주택 명도소송 기간, 상가와 비교해 '주택 변수 4가지'부터 확인하세요

주택 명도소송 기간은 소장을 낸 날이 아니라 임대차가 언제 끝났다고 볼 수 있는지부터 세어야 맞습니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법)이 종료 시점과 집을 비워 줄 시점을 따로 정해 두었기 때문에, 상가 방식으로 계산하면 몇 달씩 어긋나기 쉽습니다.

주택 명도 기간을 좌우하는 변수는 네 가지입니다. 갱신거절 통지 기간(주임법 제6조①), 1회 한정 계약갱신요구권(제6조의3), 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 규정(제4조②), 소송 단계의 답변서 제출 여부(「민사소송법」 제256조①)입니다. 통지 기간과 갱신요구권은 상가와 기준이 다르고, 보증금 존속 규정은 환산보증금 이하 상가에도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조②). 앞의 세 변수는 소송을 시작할 수 있는 날과 집행을 시작할 수 있는 날을, 마지막 변수는 판결이 나오는 속도를 좌우합니다.

표의 상가 칸은 환산보증금 이하 상가를 기준으로 한 것이며, 환산보증금을 넘는 상가에는 「상가건물 임대차보호법」 제2조③에 열거된 조문만 적용됩니다. 상가 기준대로 통지 마감을 만료 1개월 전으로 잡거나 연체를 3기로 세면 시점 계산이 틀어집니다.

주택임대차보호법이 기간을 늘리는 두 문턱: 6개월~2개월 전 통지와 갱신요구권

주택 임대인이 계약 만료로 집을 돌려받으려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 해 두어야 합니다. 주임법 제6조①은 이 기간에 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이렇게 법정갱신이 되면 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②).

통지는 보낸 날이 아니라 임차인에게 도달한 날을 기준으로 따지는 것이 원칙입니다. 「민법」 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정하므로, 마감 직전에 보낸 문자는 도달 시점이 다툼거리가 될 수 있습니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①이 적용되지 않습니다(제6조③).

두 번째 문턱은 임차인의 계약갱신요구권입니다. 임차인이 제6조① 전단의 기간, 즉 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3①). 거절할 수 있는 사유는 단서 1호부터 9호까지 정해져 있는데, 명도 사건에서 자주 문제 되는 것은 1호 '임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'와 8호 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3②). 8호 사유로 거절했는데 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(제6조의3⑤).

같은 만료일이라도 아래 갈림길 중 어디에 해당하느냐에 따라 소장을 낼 수 있는 날이 2년 넘게 달라질 수 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 통지 문자를 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

보증금이 남아 있으면 판결 뒤에도 집행 시작이 늦어지는 이유

주택 임대차는 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주임법 제4조②). 그래서 보증금이 남아 있는 주택 명도 사건에서는 임차인이 보증금을 받기 전에는 집을 비워 줄 수 없다고 주장하는 일이 많고, 판결이 보증금 반환과 동시에 집을 인도하라는 형태로 나올 가능성이 있습니다. 다만 동시이행 주장만으로 언제나 그런 주문이 나오는 것은 아닙니다.

판결이 보증금 반환과 동시에 인도를 명하는 형태라면 집행을 시작할 때 한 단계가 더 붙습니다. 「민사집행법」 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 임대인이 판결에서 정한 금액을 지급했거나 지급을 제공했다는 증명을 하지 못하면 판결을 받고도 집행을 시작할 수 없습니다.

판결 뒤 시간을 줄이려면 소송 단계부터 보증금 정산표를 만들어 두는 편이 좋습니다. 공제를 주장할 항목과 근거(계약서 조항, 이체 내역, 견적서)를 나눠 두면 반환 제공 금액을 놓고 다시 다투는 일이 줄어듭니다. 각 항목이 인정될지는 증거와 사안에 따라 달라집니다.

소장 송달부터 판결까지: 답변서 30일과 무변론판결

소장 부본을 받은 임차인이 청구를 다투려면 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(「민사소송법」 제256조①). 다만 피고가 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 이 30일 규정이 적용되지 않습니다. 주택 명도소송 기간이 사건마다 크게 달라 보이는 이유의 상당 부분이 바로 이 답변서 제출 여부에 있습니다.

답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조①). 흔히 무변론판결이라 부르며, 변론기일을 거치는 사건보다 판결이 앞당겨지는 경우가 많습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출하면 제257조① 단서에 따라 무변론판결 규정이 적용되지 않습니다.

세입자가 소장을 받지 않거나 주소에 없으면 송달 구간이 길어집니다. 공시송달로 넘어가면 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 이 기간은 줄일 수 없습니다(제196조). 그래서 피고와 송달 장소를 처음부터 정확히 잡아야 합니다.

임대주택·행복주택 명도소송은 무엇이 다른가요?

임대주택·행복주택 명도소송도 건물 인도를 구하는 기본 구조는 민간 주택과 같지만, 소송 전 단계가 더 길어질 여지가 있습니다. 행복주택 같은 공공임대주택은 임대인이 공공주택사업자이고, 표준임대차계약서와 관계 법령이 정한 해지·갱신거절 사유와 내부 안내 절차가 따로 붙을 수 있기 때문입니다.

행복주택 명도소송에서는 입주자의 사정이 계약서가 정한 해지 사유에 해당하는지, 그 사유를 정해진 방식대로 통지했는지가 중심 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 구체적인 해지 사유와 절차는 계약서와 관계 법령에 따라 달라 단정할 수 없으므로, 통지서와 계약서를 함께 확인해야 합니다. 퇴거 통보를 받은 입주자라면 통보서에 적힌 사유와 이의 방법부터 살펴보는 것이 좋습니다.

판결 뒤 강제집행 약 3개월 구간

주택 명도 판결을 받은 뒤 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다. 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하며(「민사집행법」 제24조), 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람을 상대로 개시됩니다(제39조①). 주택 명도소송 기간을 계산할 때 이 3개월을 빼놓으면 이사 일정이나 매도 잔금일이 어긋날 수 있습니다.

본집행 날의 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조③), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥).

소송 중에 점유가 다른 사람에게 넘어가면 판결에 표시되지 않은 점유자와 다시 다퉈야 할 수 있어, 주택이라도 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 '현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려'가 있을 경우에 한다고 정합니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 명도 800건 이상, 가처분 600건 이상을 진행하며 먼저 보는 것도 전입세대와 실제 점유자의 일치 여부입니다.

명도소송 기간과 주택 명도, 자주 묻는 질문은?