명도소송 비용 세입자 부담은 어디까지인가요?

명도소송 비용 가운데 세입자에게 넘어갈 수 있는 것은 크게 네 덩어리입니다. 판결로 부담자가 정해지는 소송비용, 강제집행에 든 집행비용, 계약 기간 중 밀린 연체 차임, 계약이 끝난 뒤에도 집을 비우지 않은 기간의 차임 상당액입니다. 네 덩어리는 근거 법조문도, 액수를 정하는 방법도 서로 다릅니다.

네 덩어리를 한꺼번에 '명도소송 비용'이라고 부르면 정산이 꼬입니다. 연체 차임과 차임 상당액은 보증금 정산에서 주로 다뤄지는 항목이고, 소송비용과 집행비용은 법원 절차를 거쳐 액수가 확정되는 항목이라는 점이 출발점입니다. 세입자도 어느 덩어리가 어떤 근거로 청구되는지 알아야 인정할 부분과 다툴 부분을 가를 수 있습니다.

보증금에서 공제되는 것과 별도 결정이 필요한 것

임대차보증금은 임대차가 끝난 뒤 집을 넘겨줄 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보한다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 그래서 연체 차임이나 종료 후 차임 상당액은 보증금 정산 과정에서 함께 다뤄지는 경우가 많습니다. 다만 어떤 항목이 어디까지 공제되는지는 개별 사정과 판례에 따라 달라질 수 있어, 정산표에서는 공제 논의 대상과 별도 결정 대상을 칸으로 나눠 두는 편이 안전합니다.

1차 조치로 아래 보증금 정산표 6칸을 먼저 채워 보세요. 숫자를 맞추기 전에 칸마다 근거 서류를 붙여 두는 것이 핵심입니다.

가상의 예로 흐름을 보면, 임대인 갑이 세입자 을을 상대로 명도소송을 내 이겼다고 할 때 정산표 ①~④칸은 계약서와 통장 내역으로 채우고, ⑤칸에는 판결에서 피고 부담으로 정해졌으나 액수는 미확정이라는 사실만 적습니다. ⑥칸은 집행을 신청했다면 예납 영수증의 날짜와 항목만 적어 둡니다. 이렇게 근거부터 맞춰 두면 확정결정 신청이나 보증금 반환 협의에서 다툼이 줄어듭니다.

상계와 공제를 같은 말로 쓰지 않는 것도 중요합니다. 상계는 「민법」 제492조①에 따라 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담하고 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때 대등액에 관하여 할 수 있는 별도의 제도입니다. 확정결정 전 소송비용처럼 액수가 아직 정해지지 않은 채권을 보증금에서 먼저 빼는 것이 허용되는지는 판례 영역이라 단정하기 어렵고, 사건 기록을 보고 판단해야 합니다.

변호사 보수, 선임료 전액이 세입자에게 넘어가나요?

선임료 전액이 그대로 세입자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 「민사소송법」 제109조①은 "소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정한다"고 정합니다. 실제로 지급한 선임료와 소송비용으로 인정되는 금액이 다를 수 있다는 뜻입니다.

같은 조 제2항은 소송비용을 계산할 때 여러 변호사가 소송을 대리하였더라도 한 변호사가 대리한 것으로 본다고 정합니다. 임대인이 변호사를 여럿 선임했더라도 세입자에게 넘어가는 몫은 한 사람 기준으로 계산된다는 의미입니다. 산입 기준이 되는 구체 금액은 대법원규칙이 정하는 사항이라 사건마다 따로 계산해 봐야 합니다.

세입자는 패소하면 임대인 선임료를 전부 물어야 한다는 걱정을, 임대인은 이기면 선임료를 전부 돌려받는다는 기대를 조금씩 조정할 필요가 있습니다. 규칙 범위를 넘는 보수는 소송비용으로 돌려받기 어려운 구조라는 점을 알고 협의에 들어가면, 화해 조건을 정할 때도 현실적인 기준이 생깁니다.

일부 패소·화해·취하로 끝나면 부담이 바뀌나요?

명도소송 비용 세입자 부담은 소송이 끝나는 모양에 따라 달라집니다. 한쪽이 전부 패소하면 제98조 원칙대로 패소한 쪽이 부담하지만, 일부만 지거나 법원에서 화해하거나 판결 없이 끝나면 다른 조문이 적용됩니다.

제106조는 당사자가 법원에서 화해한 경우(제231조의 경우를 포함한다) 화해비용과 소송비용의 부담에 대하여 특별히 정한 바가 없으면 당사자들이 각자 부담한다고 정합니다. 제231조는 화해권고결정이 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 되는 경우를 정한 조문이라, 그렇게 확정된 화해권고결정으로 끝난 사건도 이 테두리에서 봅니다. 화해 조항에 비용 부담 문구를 넣지 않으면 각자 부담으로 끝날 수 있으므로 비용 정리가 중요한 사건이라면 조항에 적어 두어야 합니다. 조정은 민사조정법에 별도 비용 규정이 있어 이 조문을 그대로 옮겨 적용하지 않습니다.

세입자가 판결 전에 집을 비워 임대인이 소를 취하하는 경우처럼 소송이 재판에 의하지 아니하고 끝나면, 제114조①에 따라 법원은 당사자의 신청에 따라 결정으로 소송비용의 액수를 정하고 이를 부담하도록 명하여야 합니다. 누가 부담하게 될지는 신청 내용과 사건 경과를 보고 법원이 판단하므로, 취하 전에 비용 문제를 합의서에 함께 정리해 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·판결문·통장 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

강제집행까지 가면 세입자가 지는 비용은 무엇인가요?

강제집행까지 가면 집행비용이 더해지고, 그 최종 부담자는 채무자인 세입자입니다. 「민사집행법」 제53조①은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다"고 정합니다. 다만 비용을 먼저 내는 사람은 임대인이라는 점을 함께 봐야 합니다.

강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 임대인이 예납한 집행비용은 최종적으로 채무자 부담이지만, 명도 집행은 돈을 받아 내는 집행이 아니어서 예납 비용을 어떤 절차로 회수할지는 따로 따져야 합니다. 짐 보관 비용을 보증금에서 공제할 수 있는지도 정산 시점과 집행 기록에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다.

제53조②는 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 임대인이 가집행 선고가 붙은 판결로 서둘러 집행할 때에는 상소 결과에 따라 비용 부담이 뒤집힐 수 있다는 점도 함께 계산해야 합니다.

세입자 쪽에서 명도소송 비용을 줄이는 길

명도소송 비용 세입자 몫을 줄이는 가장 확실한 길은 판결과 강제집행까지 가지 않는 것입니다. 절차가 길어질수록 소송비용이 늘고, 강제집행까지 가면 집행비용과 짐 보관 비용이 더해지기 때문입니다. 흔한 오해 세 가지를 바로잡아 두면 협의 방향이 분명해집니다.

판결 전에 인도와 정산을 맞추는 합의는 양쪽 모두의 비용을 줄입니다. 이사 날짜, 남은 보증금 반환일, 소 취하 여부, 소송비용 부담을 한 문서에 함께 적어 두면 나중에 제114조① 결정 신청이나 별도 청구로 다시 다툴 일이 줄어듭니다. 임대인도 정산한 보증금을 언제든 지급할 수 있게 준비해 두면 동시이행 항변 때문에 일정이 늦어지는 일을 줄일 수 있습니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔습니다. 부동산·민사를 전문으로 하는 변호사이자 공인중개사로서 보증금 정산과 비용 부담을 함께 놓고 진행 단계를 설계합니다.

명도소송 비용, 자주 묻는 질문