• 명도소송에서 승소했는데 상대방이 여전히 점유를 풀지 않는다
• 집행관이 계고장(고시문)을 붙이고 갔는데 그다음 절차를 모르겠다
• 계고 기한이 지났는데도 상대방이 계속 버티고 있다
• 단행집행 당일 실제로 어떤 절차가 진행되는지 미리 알고 싶다

계고란 무엇인가요? — 강제집행 전 마지막 통지

계고는 집행관이 점유자에게 자진 인도를 최고하는 절차입니다. 명도소송에서 승소해 판결이 확정되었다고 해서 임대인이 곧바로 건물에 들어가 짐을 치울 수 있는 것은 아닙니다. 반드시 별도의 강제집행 절차를 신청해야 하며, 그 강제집행의 첫 단계가 바로 계고입니다. 집행관이 현장을 직접 방문해 점유자에게 일정한 기한까지 스스로 부동산을 비워줄 것을 최고하고, 그 취지를 적은 고시문을 현장에 게시하는 방식으로 진행됩니다.

계고는 강제집행을 곧바로 실행하기 전에 점유자에게 마지막으로 자진 이행의 기회를 주는 절차라는 의미를 가집니다. 이 단계에서 점유자가 스스로 짐을 정리하고 나가면 이후의 단행집행, 즉 실력에 의한 강제 인도 절차까지 가지 않고 사건이 마무리될 수 있습니다. 반대로 자진 이행이 이루어지지 않으면 집행관이 정한 기일에 실제로 강제집행이 진행됩니다.

계고는 명도소송 판결이 확정되고 강제집행을 신청한 이후에 이루어지는 절차이므로, 판결 확정만으로 자동으로 진행되는 것이 아니라 별도의 강제집행 신청과 비용 납부가 선행되어야 합니다. 강제집행은 명도소송 자체와는 다른 절차와 별도 계약으로 진행되며, 신청 시점부터 계고, 그리고 실제 점유를 회수하는 본집행까지 이어지는 하나의 흐름으로 이해하는 것이 정확합니다.

임대인 입장에서는 계고장이 붙었다는 사실만으로 곧 문제가 해결된다고 안심하기보다, 계고 이후 자진 이행이 없을 경우를 대비해 다음 단계인 단행집행 절차를 미리 파악해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다. 계고 기한과 절차의 세부 진행은 사건을 담당하는 집행관과 관할 법원에 따라 다소 차이가 있을 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

계고와 단행집행이라는 용어 자체를 처음 접하는 임대인이 많다 보니, 명도소송 판결만 받으면 절차가 끝난다고 오해하는 경우도 적지 않습니다. 실제로는 판결 확정 이후에도 강제집행 신청, 계고, 그리고 필요 시 단행집행이라는 별도의 단계를 거쳐야 실제 점유 회수가 이루어지므로, 판결과 강제집행은 서로 다른 절차라는 점을 먼저 정확히 이해해 두는 것이 전체 일정을 예측하는 데 도움이 됩니다.

계고장(고시문)에는 어떤 내용이 담기나요?

집행관이 현장에 게시하는 고시문에는 통상 집행권원의 표시, 즉 어떤 판결이나 결정에 근거해 집행이 이루어지는지, 채권자와 채무자의 표시, 그리고 자진 이행을 최고하는 기한과 그 기한까지 이행하지 않으면 강제로 집행하겠다는 취지가 함께 기재됩니다. 고시문은 현장에 있는 사람 누구나 볼 수 있도록 출입문이나 눈에 잘 띄는 위치에 부착되는 것이 일반적입니다.

고시문이 붙었다고 해서 그 즉시 강제로 문을 열거나 짐을 반출하는 것은 아닙니다. 계고는 어디까지나 통지 절차이며, 정해진 기한 동안 점유자에게 스스로 정리할 시간을 부여하는 데 목적이 있습니다. 이 기간 동안 점유자가 임대인이나 집행관과 연락해 이사 일정을 조율하거나, 스스로 짐을 빼고 열쇠를 반환하는 방식으로 사건이 마무리되는 경우도 실무에서 드물지 않게 있습니다.

다만 계고장을 받았다고 해서 반드시 별도의 답변이나 이의를 제기해야 하는 것은 아니며, 그 기한 내에 부동산을 실제로 비우는 것이 핵심입니다. 계고장의 내용을 정확히 이해하지 못해 기한을 넘기는 경우도 있어, 임대인 측에서도 계고 이후 진행 상황을 집행관 사무실이나 담당 대리인을 통해 주기적으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

계고장에 기재된 자진 이행 기한이 지나면 별도의 추가 통지 없이도 정해진 단행집행 기일에 절차가 진행될 수 있으므로, 계고 이후의 일정을 미리 파악해 두는 것이 임대인 입장에서 필요한 준비를 갖추는 데 도움이 됩니다. 구체적인 기한과 절차는 사건마다 다르게 정해질 수 있어 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

고시문에 통상 기재되는 항목은 다음과 같습니다.

계고와 관련해 자주 하는 오해 세 가지

계고와 단행집행을 처음 겪는 임대인이라면 아래와 같은 오해를 흔히 하게 됩니다. 미리 알아두면 계고장을 받고 나서 당황하지 않고 다음 절차를 준비할 수 있습니다.

세 가지 오해 모두 임대인이 절차를 서두르다가 오히려 불리한 상황에 놓이게 되는 원인이 됩니다. 특히 판결을 받았다는 이유만으로 임대인이 스스로 문을 열거나 짐을 옮기면, 정당한 권리 행사가 아니라 별도의 법적 책임 문제로 번질 수 있으므로 반드시 정해진 절차와 순서를 따라야 합니다.

자진 이행 기한이 지나면 어떻게 되나요? — 단행집행

계고장에 기재된 자진 이행 기한이 지났는데도 점유자가 부동산을 비우지 않으면, 집행관이 정한 기일에 단행집행이 진행됩니다. 단행집행은 집행관이 실력을 행사해 점유자를 부동산에서 배제하고 임대인 측에 점유를 넘겨주는 절차로, 명도소송 전체 과정 중 가장 마지막 단계에 해당합니다. 이 단계에서는 집행관이 필요한 경우 열쇠수리공을 대동해 출입문을 개방하고, 내부에 남아 있는 유체동산을 반출하는 작업이 함께 이루어집니다.

단행집행일에는 통상 집행관과 함께 증인 자격의 참여자, 그리고 유체동산을 옮기기 위한 집행 보조인력이 현장에 동행합니다. 임대인이나 그 대리인도 현장에 참여해 목적물 상태와 인도 완료 여부를 확인하는 것이 일반적입니다. 집행 과정에서 점유자나 그 가족이 현장에 있는 경우 물리적인 마찰이 발생하지 않도록 집행관의 지휘 아래 질서 있게 절차가 진행됩니다.

단행집행이 완료되면 부동산의 점유는 공식적으로 임대인에게 돌아오고, 출입문 열쇠도 새로 교체되어 임대인에게 전달됩니다. 이로써 명도소송과 강제집행 전체 절차가 마무리되며, 임대인은 이후 목적물을 새로운 임차인에게 임대하거나 직접 사용하는 등 자유롭게 처분할 수 있게 됩니다.

이 시점부터 임대인은 그동안 밀렸던 차임이나 관리비, 원상복구비용 등을 별도로 정산하는 절차에 들어가게 됩니다. 보증금이 남아 있다면 이런 채무를 공제한 뒤 나머지를 반환하고, 보증금을 초과하는 미납액이 있다면 별도의 지급명령이나 소송을 통해 회수를 검토하게 됩니다. 명도소송과 강제집행이 점유 회수 자체에 집중된 절차라면, 이후의 금전 정산은 별개의 절차로 이어지는 경우가 많다는 점도 함께 알아두면 좋습니다.

다만 단행집행 당일이라 하더라도 점유자가 그 시점에 스스로 짐을 빼고 나가겠다는 의사를 밝히면 집행관 재량으로 일정 부분 조정이 이루어지는 경우도 있습니다. 단행집행의 구체적인 진행 방식과 재량 범위는 담당 집행관과 현장 상황에 따라 달라질 수 있어 사전에 정확히 단정하기는 어렵습니다.

단행집행 기일은 계고 시점에 미리 예정되어 있는 경우도 있지만, 자진 이행 여부를 확인한 뒤 별도로 지정되는 경우도 있습니다. 임대인 입장에서는 계고 이후 기일이 언제로 잡히는지 담당 집행관 사무실을 통해 확인해 두고, 단행집행 당일 현장에 참여할 대리인이나 관계자의 일정을 미리 조율해 두는 것이 절차를 매끄럽게 진행하는 데 도움이 됩니다.

계고 이후 자진 이행 여부에 따라 절차가 크게 달라집니다.

단행집행 당일 절차는 이렇게 진행됩니다

단행집행 당일에는 집행관이 현장에 도착해 먼저 신분과 집행권원을 다시 확인하고, 점유자가 현장에 있는지 여부를 파악합니다. 점유자나 그 관계인이 현장에 없는 경우에도 열쇠수리공을 통해 출입문을 개방하고 집행을 진행할 수 있으며, 이 경우 증인의 참여와 개방 과정에 대한 기록이 함께 남겨집니다.

내부에 있는 유체동산은 종류와 상태에 따라 처리 방식이 나뉩니다. 가전제품이나 가구처럼 일정한 가치가 있는 물건은 별도의 장소로 옮겨 일정 기간 보관한 뒤 채무자에게 인도하거나, 인도가 이루어지지 않으면 법이 정한 절차에 따라 매각이나 폐기 절차로 넘어가게 됩니다. 부패하기 쉬운 물건이나 가치가 거의 없는 물건은 현장에서 곧바로 폐기 처리되는 경우도 있습니다.

단행집행 과정에서 발생하는 보관료, 운반비, 열쇠수리공 비용 등은 원칙적으로 집행 비용에 포함되어 채무자에게 구상할 수 있는 항목이지만, 실제로는 임대인이 우선 부담한 뒤 별도로 회수 절차를 밟아야 하는 경우가 많습니다. 유체동산의 가치가 크지 않은 사건이라면 보관·매각에 드는 비용과 실익을 함께 고려해 처리 방식을 정하게 됩니다.

집행이 모두 끝나면 집행관은 집행조서를 작성해 집행 경과와 결과를 공식적으로 기록합니다. 이 조서는 이후 유체동산 처리나 비용 정산과 관련해 분쟁이 생겼을 때 중요한 증빙 자료가 되므로, 임대인 측에서도 사본을 확보해 보관해 두는 것이 좋습니다. 당일 절차의 세부 진행은 목적물의 규모와 현장 상황에 따라 다소 차이가 날 수 있습니다.

단행집행 현장에서는 예상치 못한 변수가 생기기도 합니다. 점유자가 이미 이사를 마쳤지만 통지가 되지 않아 빈 공간에 대해 집행 절차만 형식적으로 진행되는 경우도 있고, 반대로 점유자 외에 제3자가 함께 거주하고 있어 관계를 확인하는 데 시간이 걸리는 경우도 있습니다. 이런 변수들은 현장에서 집행관이 즉시 판단해 처리하는 경우가 대부분이며, 임대인 측 대리인이 동행하면 이런 상황에서도 신속한 대응이 가능해집니다.

자진 이행을 하지 않는 이유별 대응 방법

계고 기한이 지났는데도 점유자가 움직이지 않는 데에는 여러 이유가 있습니다. 가장 흔한 경우는 이사할 곳을 구하지 못했거나 이사 비용을 마련하지 못한 경우입니다. 이런 경우 임대인 측에서 일정한 이사비용 지원을 조건으로 자진 퇴거를 유도하는 방안을 검토하기도 하지만, 이는 어디까지나 당사자 간 협의의 영역이며 반드시 지급해야 하는 법적 의무는 아닙니다.

유치권이나 기타 점유할 권리를 주장하며 버티는 경우도 있습니다. 이런 주장이 실제로 정당한 권리에 해당하는지는 사안마다 판단이 달라, 강제집행 단계에서 새로운 다툼으로 번질 수 있습니다. 이 경우 집행관이 현장에서 곧바로 판단하기보다는 별도의 법적 절차, 예컨대 제3자 이의의 소나 집행에 관한 이의신청 등을 통해 정리되는 경우가 많습니다.

임차인이 이미 다른 곳으로 실제 거주지를 옮겼으면서도 명목상 점유만 유지한 채 자진 이행에 응하지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 현장 방문 확인이나 공과금 사용 내역 등을 통해 실제 거주 여부를 파악하는 작업이 함께 이루어지며, 명목상 점유에 불과하다는 사정이 확인되면 단행집행 절차가 비교적 수월하게 진행되는 경향이 있습니다.

단순히 연락이 되지 않거나 현장에 아무도 없는 상태로 방치되어 있는 경우도 실무에서 자주 발생합니다. 이런 경우에는 점유자의 의사와 무관하게 계고 절차와 단행집행이 예정대로 진행될 수 있으며, 오히려 점유자와의 접촉이 어려운 사건일수록 정해진 절차대로 진행하는 것이 지연을 막는 방법이 됩니다.

드물게는 점유자가 명도소송 판결 자체나 집행 절차의 적법성을 다투며 이의를 제기하는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 강제집행이 일시적으로 정지되거나 지연될 수 있어, 임대인 측에서도 이의신청에 대응할 준비를 함께 갖춰야 합니다. 자진 이행이 이루어지지 않는 구체적인 사정에 따라 대응 방법이 달라지므로 상담을 통한 개별 판단이 필요합니다.

이사비용을 둘러싼 협의는 실무에서 가장 자주 등장하는 쟁점입니다. 점유자가 일정 금액을 요구하며 자진 이행을 미루는 경우, 임대인으로서는 단행집행에 드는 비용과 시간, 그리고 협의를 통해 신속히 마무리했을 때의 이점을 함께 비교해 판단하게 됩니다. 다만 협의가 무리하게 이어지면 오히려 점유자가 시간을 끄는 수단으로 악용할 수 있어, 협의와 집행 절차 진행을 병행하는 방식이 실무에서 흔히 활용됩니다.

강제집행 비용과 소요기간은 어떻게 되나요?

강제집행은 명도소송 선임 계약과는 별도의 계약과 비용으로 진행됩니다. 집행 신청에 따르는 인지대와 송달료, 계고와 단행집행에 필요한 집행관 수수료, 열쇠수리공 비용, 유체동산 보관료 등 법원 실비를 모두 합하면 대략 50만원에서 100만원 정도가 소요되는 것으로 보고 있으나, 목적물의 규모와 유체동산의 양, 보관 기간에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

소요기간은 강제집행을 신청한 시점부터 계고, 그리고 자진 이행이 없을 경우의 단행집행까지 포함해 통상 약 3개월 정도로 보고 있습니다. 다만 이는 평균적인 기간이며, 점유자의 이의신청이나 소재 파악의 어려움, 유치권 주장 등 변수가 생기면 이보다 더 길어질 수 있습니다. 반대로 계고 단계에서 점유자가 곧바로 자진 이행에 응하면 단행집행 자체가 필요 없어져 기간이 단축되는 경우도 있습니다.

비용을 미리 예측하기 어려운 이유는 유체동산의 종류와 양에 따라 보관·운반·매각 비용이 크게 달라지기 때문입니다. 사무실이나 상가처럼 집기가 많은 목적물은 주거용 부동산보다 비용이 늘어나는 경향이 있고, 반대로 이미 대부분의 짐이 정리된 상태라면 실비가 줄어들 수 있습니다.

강제집행 비용을 아끼려는 마음에 계고 단계에서부터 점유자와 직접 협상해 이사비를 지급하고 사건을 마무리하는 임대인도 있습니다. 이런 방식이 단행집행에 드는 법원 실비보다 총액이 낮게 나오는 경우도 있지만, 협상이 결렬되면 그동안 소요된 시간이 그대로 손실이 되므로 협상과 법적 절차 진행을 함께 병행하는 것이 안전합니다. 어느 방법이 유리한지는 목적물 규모와 점유자의 태도에 따라 사안별로 판단이 달라집니다.

강제집행 비용은 원칙적으로 채무자에게 구상할 수 있는 성격의 비용이지만, 실제 회수 가능성은 채무자의 재산 상태에 따라 달라집니다. 비용 부담과 소요기간에 대한 구체적인 안내는 목적물 현황을 확인한 뒤 개별적으로 이루어지는 것이 정확하며, 사안에 따라 편차가 있을 수 있다는 점을 미리 감안해 두는 것이 좋습니다.

계고에 이의가 있을 때 — 집행에 관한 이의신청

점유자 입장에서 계고나 강제집행 절차 자체에 하자가 있다고 판단하면, 민사집행법이 정한 집행에 관한 이의신청 절차를 통해 다툴 수 있습니다. 이는 판결 내용 자체를 다시 심리하는 절차가 아니라, 집행 방법이나 절차가 적법하게 진행되었는지를 다투는 절차라는 점에서 명도소송 자체를 다투는 항소나 재심과는 성격이 다릅니다.

임대인 입장에서는 상대방이 이의신청을 제기하더라도 그 사유가 무엇인지, 그리고 집행 절차가 적법하게 진행되었는지를 함께 검토해 대응해야 합니다. 절차상 하자가 없이 진행된 집행이라면 이의신청이 받아들여지지 않는 경우가 많지만, 이의신청 자체가 접수되어 있는 동안에는 집행이 일시적으로 지연될 수 있어 임대인 입장에서도 예상치 못한 시간 소요가 생길 수 있습니다.

이의신청과 함께 집행정지를 함께 신청하는 경우도 있어, 임대인 측에서는 정지 신청이 받아들여지지 않도록 담보 제공이나 소명자료 제출 등으로 대응하는 절차가 뒤따르기도 합니다. 이런 절차는 법률 전문가의 조력 없이 임대인 스스로 대응하기에는 까다로운 부분이 많아, 계고 단계부터 소송 대리인과 지속적으로 소통해 두면 이의신청과 같은 변수가 생기더라도 신속하게 대응할 수 있습니다.

이의신청 외에도 제3자가 자신이 목적물에 대해 독립된 권리를 가지고 있다고 주장하며 제3자 이의의 소를 제기하는 경우도 있습니다. 이런 상황은 임대차 관계와 무관한 제3자가 집행 목적물에 대해 권리를 주장하는 것이어서, 사실관계 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다. 이런 사유들은 흔한 경우는 아니지만, 발생하면 전체 절차가 상당히 지연될 수 있어 미리 대비해 두는 것이 좋습니다.

계고나 강제집행 절차와 관련해 상대방이 이의를 제기했다면, 그 내용을 정확히 파악하고 신속하게 대응하는 것이 전체 절차를 지연시키지 않는 방법입니다. 이의신청의 인용 가능성과 대응 방법은 구체적인 사유에 따라 달라지므로 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

명도소송부터 강제집행까지 전체 흐름

계고와 단행집행은 명도소송이 끝난 뒤 이어지는 마지막 국면입니다. 전체 흐름을 한눈에 정리하면 아래와 같은 순서로 진행됩니다.

강제집행을 신청하기 전 임대인이 점검해 두면 좋은 항목입니다.

위 항목을 미리 점검해 두면 계고부터 단행집행까지 이어지는 절차에서 불필요한 지연을 줄일 수 있습니다. 특히 목적물 현황과 점유자 연락 가능 여부는 계고 진행 방식과 비용 산정에 직접 영향을 미치는 요소이므로, 신청 전에 최대한 파악해 두는 것이 좋습니다.

집행권원 정본과 송달증명, 확정증명은 강제집행 신청의 기본 서류이므로 명도소송 판결이 확정되는 즉시 발급받아 두는 것이 좋습니다. 서류 발급이 늦어지면 그만큼 강제집행 신청 자체가 지연되어 전체 일정이 뒤로 밀리게 되므로, 판결 확정 직후 바로 다음 단계로 넘어갈 수 있도록 미리 준비해 두는 편이 효율적입니다.

자주 묻는 질문