3자에게 ‘명의만’ 넘기는 상황을 막는다.
- 인도명령/확정판결 집행권원 점검, 계고 일정 및 집행관 배정 확인.
- 보관 계획 유체동산 목록 파악, 보관창고·운반 인력 사전 예약.
- 출입 통제 공용출입문·주차장·우편함 등 이차 출입루트 확인.
집행 당일: 인수·확정
- 열쇠·도어락 비밀번호를 인수 확인서에 명시하고 즉시 변경한다.
- 점유 이전 흔적 (짐 반출·제3자 상주 여부) 사진·영상으로 확보.
- 유체동산 처리 유기물·폐기물 분리, 집행관 지휘에 따른 보관·인계.
- 계량기·우편 사용 중지 요청, 각종 고지서 수령지 변경.
집행 후: 재점유 차단
- 잠금장치 교체 도어락·창문 걸쇠·창고 자물쇠 일괄 교체.
- 현장 관리 점등 타이머·우편회수·정기 순찰로 공실 티를 줄인다.
- 간접강제 위반 시 일당 금전제재 신청 검토.
- 재입주 정황 발견 즉시 집행관과 추가 집행 예약.
현장 대응은 사건 구조에 따라 다르다. 법도 명도소송센터는 명도 내용증명→점유이전금지가처분→명도소송→강제집행의 전 과정을 설계하고, 집행(별도 계약)은 집행전문가가 동행하여 리스크를 줄인다.
현장에서 자주 겪는 변수와 대응
점유자 변경, 유치권 주장, 무단 재점유 등은 흔한 장면이다. 사전 조치와 증거화가 빠를수록 집행력이 유지된다.
제3자 점유 주장
가처분 이전의 전대·동거인은 현장에서 실점유 여부가 쟁점이 된다. 계약관계·우편·공과금·짐 배치 등 생활 흔적으로 실거주를 확인하고, 집행관 조서에 반영한다.
유치권·채무 분쟁 제기
공사비 등 유치권 주장은 점유 계속이 핵심이다. 현장 사진·공사계약·키 인수 경위로 허위 주장을 걸러낸다. 필요한 경우 별도 소송·보전처분으로 대응한다.
재점유(재입주) 시도
도어락 교체·공실관리로 물리적 차단을 하고, 위반행위는 간접강제로 금전 부담을 높인다. 반복 시 추가 집행을 예약한다.
진행과 비용 안내(사건별 상이)
상담 후 사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있다. 전화만으로도 접수가 가능하며 전국 진행이 가능하다.
선임 범위
명도 내용증명·점유이전금지가처분·소장 및 서면·변론 준비·판결 후 인도집행 설계. 부동산인도강제집행은 별도 계약으로 진행한다.
예시 비용
변호사 선임료 200만원부터(사건별 상이·상담 시 안내). 선임 시 점유이전금지가처분 0원, 내용증명 0원. 내용증명만 의뢰 시 20만원.
전담 변호사
부동산전문·민사전문(대한변협 등록) 엄정숙 변호사 직접 진행. 『명도소송 매뉴얼』 저자가 사건을 설계한다.
법도 명도소송센터, 왜 선택되나
부동산소송 7천건+, 명도소송 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+의 축적된 데이터로 사건별 전술을 제시한다. MBC·KBS·SBS 등 다수 매체에서도 전문성을 인정받아 소개되고 있다.
한눈에 보는 포인트
- 전문 자격 부동산전문·민사전문 변호사, 공인중개사 자격 보유.
- 실행 중심 소송 설계부터 현장 집행 동행까지 일관 지원.
- 검증된 결과 누적 실적과 저서로 표준화된 절차 제공.
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