• 월세가 몇 달째 밀렸는데 지금 해지 통지를 보내도 되는지 확신이 서지 않는다
• 계약 만료가 다가오는데 갱신하지 않겠다는 뜻을 언제, 어떻게 알려야 하는지 모르겠다
• 임차인이 갱신을 요구하는 문서를 보내왔고, 거절할 사유가 있는지 따져 봐야 한다
• 권리금 이야기가 나올까 봐 내용증명에 어디까지 써야 할지 망설여진다

상가 명도 내용증명, 사유 3갈래부터 정한다

상가 명도 내용증명은 보내는 이유에 따라 세 종류로 나뉘고, 종류마다 근거 조문과 발송 시기가 다릅니다. 같은 '나가 달라'는 말이라도 계약을 지금 끝내는 해지 통지인지, 만료일에 끝내겠다는 갱신 거절 통지인지, 임차인의 갱신 요구를 받아들이지 않겠다는 회신인지에 따라 문장 구조가 달라집니다.

세 갈래를 섞어 쓰면 나중에 효력을 두고 다툼이 생기기 쉬우므로, 아래 표에서 내 상황이 어느 칸인지 먼저 고르세요.

해지 통지는 요건이 갖춰지면 만료일과 관계없이 보낼 수 있지만, 갱신 거절·조건 변경 통지는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지라는 기간 안에 도달하는지가 핵심입니다.

3기 연체 해지 통지문, '3개월 연속'이 아니라 연체 합계로 센다

3기 연체 해지 통지는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8을 근거로 합니다. 조문은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고 있어, 석 달 연속으로 밀렸는지가 아니라 밀린 차임을 합친 금액이 3기분에 이르렀는지를 봅니다. 중간에 일부를 냈다면 그만큼 빼고 다시 합산해야 합니다.

상가법 제10조의8은 제2조③에 열거된 조문이어서 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다. 해지 통지에는 연체 내역을 월별로 정리해 붙이고, 통지서 작성일 현재 연체액이 3기의 차임액에 달한다는 사실을 문장으로 밝혀 둡니다. 연체가 3기에 조금 못 미친다면 해지 문구 대신 연체 사실과 지급 요청만 담아 두고, 3기에 달한 뒤 해지 통지를 따로 보내는 방식이 안전합니다.

인도 날짜가 지나도 점유가 계속되면 명도소송으로 넘어갑니다. 위 문단은 예시이며, 실제 효력은 계약서 특약과 연체 경위에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

만료 전 갱신 거절 통지는 언제까지 보내야 하나요?

환산보증금 이하 상가의 갱신 거절·조건 변경 통지는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 임차인에게 해야 합니다. 상가법 제10조④는 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 1년으로 봅니다. 이를 법정갱신이라고 부릅니다.

법정갱신이 되면 상가법 제10조⑤에 따라 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인은 3기 연체 같은 해지 사유가 없는 한 갱신된 기간이 끝나기를 다시 기다려야 하는 것이 원칙이므로, 만료 1개월 전이라는 마감이 지나면 명도 일정이 크게 밀립니다.

환산보증금은 보증금에 월차임을 대통령령으로 정하는 비율로 환산한 금액을 더해 계산하고(상가법 제2조②), 지역별로 정해진 기준 금액과 비교합니다. 초과 상가라도 만료 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 남겨 두면 만료 뒤 이의를 했는지를 두고 다툴 여지를 줄이는 데 도움이 됩니다. 다만 만료 전 통지가 민법 제639조①의 이의로 평가되는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

임차인이 갱신을 요구하면 거절 사유는 어떻게 적나요?

임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절하려면 상가법 제10조① 각 호 가운데 해당하는 사유를 들어야 합니다. 거절 통지에는 몇 호에 해당하는지와 그 사실관계를 구체적으로 적고, 뒷받침 자료를 함께 보관해 둡니다.

해지 사유와 갱신거절 사유를 섞지 않는 것이 중요합니다. 상가법 제10조의8의 해지는 연체액이 지금 3기에 달해 있어야 하지만, 제10조①1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우라고 정하고 있어 현재 연체가 해소되었더라도 갱신 거절 사유로 검토할 여지가 있습니다.

갱신요구권은 상가법 제10조②에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 임대차가 이미 10년을 채웠다면 거절 통지에 최초 계약일과 전체 기간을 적어 두고, 그 경우에도 권리금 회수기회 문제는 따로 검토합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 차임 입금 내역을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금 이야기는 내용증명에 써야 하나요, 빼야 하나요?

권리금은 상가 명도 내용증명에서 가장 조심해서 다뤄야 하는 부분입니다. 상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 이 조문은 제2조③에 따라 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다.

같은 항 각 호에는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 열거돼 있습니다. 그래서 권리금은 인정하지 않는다거나 누가 와도 새 계약은 하지 않겠다는 식의 문장은 나중에 방해 행위를 다투는 자료로 쓰일 여지가 있습니다.

상가법 제10조의4① 단서는 제10조① 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 3기 연체 사실이나 무단 전대처럼 갱신 거절 사유가 있다면 그 사실을 내용증명에 정확히 적어 두는 것이 권리금 문제에 대비하는 방법이 됩니다. 반대로 임차인에게 권리금을 포기하라고 요구하는 문장은 넣지 않는 편이 낫고, 그런 문장이 어떤 효과를 낳을지는 단정하기 어렵습니다.

보낸 뒤에는 되돌릴 수 없다, 철회 불가와 반송·수취 거절 관리

해지 통지는 한 번 도달하면 마음대로 거둬들일 수 없습니다. 민법 제543조①은 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, ②는 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 그러므로 해지 통지를 보내기 전에 연체 기수 계산, 계약 당사자 이름, 목적물 표시를 다시 확인해야 합니다.

도달을 증명하려면 내용증명과 함께 배달증명을 받아 두고, 반송되면 수취인 부재, 폐문부재, 수취 거절, 이사불명 같은 반송 사유를 기록해 둡니다. 수취 거절이나 폐문부재를 도달로 볼 수 있는지는 상대방이 내용을 알 수 있는 상태에 놓였는지를 따지는 판례의 영역이라 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다. 그래서 점포 주소와 임차인의 주소지로 나눠 보내고, 문자나 이메일로도 같은 내용을 보내 기록을 겹겹이 남기는 방식이 쓰입니다.

갱신 거절 통지는 만료 1개월 전에 맞춰 보냈다가 반송되면 다시 보낼 시간이 없으므로, 통지 기간이 열리는 무렵부터 서둘러 보내는 것이 안전합니다.

서명 전 점검표와 상가 명도 다음 단계

상가 명도 내용증명은 명도 절차의 첫 단계이고, 임차인이 응하지 않으면 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 이어집니다. 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰이며, 판결 같은 집행권원을 받아야 강제집행을 할 수 있습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄집니다.

• 임대인·임차인 이름과 주소가 계약서와 일치하는가
• 목적물(건물 주소, 층·호수, 면적)이 계약서와 같게 적혔는가
• 사유가 해지, 갱신 거절, 갱신요구 거절 가운데 하나로 분명한가
• 연체 내역표의 합계가 3기의 차임액에 달하는지 다시 계산했는가
• 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 도달하도록 날짜를 잡았는가
• 권리금 포기 요구처럼 다툼을 부를 문장이 빠졌는가

법도는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상을 다룬 경험으로 내용증명 단계부터 소송·집행까지 한 흐름으로 설계합니다. 내용증명은 소장에 첨부되는 증거가 되므로 처음부터 소송을 염두에 두고 씁니다.