• 무상으로 살게 한 지인이 약속한 날이 지나도 "조금만 더"라며 머물러 있다
• 집을 사고 보니 전 소유자의 가족이 아직 그 집에서 지내고 있다
• 비어 있던 건물에 누군지 모르는 사람이 들어와 생활하고 있다
• 다시 쓰거나 팔 수 있는 날짜를 거꾸로 계산해야 한다

무단점유 명도소송기간, 임대차 명도와 무엇이 다른가

무단점유 명도소송은 임대차가 끝났음을 증명하는 단계가 빠지는 대신, 점유자를 찾아 특정하는 단계가 늘어나는 소송입니다. 임대차 명도에서는 계약서에 임차인 이름이 적혀 있고, 다툼의 중심은 계약이 언제 끝났는지와 보증금을 돌려줬는지입니다. 무단점유에서는 소유자가 「민법」 제213조의 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다"는 권리를 근거로, 상대방이 실제로 그 부동산을 점유하고 있다는 사실을 보여 주는 구조입니다.

명도소송 기간을 준비 구간·소송 구간·집행 구간 세 칸으로 나누면 차이가 분명해집니다. 아래 표는 같은 건물 인도 사건이라도 계약이 있느냐 없느냐에 따라 각 구간에서 무엇이 달라지는지를 정리한 것입니다.

판결 뒤 집행 구간은 두 소송이 같고, 일정 차이는 앞의 두 구간에서 생깁니다. 무단점유 명도소송에서 날짜를 앞당기는 핵심은 소 제기 전 준비 구간을 짧고 정확하게 끝내, 소송 구간에서 송달과 항변 때문에 멈추는 시간을 줄이는 것입니다.

무단점유자에게도 내용증명을 먼저 보내야 하나요?

무단점유자에게 내용증명을 보내는 것은 법이 정한 필수 절차가 아닙니다. 「민법」 제213조의 소유물반환청구 문언에는 사전 통지 요건이 없어, 내용증명 없이 소장을 내도 소 제기 자체가 막히지는 않습니다. 다만 처음에 무상으로 살게 허락한 경우처럼 그 허락을 거둬들이는 의사표시가 문제 될 수 있는 사안에서는, 내용증명이 반환 요구 의사를 분명히 해 두는 기록이 될 수 있습니다.

내용증명이 쓸모 있는 이유는 세 가지입니다. 퇴거를 요구한 날짜가 객관적으로 남고, 점유자가 답장이나 전화로 반응하면 이름과 주장을 미리 알 수 있으며, 자진 퇴거 협상의 출발점이 됩니다. 아래는 법률 효과를 단정하지 않는 범위에서 쓸 수 있는 문장 예시입니다.

내용증명을 보낼지 고민하느라 몇 주를 쓰는 것은 일정상 손해입니다. 점유자가 연락을 끊은 상태라면 발송과 동시에 소장 준비를 함께 시작하는 편이 무단점유 명도소송 전체 기간을 줄이는 데 유리합니다.

점유자 신원 확인과 점유이전금지가처분

무단점유 명도소송에서 가장 먼저 시간이 드는 일은 누구를 피고로 적을지 정하는 것입니다. 강제집행은 판결이나 집행문에 이름이 표시된 사람을 상대로 시작되므로(「민사집행법」 제39조①), 실제로 사는 사람과 피고 이름이 어긋나면 판결을 받고도 집행 단계에서 다시 멈출 수 있습니다. 오늘 바로 할 1차 조치는 아래 세 가지 기록을 모으는 일입니다.

점유자가 여러 명이거나 자주 바뀌는 건물이라면 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가 판결을 받고도 집행이 막히는 상황을 막으려는 장치입니다.

가처분 결정을 받으면 서둘러 집행해야 합니다. 가처분절차에는 「민사집행법」 제301조로 가압류절차 규정이 준용되고, 그중 제292조②는 "가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정합니다. 가처분 이후 점유가 바뀐 경우 집행을 어떻게 이어 갈지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어, 결정문과 현장 상황을 함께 보고 정합니다.

세 가지 중 하나라도 해당하면 현장 기록과 대화 내용을 보고 순서를 정해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

송달이 무단점유 명도소송 기간을 정한다

소장을 낸 뒤 소송 구간의 길이는 소장 부본이 피고에게 어떻게 송달되느냐에서 가장 크게 갈립니다. 「민사소송법」 제255조①은 "법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 한다"고 정하고, 피고가 청구를 다투려면 제256조①에 따라 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다. 답변서가 없으면 법원은 제257조①에 따라 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 피고가 다투는 취지의 답변서를 내면 그렇게 하지 않습니다.

점유자의 주소를 알 수 없으면 공시송달로 넘어갑니다. 제194조①에 따라 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있고, 신청에는 그 사유를 소명하여야 합니다(제194조②). 제196조①은 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고 같은 당사자에 대한 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생긴다고 정하며, 이 기간은 줄일 수 없습니다(제196조③).

공시송달로 소장 부본을 받은 피고에게는 답변서 제출의무가 없으므로(제256조① 단서), 그 사건은 제257조①의 무변론판결로 끝낼 수 없습니다. 소유자는 변론에서 등기사항증명서와 현장 사진 같은 자료로 소유권과 점유 사실을 뒷받침해야 하므로, 앞에서 모은 기록이 이 단계의 시간을 줄여 줍니다.

'빌려준 것'이라는 항변, 점유할 권리가 있으면 달라진다

무단점유 명도소송기간을 가장 크게 늘리는 것은 점유자의 점유할 권리 항변입니다. 「민법」 제213조 단서는 "그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다"고 정하므로, 점유자가 무상사용 허락·구두 임대·매매 약속 같은 근거를 내세우면 법원은 그 권리가 있었는지, 있었다면 끝났는지를 따집니다. 아래는 현장에서 자주 듣는 말과 그 말이 소송에서 갖는 의미입니다.

항변이 있다고 해서 소송이 늘 길어지는 것은 아니지만, 증인·문자·계좌 기록을 두고 변론기일이 여러 번 열리면 소송 구간이 늘어납니다. 소유자가 허락의 범위와 끝난 시점을 문자·녹취·내용증명으로 정리해 두면 공방의 횟수를 줄일 수 있습니다.

차임 상당 부당이득도 함께 청구할 수 있나요?

무단점유 기간 동안 사용한 대가는 건물 인도 청구와 함께 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 「민법」 제741조는 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 정하고, 실무에서는 그 부동산의 차임에 상당하는 금액을 기준으로 점유 시작일부터 인도 완료일까지를 청구하는 경우가 많습니다.

인도와 금전 지급을 한 판결로 받으면 따로 소송을 내는 시간을 아낄 수 있습니다. 다만 차임 상당액을 두고 주변 시세 자료 공방이 길어지면 소송 구간이 늘어날 수 있으므로, 점유 회수가 급한 사건이라면 청구 범위와 증거 준비 순서를 처음부터 함께 정하는 것이 좋습니다. 불법점유 인도청구와 부당이득 청구를 어떻게 묶을지는 점유 기간과 건물 용도에 따라 달라 상담 시 안내해 드립니다.

직접 내보내도 되나요? 자력구제와 퇴거불응의 경계

소유자가 직접 문을 따거나 짐을 빼는 방식은 오래된 점유에는 쓰기 어렵습니다. 「민법」 제209조②는 "점유물이 침탈되었을 경우에 부동산일 때에는 점유자는 침탈후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고"라고 정하는데, 이 권리는 점유를 빼앗긴 점유자가 침탈 직후에 쓰는 것입니다. 점유자가 이미 몇 주·몇 달 지내 온 공간에서 소유자가 자물쇠를 바꾸거나 짐을 내놓으면, 오히려 소유자가 민사·형사 책임 문제에 휘말릴 여지가 큽니다.

「형법」 제319조②는 "전항의 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다"고 정합니다. 퇴거요구에 응하지 않는 점유자에 대해 고소를 검토할 수는 있지만, 죄가 성립하는지는 점유 경위와 권원 다툼을 보고 수사기관이 판단하며, 고소가 곧 건물 인도로 이어지는 것도 아닙니다. 점유를 실제로 되찾는 길은 명도 판결과 그 뒤의 강제집행입니다.

판결 뒤 집행 구간, 한 장 일정표로 보기

판결을 받은 뒤 점유를 실제로 돌려받는 절차는 「민사집행법」 제258조에 따른 강제집행입니다. 제258조①은 "채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다"고 정하고, ②는 이 강제집행이 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 「민사소송법」 제213조①에 따라 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 하므로, 가집행 선고가 붙은 판결이면 확정 전에도 집행을 신청할 수 있습니다.

1. 1
   점유 증거·신원 확인현장 기록, 등기사항증명서, 점유자 명단 정리
2. 2
   점유이전금지가처분(필요할 때)결정을 고지받은 날부터 2주 안에 집행(제301조로 제292조② 준용)
3. 3
   소장 제출과 송달다투려면 송달받은 날부터 30일 안에 답변서, 공시송달은 첫 송달 2주 뒤 효력
4. 4
   변론·판결답변서가 없으면 무변론판결 가능, 항변이 있으면 변론기일 진행, 가집행 선고 확인
5. 5
   강제집행신청부터 본집행까지 약 3개월, 목적물이 아닌 짐은 집행관이 제거(제258조③)

점유자가 남긴 짐은 소유자가 직접 버리지 않습니다. 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 채무자나 같이 사는 친족 등이 없으면 ⑤에 따라 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다. 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 ⑥에 따라 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상, 가처분 600건 이상을 직접 진행해 왔습니다. 무단점유 명도소송기간을 줄이는 방법은 사건마다 다르지만, 대부분은 준비 구간에서 피고와 증거를 얼마나 정확히 정리했느냐에서 갈립니다.

무단점유 명도소송 자주 묻는 질문