주택명도의 뜻과 주택명도소송이 필요한 이유

주택명도의 뜻은 집을 점유하고 있는 사람이 그 집을 비우고 점유를 권리자에게 넘기는 것이며, 실무에서는 '건물인도'와 같은 의미로 씁니다. 짐만 빼는 것이 아니라 열쇠까지 넘겨 실제 지배를 옮겨야 끝납니다.

소유자라고 해서 곧바로 집을 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 「민법」 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 하면서도, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 임차인은 임대차계약이라는 점유할 권리가 있으므로 임대인은 그 권리가 끝났다는 사실부터 갖춰야 합니다.

권리가 끝났는데도 임차인이 나가지 않으면 임대인이 문을 따거나 짐을 내놓을 수는 없고, 판결 같은 집행권원을 받아 집행관에게 맡겨야 합니다. 그 집행권원을 받는 재판이 주택명도소송입니다. 그래서 주택 명도 방법의 첫 질문은 '어떻게 내보내나'가 아니라 '지금 내보낼 근거가 있나'입니다.

주택 명도 방법을 막는 4가지 관문 판정표

주택 임차인에게는 「주택임대차보호법」(이하 주임법)이 민법보다 먼저 적용되므로, 퇴거 요구는 아래 네 관문을 모두 통과해야 법적 근거를 얻습니다. 하나라도 걸린 채 소송을 서두르면 결론이 늦어지거나 뒤집힐 수 있습니다.

표에서 가장 많이 놓치는 칸은 ③입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조①②). 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이 법정갱신이 적용되지 않습니다(제6조③).

④ 관문은 소송 단계까지 따라옵니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않겠다고 맞설 수 있고, 판결도 보증금 반환과 맞물린 모양으로 나올 수 있어 반환 계획이 없으면 집행 단계에서 다시 막힙니다.

갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요?

임대인은 임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 거절할 수 있는 사유는 주임법 제6조의3① 단서 1호부터 9호까지 열거돼 있습니다. 자주 문제 되는 사유를 세 묶음으로 나누면 아래와 같습니다.

실거주(8호)를 이유로 거절할 때는 뒤따르는 책임도 따져야 합니다.임대인이 8호의 사유로 갱신을 거절했는데도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(제6조의3⑤). 그 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 제6조의3⑥ 각 호의 금액 중 큰 금액으로 정해집니다.

통지가 그 기간 안에 임차인에게 이르렀는지가 다툼이 되기 쉬우므로 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법으로 보내 두는 것이 안전합니다.

주택 명도특약은 어디까지 통하나요?

주택 명도특약은 '만기 시 즉시 명도한다'처럼 계약서에 적어 둔 약속이며, 합의로서 의미는 있지만 그 자체로 강제집행을 할 수 있는 집행권원은 아닙니다. 임차인이 지키지 않으면 결국 주택명도소송으로 판결을 받아야 합니다.

주임법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 예를 들어 '갱신요구권을 행사하지 않는다', '2년이 되기 전이라도 임대인이 요구하면 비운다' 같은 문구는 제4조①이나 제6조의3과 부딪혀 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 부정될 수 있습니다. 임대인에게 불리한 약정에는 제10조가 적용되지 않습니다.

계약 체결 시점이라면 제소전화해를, 인도 전 6개월 안이라면 공정증서도 검토할 수 있습니다.공정증서는 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행권원으로 보지만(공증인법 제56조의3③), 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못합니다(②). 제소전화해 조항에 임차인에게 불리한 내용이 있으면 법원의 보정 사유가 될 수 있습니다.

주택 명도 방법은 어떤 순서로 진행하나요?

주택 명도 방법은 네 관문을 통과한 뒤 협의, 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 주택명도소송, 강제집행의 다섯 단계로 진행하며 앞 단계에서 해결되면 뒤 단계는 필요 없습니다.

오늘 할 1차 조치는 '내 집 관문 체크리스트' 여섯 칸을 채우는 일입니다. 채우고 나면 협의부터 할지, 내용증명이나 소송부터 준비할지가 대부분 드러납니다.

1. 임차인의 입주일과 전입신고일
2. 계약 시작일·만료일과 약정 기간(2년 미만인지)
3. 지금까지 갱신된 횟수와 방식(합의 갱신, 법정갱신, 갱신요구권 행사)
4. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 보낸 통지와 도달 기록
5. 연체된 차임의 기수와 기간
6. 보증금 반환 재원과 반환 예정일

보증금 반환과 이사일은 어떻게 맞추나요?

보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 의무여서, 임대인이 보증금 반환의 이행을 제공하지 않으면 임차인은 집을 비우는 것을 거절할 수 있습니다. 「민법」 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결도 임대차 종료 시 보증금 반환과 목적물 인도를 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

실무에서는 보증금 송금과 열쇠 인계를 같은 날로 맞추고 공과금 정산일을 미리 적어 둡니다. 임차인이 날짜를 미루면 반환 준비가 끝났다는 사실을 문자나 내용증명으로 알려 이행 제공을 기록해 두세요.

보증금을 줄 테니 나가 달라고 했는데 거절한다면 반환 제공 기록을 갖춰 주택명도소송을 제기하는 것이 보통입니다. 판결이 보증금 지급과 상환으로 나오면 집행 개시 때 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 하므로(민사집행법 제41조①) 그 기록이 그대로 쓰입니다.

경매주택 명도와 임대주택 명도는 무엇이 다른가

경매주택 명도는 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 인도명령(민사집행법 제136조①)을 쓸 수 있다는 점에서 일반 임대차 명도와 다릅니다. 인도명령은 경매 매수인에게 주어지는 절차이고, 판결에 따른 일반 명도 집행은 제258조에 따릅니다.

다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령이 나오지 않습니다(제136조① 단서). 대항력 있는 임차인이 대표적이어서 경매주택에서도 ① 대항력 관문부터 봅니다. 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 원칙적으로 그 점유자를 심문하여야 하고(④), 6월이 지나면 주택명도소송으로 가야 합니다.

임대주택 명도는 민간 임대주택이면 네 관문이 그대로 적용되고, 공공임대주택은 별도 법령과 약관에 따라 해지 사유나 절차가 일반 임대차와 다를 수 있으므로, 해당 법령과 계약서를 함께 확인한 뒤 절차를 설계해야 합니다.

주택 명도 자주 묻는 질문