건물인도소송 소가, 한 줄 정의

건물인도소송 소가는 원고가 그 소송으로 얻으려는 이익을 돈으로 환산한 값이며, 법률 용어로는 '소송목적의 값'이라고 합니다. 건물을 돌려받는 소송에는 원고가 청구하는 금액이 따로 없기 때문에, 돌려받으려는 건물 부분의 가액을 정해진 방식으로 계산해 소장에 적습니다. 건물명도와 건물인도는 같은 뜻이므로 건물명도 소가, 명도소송 소가라고 불러도 같은 값을 가리킵니다.

많은 임대인이 소가를 '인지대를 계산하려고 적는 숫자' 정도로 여기지만, 소가는 그보다 많은 것을 정합니다. 소장 단계에서는 숫자를 계산하기 전에 소가가 무엇을 바꾸는지부터 보는 것이 순서입니다. 아래 네 칸은 소가가 정하는 결과이고, 계산 방법보다 이 지도를 먼저 보면 소장 준비의 순서가 잡힙니다.

건물인도소송 소가는 어떤 기준으로 정하나요?

건물인도소송 소가는 소로 주장하는 이익을 기준으로 정하며, 건물인도 청구에서는 돌려받으려는 목적물의 가액이 그 출발점입니다. 「민사소송법」 제26조①은 "법원조직법에서 소송목적의 값에 따라 관할을 정하는 경우 그 값은 소로 주장하는 이익을 기준으로 계산하여 정한다"고 규정합니다.

같은 조 ②는 그 값을 계산할 수 없는 경우 민사소송등인지법의 규정에 따르도록 하고, 실제 산정의 세부 방식은 민사소송 등 인지법과 대법원규칙이 정합니다. 대법원규칙은 건물처럼 물건의 인도를 구하는 소송에서 목적물의 가액을 기준으로 삼고, 건물 가액은 시가표준액 등을 바탕으로 산정하는 구조를 두고 있습니다. 비율과 금액은 규칙과 청구 유형에 따라 달라지므로 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다.

관할을 정하는 시점도 함께 알아 두어야 합니다. 「민사소송법」 제33조는 법원의 관할은 소를 제기한 때를 표준으로 정한다고 규정하므로, 소장을 낼 때의 사정을 기준으로 어느 재판부가 맡을지 정해집니다. 아래 표는 소가와 연결된 조문을 한눈에 정리한 것입니다.

소가가 정하는 것 ①: 단독판사냐 합의부냐

건물인도소송 소가가 가장 먼저 정하는 것은 사건을 단독판사가 맡을지 합의부가 맡을지, 즉 사물관할입니다. 지방법원 안에서 어느 재판부가 맡는지는 법원조직법과 대법원규칙이 소가를 기준으로 나누고 있으며, 소가가 일정 금액을 넘으면 합의부, 그 이하이면 단독판사가 맡는 것이 원칙적인 구조입니다. 경계가 되는 금액은 규칙 사항이라 사건마다 확인해야 합니다.

사물관할은 다음 단계의 선택지까지 바꿉니다. 단독판사 사건이어야 친족·직원의 소송대리 허가를 검토할 수 있고, 지방법원 단독판사는 관할권이 있는 경우라도 상당하다고 인정하면 직권 또는 당사자의 신청에 따른 결정으로 소송의 전부 또는 일부를 같은 지방법원 합의부에 이송할 수 있습니다(제34조②).

어느 지역 법원에 소장을 내는지는 소가와 관계가 없는 토지관할 문제입니다. 「민사소송법」 제2조에 따라 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하고, 같은 법 제20조는 부동산에 관한 소를 제기하는 경우 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 제20조는 선택할 수 있는 관할이므로, 임대인은 피고 주소지 법원과 건물 소재지 법원 가운데 사정에 맞는 곳을 검토할 수 있습니다.

소가가 정하는 것 ②·③: 인지액과 비변호사 소송대리 허가

건물인도소송 인지대는 소가를 기준으로 민사소송 등 인지법이 정한 계산 방식에 따라 정해지므로, 소가가 커지면 인지액도 커집니다. 송달료는 당사자 수와 사건 종류에 따라 법원 예규로 정해지는 별도 항목이라 소가에 비례해 늘어나는 구조가 아니므로, 인지액과 나누어 따로 준비해야 합니다. 구체적인 금액은 법원 규칙과 예규 사항이어서 상담 시 사건별로 안내해 드립니다.

소가는 변호사가 아닌 사람이 소송을 대리할 수 있는지에도 영향을 줍니다. 「민사소송법」 제87조에 따라 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없는 것이 원칙입니다. 제88조①은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않는다고 정합니다.

허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격은 제88조②에 따라 대법원규칙이 정하고, 같은 조 ③에 따라 법원은 언제든지 허가를 취소할 수 있습니다. 결국 소가가 그 일정 금액을 넘거나 합의부 사건이 되면, 가족이나 관리 직원이 법원 허가를 받아 대신 출석하는 방법은 처음부터 검토 대상에서 빠집니다.

소가가 정하는 것 ④: 변호사보수 산입과 소액사건 오해

건물인도소송에서 이긴 임대인이 소송비용으로 돌려받을 수 있는 변호사보수의 한도도 소가와 연결됩니다. 「민사소송법」 제109조①은 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정한다고 정하고, 그 규칙은 소가를 기준으로 산입 한도를 정하는 구조입니다. 같은 조 ②에 따라 여러 변호사가 소송을 대리했더라도 한 변호사가 대리한 것으로 보고 계산합니다.

소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이지만(제98조), 실제로 지급한 수임료 전액이 그대로 인정되는 구조는 아닙니다. 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 액수가 정해지지 않았다면 제110조①에 따라 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 제1심 법원이 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 액수를 확정합니다.

소가가 작게 나오는 건물인도 소송도 일반 민사소송 절차로 진행되므로, 소액사건 특례를 기대하고 일정을 잡으면 계산이 어긋납니다. 밀린 월세만 따로 청구하는 소송은 금액에 따라 소액사건이 될 수 있다는 점과 구분해야 합니다.

밀린 차임·부당이득을 함께 청구하면 소가가 합산되나요?

하나의 소장으로 건물인도와 밀린 차임을 함께 청구하면 원칙적으로 두 청구의 값을 합산해 소가를 정합니다. 「민사소송법」 제27조①은 "하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다"고 규정합니다.

합산의 예외는 같은 조 ②입니다. 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 않습니다. 건물인도에 덧붙여 구하는 차임 상당 부당이득이나 손해배상이 부대목적에 해당하는지는 이미 발생한 연체분인지, 인도할 때까지 생길 장래분인지 같은 청구 구성에 따라 판단이 갈릴 여지가 있어 일률적으로 단정하기 어렵습니다.

합산 여부는 인지액뿐 아니라 사물관할까지 바꿀 수 있습니다. 합산된 소가가 경계를 넘으면 단독판사 사건이 합의부 사건이 되고, 비변호사 소송대리 허가 가능성도 함께 사라집니다. 금전청구를 같은 소장에 넣을지 따로 처리할지는 청구취지를 쓰기 전에 정해 두는 편이 안전합니다.

건물 일부 인도·여러 피고일 때 확인할 점

건물 일부만 돌려받는 건물인도 소송은 건물 전체 가액이 아니라 인도를 구하는 부분의 가액을 따져야 하므로, 층·호실·면적을 특정하는 작업이 소가 계산의 출발점입니다. 상가 한 칸이나 다가구주택의 방 하나처럼 범위가 좁으면 소가도 그만큼 작아질 수 있지만, 특정이 부정확하면 청구취지와 소가가 함께 흔들립니다.

피고가 여러 명인 사건도 따로 살펴야 합니다. 임차인과 전차인처럼 같은 부분을 함께 점유하는 사람들을 상대로 하면 구하는 이익이 겹친다고 볼 여지가 있고, 서로 다른 호실을 각자 점유하는 사람들을 한 소장에 묶으면 부분별 값을 따로 계산해 합산하는 문제가 생길 수 있습니다. 결론은 점유 관계와 청구 구성을 함께 보아야 나옵니다.

소가·인지를 잘못 적으면 어떻게 되나요?

소가를 잘못 계산해 인지가 부족하면 재판장의 보정명령을 받고, 정해진 기간 안에 보정하지 않으면 소장이 각하됩니다. 「민사소송법」 제254조①은 소장이 제249조제1항의 규정에 어긋나는 경우와 소장에 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우 재판장은 상당한 기간을 정하고, 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다고 정하며, 법원사무관등으로 하여금 보정명령을 하게 할 수 있습니다.

같은 조 ②에 따라 원고가 그 기간 이내에 흠을 보정하지 아니한 때에는 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 하고, ③에 따라 그 명령에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 또 제248조②는 소장에 붙이거나 납부한 인지액이 「민사소송 등 인지법」 제13조제2항 각 호에서 정한 금액에 미달하는 경우 법원이 소장의 접수를 보류할 수 있다고 정합니다.

소가를 잘못 적어 관할이 달라지는 경우도 있습니다. 법원은 소송의 전부 또는 일부에 대하여 관할권이 없다고 인정하는 경우 결정으로 관할법원에 이송하므로(제34조①), 소장이 버려지지는 않더라도 이송 절차만큼 시간이 더 듭니다.

건물인도 소송 소가, 자주 묻는 질문 3가지