엄정숙 부동산전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘 181페이지에 있는 계약해지사유에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 차임연체에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

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소송을 준비하는 자는 명도소송을 시작할 수 있는지 없는지 부터 확인하고 검토해 보아야합니다. 계약해지 사유에서부터 불분명하여 그 승패가 확실하지 않다면, 명도소송을 개시하기 어렵기 때문입니다.

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명도소송에서 대표적인 해지사유는 임대차 계약상 임차인의 의무위반입니다. 그중에서도 임차인의 차임연체가 주된 해지사유 입니다.

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임대차 계약관계 중 상가와 주택의 경우 각 차임연체의 해지사유는 다릅니다.

상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법에 의해 3기분이 해지사유이며, 상가건물이 아닌 일반 임대차(주택,공장,토지임대차 등)인 경우에는 민법의 적용을 받아 2기분이 해지사유입니다.

※상가건물임대차보호법

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수있다.

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※민법

제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

*연체의 의미

여기서 차임연체의 의미는 연체의 횟수로 문제삼는 일이 아니며, 연체한 금액의 누적 합계액이 2기분 혹은 3기분의 차임액에 도달하지않는다면 임대차계약의 해지사유는 될수없다.

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예를들어)

가령 월차임액이 100만원이라고 할때, 임차인이 100만원의 차임을 1월에는 100만원 납입하였고, 2월에는 납입하지 못하였으나, 3월에는 2월분까지 납입하였고 4월에는 다시 납입하지 못하였다면 2기분으로 인해 해지사유가 될까?

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월차임 금액

납부 금액

연체 차임

2020년 1월분

100만원

100만원

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2020년 2월분

100만원

0원

100만원

2020년 3월분

100만원

200만원

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2020년 4월분

100만원

0원

100만원

이 경우는 차임연체 횟수로는 2회가 되지만, 2기분의 월차임을 연체한 것은 아닙니다. 따라서 해지사유가 될수 없습니다.

그렇다면, 과거에 연체한 사실이 있으나 소송을 제기하려는 현재시점에서 연체한 사실이 없을 경우에는 해지 사유가 될까?

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결론은 "과거의 차임연체를 했던 사정은 현재 시점에서는 해지사유가 되지 않는다" 입니다.

소송을 제기하려는 시점에서 해지사유가 계속 존속하고 있어야하며 과거에 차임을 연체한 사실은 많이 있었고 연체한 것이 월차임 2기분 혹은 3기분 이상이었음에도 불구하고 "임대인이 임차인에게 해지의 의사표시를 한 적이 없는 상황에서" 상대방이 연체된 월차임을 모두 갚았다면 해지사유는 존재하지 않는 것입니다.

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<하략>