이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 원룸 월세가 두 달 치 넘게 밀렸는데 계약기간은 아직 남아 있습니다.
• 1년 계약이 끝났다고 생각했는데 세입자는 2년을 살 수 있다고 말합니다.
• 만료 전에 나가 달라는 문자를 보냈지만 보낸 날짜가 애매합니다.
• 방을 언제 다시 내놓을 수 있을지 날짜로 계산해 두고 싶습니다.

01원룸 명도소송 기간, 세 구간으로 나누면 보인다

원룸 명도소송 기간은 '종료일 판정 → 소송 → 집행' 세 구간의 합으로 계산하는 것이 가장 정확합니다. 소장을 낸 날부터 세기 쉽지만, 임대차가 아직 끝나지 않았다면 소송을 서둘러도 인도 청구의 근거가 약해집니다.

세 구간은 서로 다른 법이 지배합니다. 종료일은 주택임대차보호법과 민법이, 소송은 민사소송법이, 집행은 민사집행법이 정하므로 따로 떼어 보아야 어디서 시간이 늘어나는지 보입니다.

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   시작 시계 · 종료일 판정

   「주택임대차보호법」 제4조(2년 간주)·제6조(법정갱신)와 「민법」 제640조(2기 연체 해지)로 계약이 끝난 날을 정합니다.

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   소송 시계 · 송달과 답변서

   「민사소송법」 제255조 소장 부본 송달, 제256조 30일 답변서, 제257조 무변론판결 여부가 속도를 가릅니다.

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   집행 시계 · 점유 인도

   가집행 선고(민사소송법 제213조)가 붙은 판결로 「민사집행법」 제258조 인도집행을 신청하며, 실무상 신청부터 본집행까지 약 3개월입니다.

법이 숫자로 정해 둔 기간은 대부분 첫째와 둘째 구간에 몰려 있습니다. 원룸 명도소송 기간을 줄일 여지도 종료일을 분명히 하고 주소·거주 자료를 갖춰 송달을 빠르게 하는 데 있습니다.

02원룸 계약은 언제 '끝난' 것으로 보나요?

원룸 계약은 계약서에 2년 미만의 기간을 적었더라도 원칙적으로 2년이 지나야 끝난 것으로 봅니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정하고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 덧붙입니다.

주임법 제4조 제1항은 한쪽 방향으로만 작동합니다. 1년 계약을 맺은 원룸이라도 임대인이 1년이 끝났다는 이유만으로 종료를 주장할 수는 없고, 세입자가 1년 만기를 원할 때에만 1년이 기준이 됩니다. 세입자가 2년을 주장하면 1년 만료를 이유로 한 인도 청구의 근거가 흔들릴 수 있습니다.

같은 조 제2항도 원룸 명도 일정에 영향을 줍니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 보증금 정산이 끝나지 않았다는 다툼이 나오면 판결 주문에 보증금 반환과 맞바꾸는 조건이 붙을 여지도 있으니 정산표를 미리 만들어 둡니다.

03만료 통지를 놓쳤다면 원룸 계약은 다시 2년이 되나요?

임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않았다면, 원룸 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 그 존속기간은 2년이 됩니다. 주임법 제6조 제1항·제2항이 정한 법정갱신이며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같습니다.

원룸 임대인이 가장 자주 놓치는 것은 통지의 시점입니다. 만료 한 달 전에 보낸 문자는 제6조 제1항이 정한 기간을 벗어난 것이어서 갱신거절 통지로 보기 어려울 수 있습니다. 기간 안에 보냈더라도 내용이 모호하면 갱신 거절의 뜻이 분명했는지가 다툼이 됩니다.

법정갱신이 되면 세입자 쪽에는 출구가 하나 더 생깁니다. 주임법 제6조의2에 따라 제6조 제1항으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 해지권은 임차인에게 주어진 것이어서, 임대인이 같은 방식으로 3개월 뒤 종료를 주장할 수는 없습니다.

다만 주임법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 월세가 밀린 원룸이라면 통지를 놓쳤더라도 법정갱신이 되지 않았다고 다툴 여지가 있는 셈입니다.

04월세가 2기 밀린 원룸, 만료 전에도 시계를 시작할 수 있나요?

월세 연체액이 2기의 차임액에 달하면 원룸 임대인은 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있습니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 원룸은 주택이므로 상가에 적용되는 3기 기준(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)과 섞어 계산하면 안 됩니다.

여기서 2기는 두 달 연속 미납을 뜻하는 것이 아니라, 밀린 금액의 합계가 두 번 치 월세에 이르렀는지를 봅니다. 한 달은 내고 한 달은 일부만 내는 식으로 부분 납부가 이어졌다면, 날짜별 입금 내역을 놓고 연체 합계를 다시 계산해야 해지할 수 있는 시점이 나옵니다.

해지는 통지가 세입자에게 도달해야 효력이 생기므로, 시작 시계는 해지 통지가 도달한 날로 잡힙니다. 소장 부본 송달로 해지 의사표시를 갈음할 수 있는지는 사안에 따라 달라질 여지가 있어, 내용증명으로 해지 통지를 먼저 도달시켜 두는 방법을 검토할 만합니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서·문자·입금 내역을 함께 보고 종료일을 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

05소송 구간, 소장 송달과 답변서 30일이 속도를 가릅니다

소송 구간의 길이는 세입자가 소장을 제때 받는지, 받은 뒤 30일 안에 답변서로 다투는지에 따라 크게 달라집니다. 「민사소송법」 제255조 제1항은 법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 한다고 정하고, 제256조 제1항은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정합니다.

세입자가 30일 안에 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제257조 제1항). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그렇지 않습니다. 무변론판결은 법원이 할 수 있다는 규정이라 가능성으로 보는 것이 안전합니다.

원룸 사건에서 시간을 가장 많이 잡아먹는 것은 송달입니다. 세입자가 연락을 끊고 문을 열어 주지 않으면 소장 부본이 도달하지 않아 주소 보정을 거치게 되고, 끝내 공시송달로 진행되면 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다(민사소송법 제196조 제1항). 공시송달의 방법으로 소장 부본을 받은 피고에게는 제256조 제1항의 답변서 제출의무가 적용되지 않으므로(같은 항 단서), 변론을 열어 증거로 판단하는 흐름이 됩니다.

소장에 계약서, 통지 문자, 입금 내역을 처음부터 정리해 붙여 두면 세입자가 다투더라도 쟁점이 좁아집니다. 법도는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔습니다.

06집행 구간, 가집행 판결로 원룸을 비우기까지

원룸 명도 판결을 받은 뒤 실제로 방을 비우는 집행 구간은 실무상 강제집행 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다. 「민사소송법」 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 「민사집행법」 제24조에 따라 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하므로, 가집행 선고가 붙었다면 판결 확정을 기다리지 않고 집행을 신청할 수 있습니다.

인도집행은 「민사집행법」 제258조에 따릅니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제1항), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제2항). 실무에서는 본집행 전에 집행관이 고시문을 붙여 자진 퇴거를 알리는 절차를 거치는 경우가 많습니다.

풀옵션 원룸은 짐 정리에서 시간이 늘어나기 쉽습니다. 민사집행법 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 채무자와 같은 조 제4항에 적은 사람이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제5항). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항). 임대인 비품과 세입자 짐이 섞여 있으면 제거 대상을 가르는 데 시간이 걸리므로 비품 목록과 사진을 준비해 둡니다.

판결 전에 세입자가 다른 사람에게 방을 넘기면 집행이 막힐 수 있으므로 소장 접수 전후로 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다. 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼는 방식은 별개의 분쟁을 부를 수 있습니다.

07오늘 할 일, 종료일 확정 달력과 비품 사진 목록

원룸 명도소송 기간을 줄이는 첫걸음은 소장보다 종료일 한 장을 먼저 만드는 것입니다. 아래 칸을 날짜로 채우면 세 구간 중 어느 시계가 이미 돌고 있는지, 어느 칸이 비어 다툼이 될지 한눈에 보입니다.

• 계약서 비품 목록과 실제 비품 사진(냉장고·세탁기·에어컨 등)을 따로 묶어 둡니다.
• 세입자 짐의 위치와 양, 현관과 창문 상태를 날짜가 남게 찍어 둡니다.
• 우편함에 쌓인 우편물, 관리비 미납 기록처럼 거주 상태를 보여 주는 자료를 모읍니다.

달력에서 날짜 하나가 비어 있다면 그 칸이 세입자가 다툴 지점이라는 뜻입니다.

08명도소송 기간, 원룸 임대인이 자주 묻는 질문