엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘 359페이지에 있는 임대차 계약서 작성 주의사항에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 계약서 작성 단계에서 주의해야 할 점에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

정확한 용어

임대차 계약서를 작성할 경우 추후 임차인과의 사이에서 발생할 법적 분쟁을 대비하여 최대한 꼼꼼하고도 정확한 용어를 사용하여야 합니다. 왜냐하면 뜻이 불분명한 문구나 정확하지 않은 문장으로 인해 추후 법적 분쟁이 발생할 수도 있기 때문입니다.

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임대차계약의 종료 시점은 일반적으로 2020. 3. 1.부터 2021. 2. 28.까지 와 같은 형식의 기간으로 정합니다.

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그런데, 법정 분쟁이 있었던 실제 사건에서 계약 기간의 종료 시점을 '재개발이 개시되는 때'라고 하였는데, 계약기간이 5년이 지나도 재개발 사업은 시행되지 않았고 결국 재개발사업은 시행되지 않기로 결정된 상황이 되었습니다.

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이때 임차인은 임대차계약기간 중 계약 종료 기간은 '재개발사업이 개시되는 때'이므로 아직 종료되지 않았다고 주장하였습니다. 결국 임대인은 법원에 명도소송을 제기하여 계약기간이 종료되었음을 인정받고 승소했지만, 처음부터 계약 기간의 만료일은 최대한 5년까지로 한다는 것과 같은 한계 조항을 분명히 해 두었다면 소송으로 가지 않고 상대방이 바로 명도해주었을 가능성이 있었을 것입니다.

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때문에, 계약 당사자 간에 분쟁이 일어날 수 있는 민감한 사항일수록 정확하고 분명한 표현 어휘를 허용하여 계약서 상 기재하는 것이 바람직합니다.

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특약사항

임대차계약을 체결하다 보면, 당사자들 간의 어떤 특별한 사정은 별도의 특약사항으로 정해두는 계약을 할 수 있습니다. 임대차계약관계에서 가장 많이 다툼이 발생하는 문제는 다음과 같습니다.

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가. 원상 회복의 범위

원상 회복에 대한 특약사항, 인테리어, 수리 비용에 대한 범위를 구체적으로 기재하고, 원상 회복 관련 사진을 함께 첨부하는 방법이 있습니다. 또한, 원상 회복의 비용 최종 부담자를 미리 약정해 둘 수 있습니다.

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나. 손해배상의 예정

계약 당사자 중 일방이 차임 연체를 하거나, 계약이 해지되어 명도 의무를 불이행할 경우 손해배상을 얼마로 할 것인지 미리 정해두는 것입니다.

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