민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 이는 소장을 내고 재판을 진행하는 데 들어간 절차 비용을 누가 지느냐의 문제입니다. 반면 판결이 확정된 뒤 실제로 부동산을 비우게 만드는 강제집행에 들어가는 비용은 민사집행법 제53조①이 따로 정하고 있어, 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다는 구조로 움직입니다.

즉 판결문의 소송비용 부담 주문은 재판 절차 비용을 정리한 것일 뿐, 그 안에 이후의 집행비용까지 자동으로 포함되어 계산되는 것이 아닙니다. 실무에서는 집행이 끝난 뒤에도 회수하지 못한 비용이 남을 수 있고, 이때는 별도로 그 액수를 확정받는 절차를 거쳐야 한다는 점까지만 알아두시면 됩니다. 구체적인 진행 방법은 사안마다 달라 상담을 통해 안내받는 것이 정확합니다.

두 비용을 뒤섞어 계산하면 명도소송 승소 후 예산을 짤 때 첫 단추부터 어긋나기 쉽습니다. 소송이 끝난 시점에서 '이제 돈 문제는 끝났다'고 여기고 강제집행 예산을 아예 준비해두지 않는 임대인이 적지 않은데, 실제로는 여기서부터 새로운 절차와 새로운 비용 항목이 시작된다고 이해하시는 편이 안전합니다. 판결을 받은 뒤에도 강제집행 신청, 예납, 현장 집행이라는 별도의 단계가 남아 있다는 점을 미리 인지하고 있어야 전체 일정과 자금 계획을 무리 없이 세울 수 있습니다.

상담 과정에서도 판결문을 받아 들고 '이제 다 끝난 줄 알았다'며 놀라시는 임대인을 자주 만납니다. 소송과 집행을 하나의 절차로 여기는 것이 자연스러운 생각이지만, 법률적으로는 엄연히 나뉘어 있는 두 단계라는 점을 이해하고 나면 오히려 전체 비용을 더 정확하게 예측할 수 있습니다. 승소 판결을 받은 순간의 안도감과 별개로, 다음 단계를 위한 실무적인 준비가 곧바로 이어진다고 생각해두시면 마음의 부담도 한결 줄어듭니다.

제53조①의 '채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다'는 문구는 최종적으로 누구의 몫인가를 정한 것이지, 집행 신청 단계에서 임대인이 아무 비용도 내지 않는다는 뜻이 아닙니다. 강제집행은 집행관이 진행하지만, 그 진행에 필요한 실비는 신청하는 채권자, 즉 임대인이 먼저 채워 넣어야 절차가 움직입니다.

현장에서는 문이 잠겨 있어 열어야 하는 경우도 흔합니다. 민사집행법 제5조①은 집행관이 집행을 하기 위하여 필요한 경우에는 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다고 정하는데, 이 과정에서 발생하는 열쇠 관련 실비도 우선은 임대인이 준비해야 하는 항목입니다. 여기에 남은 짐을 옮기고 보관하는 실비가 현장 상황에 따라 더해집니다.

법원 실비는 사건마다 차이가 있지만 대략 50만원에서 100만원 사이로 안내되는 경우가 많고, 정확한 금액은 목적물의 규모와 현장 상황에 따라 달라지므로 상담을 통해 구체적으로 안내받는 것이 정확합니다. 이렇게 먼저 낸 돈은 집행이 끝난 뒤 채무자로부터 회수하는 절차로 이어집니다.

이 순서를 미리 알아두지 않으면 강제집행을 신청하고 나서야 비용을 마련하느라 일정이 늦춰지는 경우가 생깁니다. 특히 현장에 사람이 없어 문을 열어야 하는 상황, 짐이 많아 옮기는 데 시간이 걸리는 상황은 미리 예상하기 어려운 변수이기 때문에, 신청 전에 여유 자금을 마련해두고 진행 상황에 따라 추가로 준비할 수 있도록 계획을 세워두는 편이 좋습니다. 임대인이 먼저 부담한다는 사실 자체를 부정적으로만 볼 필요는 없고, 이후 회수 절차가 마련되어 있다는 점까지 함께 이해하시면 자금 흐름을 예측하기가 한결 수월해집니다.

강제집행 현장에서 집행 목적물이 아닌 동산, 즉 세입자의 생활용품이나 집기가 남아 있으면 민사집행법 제258조③에 따라 집행관이 이를 제거해 채무자에게 인도해야 합니다. 채무자가 현장에 없으면 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인, 고용인에게 인도하고(④), 그런 사람도 없는 경우에는 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤).

핵심은 보관에 들어가는 비용의 법적 귀속이 처음부터 채무자 앞으로 되어 있다는 점입니다. 다만 실무에서는 보관을 시작하는 시점에 실비를 임대인이 먼저 준비해두어야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 이후 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 제258조⑥에 따라 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하는 절차로 정리됩니다.

여기서 수취를 게을리하는 주체는 채무자이지 임대인이 아니라는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다. 매각대금이 그동안의 보관 비용에 못 미치는 경우 잔여분의 처리는 사안에 따라 달라질 수 있어 이 자리에서 단정하기는 어렵습니다.

현장에서는 짐의 양이 예상보다 많거나, 보관할 장소를 새로 구해야 하는 상황이 생기기도 합니다. 이런 변수 때문에 보관 비용이 처음 예상한 금액보다 늘어날 수 있고, 그 늘어난 금액도 결국은 채무자 앞으로 귀속되는 구조라는 점을 이해하고 있으면 현장에서 당황하지 않을 수 있습니다. 다만 그 사이에 임대인이 임시로 실비를 대신 준비해야 하는 경우가 생길 수 있으므로, 진행 전에 대략적인 규모를 상담을 통해 가늠해두는 것을 권해드립니다.

원룸처럼 짐이 적은 사안과 상가·공장처럼 집기와 재고가 많은 사안은 보관에 드는 시간과 비용의 규모 자체가 다릅니다. 목적물의 종류와 규모를 미리 파악해두면 보관 절차가 얼마나 걸릴지, 임시로 준비해야 할 실비가 어느 정도일지 가늠하는 데 도움이 됩니다. 사전에 현장 사진이나 목록을 정리해두시면 상담 시 훨씬 구체적인 안내를 받으실 수 있고, 예상되는 비용의 전체 범위도 더 정확하게 가늠해 보실 수 있습니다.

보증금 공제는 임대차 계약이 끝나면서 밀린 차임이나 손해배상금 등을 보증금에서 빼는 정산 문제입니다. 반면 집행비용은 앞서 살펴본 것처럼 민사집행법 제53조①에 따라 채무자 부담으로 정해지고 집행 절차 안에서 우선 변상을 받는 방식으로 회수됩니다. 두 가지는 근거와 절차가 다르기 때문에, 보증금이 남아 있다고 해서 집행비용이 자동으로 그 안에서 빠져나가는 것은 아닙니다.

특히 연체가 오래돼 보증금이 이미 소진된 사안이라면 더더욱 집행비용은 별도로 챙겨야 할 항목이 됩니다. 공제 항목의 순서나 범위를 두고 임차인이 다투면 그 자체로 별도의 분쟁이 될 수 있으므로, 정산 내역은 문서로 정리해 남겨두는 것이 안전합니다.

실무에서는 연체차임, 관리비, 원상회복 비용, 집행비용까지 여러 항목이 한꺼번에 뒤섞여 계산되면서 임대인 스스로도 정확한 금액을 놓치는 경우가 있습니다. 항목별로 표를 만들어 각각 어떤 근거로 청구하는 금액인지 구분해두면, 나중에 임차인과 다툼이 생기더라도 설명하기가 훨씬 수월해집니다. 보증금은 어디까지나 임대차 정산의 문제이고 집행비용은 강제집행 절차의 문제라는 큰 틀을 먼저 세워두시기 바랍니다.

보증금이 넉넉히 남아 있는 사안이라면 이런 구분이 크게 와닿지 않을 수 있지만, 연체 기간이 길어 보증금이 이미 바닥난 사안일수록 이 구분을 놓치면 회수하지 못하는 금액이 그만큼 늘어납니다. 미리 항목을 나눠두는 습관이 결국 임대인의 손해를 줄이는 지름길입니다. 정산 내역을 임차인에게도 서면으로 공유해두면 이후 분쟁을 줄이는 데에도 도움이 되고, 나중에 소송으로 다시 다투게 되더라도 근거 자료로 활용할 수 있습니다.

재산권 청구를 인용하는 판결에는 원칙적으로 가집행 선고가 함께 붙기 때문에, 임대인은 판결이 확정되기 전이라도 강제집행에 들어갈 수 있는 경우가 많습니다. 그런데 이렇게 서둘러 진행한 집행의 기초가 된 판결이 상급심에서 뒤집히면 상황이 달라집니다. 민사집행법 제53조②은 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다.

즉 이미 지출한 집행비용을 임대인이 그대로 떠안게 되는 상황이 생길 수 있다는 뜻입니다. 가집행으로 신속하게 점유를 회복하는 것이 유리할 때도 있지만, 사건의 쟁점이 크게 다투어지고 있다면 이런 위험까지 함께 고려해 집행 시점을 판단할 필요가 있습니다.

특히 임차인이 항소를 준비하고 있다는 정황이 뚜렷하거나, 1심에서 다투어진 쟁점이 사실관계 인정에 크게 좌우되는 사건이라면 가집행을 서두르기 전에 변호사와 함께 위험 부담을 따져보는 편이 안전합니다. 반대로 연체 사실이 명확하고 다툼의 여지가 거의 없는 사건이라면 가집행으로 신속하게 점유를 회복하는 쪽이 임대인에게 유리한 경우가 많습니다. 결국 사건의 성격에 따라 판단이 달라지는 문제이므로 일률적으로 결론짓기는 어렵습니다.

이 부분은 임대인 혼자서 판단하기보다 소송을 진행한 변호사와 함께 쟁점의 강약을 짚어보고 결정하시는 것을 권해드립니다. 가집행의 이점과 위험을 사건 초기부터 함께 고려해두면, 강제집행 시점이 다가왔을 때 훨씬 수월하게 결정을 내리실 수 있습니다. 급하게 점유를 회복해야 할 사정이 있는지, 시간이 다소 걸리더라도 안전하게 확정판결을 기다릴 여유가 있는지에 따라서도 선택은 달라질 수 있습니다.