• 계약한 임차인과 지금 건물을 쓰는 사람이 다른 것 같습니다.
• 층마다, 방마다 다른 사람이 드나들어 몇 명이 점유하는지 모르겠습니다.
• 문은 잠겨 있고 연락도 안 되어 누가 안에 있는지 확인할 방법이 없습니다.
• 소송 중에 점유자가 다른 사람에게 넘기고 나가 버릴까 걱정됩니다.

QUESTION 01건물명도소송이란 무엇이고 건물인도와 같은 말인가요?

건물명도소송은 건물을 점유하고 있는 사람에게 건물을 비우고 돌려달라고 청구하는 소송이며, 건물인도소송과 같은 뜻입니다. 실무에서는 '명도'라는 말이 오래 쓰였고, 법조문과 판결 주문에서는 '인도'라는 표현이 주로 쓰이기 때문에 두 이름이 함께 검색됩니다. 「민사집행법」 제258조의 제목도 '부동산 등의 인도청구의 집행'입니다.

건물주가 소송을 내는 근거는 크게 두 갈래입니다. 임대차가 끝난 경우에는 임대차 종료에 따라 건물을 돌려달라고 청구하고, 계약 관계가 없는 사람이 점유하는 경우에는 소유권에 기초해 반환을 청구합니다. 「민법」 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하면서, 단서로 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 둡니다.

명도 사건의 첫 질문은 '누가 건물 안에 있고, 그 사람에게 점유할 권리가 남아 있는가'입니다. 임대차가 아직 해지되거나 종료되지 않았다면 임차인은 점유할 권리를 주장할 수 있으므로, 해지 사유부터 따져야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가법)이 적용되는 상가건물은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(상가법 제10조의8), 상가법이 적용되지 않는 주택 등의 건물 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조) 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

상가법 제2조 제3항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에도 제10조의8을 적용한다고 정하고 있습니다. 내 건물이 어느 기준에 해당하는지는 건물 용도와 계약 내용을 함께 보아야 판단할 수 있어, 단정하기 전에 계약서부터 확인하는 것이 안전합니다.

CHECK 02점유 상태 4유형 판정표: 내 건물은 어디에 해당할까?

건물 명도 소송 절차는 같은 순서로 보이지만, 건물 안 점유 상태에 따라 먼저 손대야 할 단계가 달라집니다. 아래 판정표는 현장에서 보이는 신호로 유형을 고르고, 유형별로 피고 특정과 우선 절차, 기간을 늘리는 변수를 한 줄로 정리한 것입니다.

판정표에서 두 유형 이상에 걸치는 경우도 흔합니다. 예를 들어 임차인이 다른 사람을 들였고 그 사람이 곧 나갈 것 같다면 ②와 ④가 겹치므로, 실제 점유자를 확인하는 일과 가처분을 동시에 준비해야 합니다. 유형을 하나로 좁히기 어렵다면 그 자체가 서류와 현장 사진을 놓고 판단해야 하는 신호입니다.

DEFENDANT 03유형별 피고 특정과 청구 근거

명도 사건의 피고는 '계약 상대방'이 아니라 '지금 건물을 점유하는 사람'을 기준으로 정해야 합니다. 판결을 받아도 판결이나 집행문에 성명이 표시되지 않은 사람에게는 강제집행을 개시할 수 없기 때문입니다(민사집행법 제39조 제1항). 유형별로 청구 근거와 피고를 정리하면 다음과 같습니다.

계약 없이 들어온 사람에 대해 「민법」 제204조 제1항은 점유자가 점유의 침탈을 당한 때 그 물건의 반환과 손해의 배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 같은 조 제3항에 따라 이 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 하고, 제2항에 따라 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하되 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니합니다. 건물주가 실제로 점유하고 있었는지, 언제 침탈당했는지에 따라 적용 여부가 달라지므로 단정하기 어렵습니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서와 현장 사진을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

PROCESS 04건물 명도 소송 절차: 내용증명→점유이전금지가처분→소송→강제집행

건물 명도 소송 절차는 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 네 단계로 이어집니다. 점유 상태가 단순하면 가처분 없이 소송으로 가는 경우도 있고, 점유 변경 위험이 크면 가처분을 소송보다 먼저 진행합니다.

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   명도 내용증명

   해지 사유와 인도 요구를 적어 보내고 도달 증빙을 남깁니다. 해지의 의사표시가 도달한 시점이 이후 청구원인의 기준이 됩니다.

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   점유이전금지가처분

   「민사집행법」 제300조 제1항은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다."고 정합니다.

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   명도소송 제기

   소장 제출, 피고 송달, 답변과 변론을 거쳐 판결을 받습니다. 피고가 여러 명이면 사람마다 송달이 이루어져야 합니다.

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   강제집행

   판결을 받아도 점유자가 버티면 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 경우가 많습니다.

점유이전금지가처분은 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결이 쓸모없어지는 상황을 막기 위해 검토하는 절차입니다. 다만 가처분 뒤에 점유가 바뀐 경우 새 점유자에게 어떤 방식으로 집행할 수 있는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어, 가처분만 믿고 현장 확인을 멈추면 안 됩니다.

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 명도 사건 800건 이상, 가처분 사건 600건 이상을 다뤄 왔습니다. 실무에서 보면 소송이 길어지는 원인 중 상당 부분은 소장을 내기 전 점유자 확인 단계와 맞닿아 있습니다.

VARIABLE 05건물 명도 소송 기간을 늘리는 변수는 무엇일까?

건물 명도 소송 기간은 법원이 미리 정해 두는 것이 아니라 송달, 피고 수, 항변, 점유 변경이라는 네 가지 변수로 늘어나거나 줄어듭니다. 소송 개월 수를 미리 단정할 수 없는 이유도 여기에 있습니다. 점유자가 현장에서 흔히 하는 말과 그에 대한 판단을 나란히 보면 변수가 어디서 생기는지 분명해집니다.

송달은 가장 흔한 지연 사유입니다. 피고가 문을 열지 않거나 주소가 불분명하면 송달이 반복되고, 그래도 안 되면 공시송달 같은 다른 송달 방법을 검토하게 됩니다. 피고가 여러 명이면 한 사람이라도 송달이 되지 않을 때 그 사람 부분의 진행이 늦어질 수 있습니다.

항변도 기간을 늘립니다. 점유자가 점유할 권리가 있다고 다투거나 해지 사유가 없다고 주장하면 변론이 길어질 수 있습니다. 차임 연체 내역, 해지 통지 도달 증빙, 전대 동의 여부 같은 자료를 미리 정리해 두면 다툼의 범위를 좁힐 수 있습니다.

COURT 06관할과 소장 기재 사항

건물명도소송은 건물이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있습니다. 「민사소송법」 제20조는 부동산에 관한 소를 제기하는 경우에는 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 반드시 그 법원에만 내야 하는 전속 관할이 아니라 선택할 수 있는 관할이므로, 피고의 주소지 등 다른 관할과 함께 사건 사정에 맞게 고릅니다.

소장에 적을 내용은 「민사소송법」 제249조 제1항이 정합니다. 조문은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다."고 규정합니다. 명도 사건에서는 당사자란에 앞서 판정표로 확인한 실제 점유자를 빠짐없이 적는 것이 출발점입니다.

청구의 취지에는 인도받을 건물을 정확히 표시해야 합니다. 건물 전부가 아니라 일부 층이나 일부 호실만 돌려받는 경우라면 어느 부분인지 도면 등으로 특정해 두는 것이 실무상 중요합니다. 청구의 원인에는 임대차 종료 사유나 소유권에 기초한 반환 사유를 근거 조문과 함께 정리합니다.

EXECUTION 07판결 뒤 집행관 강제집행은 어떻게 진행되나요?

명도소송에서 이긴 뒤에도 점유자가 나가지 않으면 집행관에 의한 강제집행으로 건물을 돌려받습니다. 「민사집행법」 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.

건물 안에 남은 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 처리됩니다. 같은 조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고 있어, 건물주가 임의로 짐을 빼내는 방식과는 구별됩니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 경우가 많습니다.

집행 개시 요건도 다시 확인해야 합니다. 민사집행법 제39조 제1항은 집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 집행 현장에서 판결에 없는 사람이 점유하고 있다면 집행이 멈출 수 있으므로, 판결 직후 현장 점유자를 한 번 더 대조해 두는 것이 좋습니다.

FAQ 08명도소송, 건물주가 자주 묻는 질문