묵시적갱신, 임대인이 가장 많이 오해하는 지점

상가건물 임대차에서 묵시적갱신은 임대인이 정해진 기간 안에 갱신거절 통지를 하지 않으면 자동으로 발생합니다. 임차인이 사용·수익을 계속하고 있고 임대인이 침묵했다면, 종전과 동일한 조건으로 1년이 자동 연장된 것으로 봅니다.

여기서 임대인들이 자주 오해하시는 부분이 두 가지입니다. 첫째, "내가 따로 연장하자고 말하지 않았으니 그냥 끝난 것 아니냐"는 생각입니다. 아닙니다. 통지를 하지 않은 침묵 자체가 갱신의 동의로 해석됩니다. 둘째, "묵시적갱신이 되면 1년 동안만 묶이는 거니까 큰 문제 아니지 않냐"는 생각입니다. 이 1년 동안 임대료를 올릴 수 없고, 정당한 사유 없이 점포를 회수할 수도 없습니다. 임대인 입장에서는 사실상 모든 카드를 내려놓는 1년이 됩니다.

법 적용이 갈리는 분기점, 환산보증금

같은 상가라도 환산보증금 액수에 따라 적용되는 법이 달라집니다. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액입니다. 지역별 기준 금액을 넘느냐 아니냐에 따라 묵시적갱신의 효과가 완전히 달라집니다.

임대인의 환산보증금이 기준금액을 초과한다면, 그나마 해지 통고로 종료시킬 수 있는 길이 열려 있습니다. 다만 6개월이라는 유예가 있어 점포 회수까지 시간이 걸립니다. 반대로 기준금액 이하 상가라면, 묵시적갱신이 일어난 순간부터 1년은 임대인이 사실상 손쓸 수 없는 구간이 됩니다.

묵시적갱신을 막는 갱신거절 통지, 이렇게 보내야 합니다

특히 내용증명 발송 자체보다 발송 시점이 결정적입니다. 만료 1개월 미만으로 들어선 뒤 보낸 통지는 효력이 인정되지 않을 가능성이 높고, 이렇게 되면 묵시적갱신이 그대로 발동됩니다.

또 한 가지, 임차인이 차임을 3기 이상 연체했다면 묵시적갱신 상태에서도 임대인은 계약 해지가 가능합니다. 다만 연체 사실을 입증할 자료(입금 내역, 청구 통지 등)가 명확해야 하고, 해지 통지 역시 절차에 맞게 진행돼야 합니다. 이 부분을 임대인 혼자 판단하시면 분쟁이 길어지는 경우가 많습니다.

묵시적갱신을 놓쳐 점포 회수가 막혔다면

이미 통지 시점을 놓쳐 묵시적갱신이 된 상황이라도 길이 완전히 막힌 것은 아닙니다. 차임 연체, 무단 전대, 건물의 실질적 훼손 같은 사정이 있다면 해지 사유가 됩니다. 또한 1년이 지난 시점에는 다시 정상적인 갱신거절 절차로 복귀할 수 있습니다.

문제는 임차인이 통지를 받고도 점포를 비우지 않을 때입니다. 이때 임대인이 선택할 수 있는 정식 절차가 명도소송입니다.

참고로 명도 강제집행은 별도 계약으로 진행되며, 법원 등에 납부하는 실비용(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)은 모두 더해 대략 50만원에서 100만원 정도가 발생합니다. 사건 규모와 진행 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

변호사 선임 비용은 어느 정도인가요

임대인이 가장 부담스러워하시는 부분이 비용입니다. 법도 명도소송센터의 명도소송 변호사 선임료는 200만원부터 시작합니다. 사건의 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있고, 이 부분은 무료 전화상담 시에 투명하게 안내드립니다.

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상가 임대인이 가장 많이 묻는 질문

통지 시점이 다가왔다면 망설이지 마세요

상가임대차보호법묵시적갱신은 임대인이 한순간 방심한 사이에 1년이라는 시간을 통째로 묶어버리는 제도입니다. 반대로, 통지 시점만 정확히 지키면 어렵지 않게 막을 수 있는 부분이기도 합니다. 만료 6개월 전이 다가오고 있다면, 그때가 바로 점검하실 시점입니다.

이미 묵시적갱신이 되어버렸거나, 임차인이 점포를 비울 의사가 없는 상태라면 명도소송으로 회수하는 길이 남아 있습니다. 800건 이상의 명도소송과 600건 이상의 점유이전금지가처분, 200건 이상의 강제집행을 직접 경험한 부동산전문변호사가 사건 처음부터 끝까지 함께 진행해 드립니다.

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