강제집행을 시작하려면 먼저 집행문을 받아야 합니다. 법이 정한 원칙은 명확합니다. 집행문은 판결이 확정되었거나, 확정 전이라도 가집행선고가 붙어 있는 때에만 내어 줍니다. 아직 확정되지 않았고 가집행선고도 없는 판결로는 강제집행을 시작할 수 없다는 뜻입니다. 만약 판결 주문에 조건이 붙어 있다면, 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야만 집행문을 받을 수 있습니다.

명도소송 판결문에 보증금 반환과 동시이행으로 적혀 있는 경우, 조건부 조항과는 성격이 다릅니다. 이때는 채권자가 반대의무를 이행하였거나 이행을 제공하였음을 증명해야 집행이 개시되는 구조이므로, 단순히 조건 성취를 증명하면 되는 경우와 혼동하지 않아야 합니다. 판결 주문이 어떤 형태로 되어 있는지에 따라 준비할 서류가 달라지므로, 집행문 신청 전에 판결문을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하는 편이 안전합니다.

또한 공휴일과 야간에는 원칙적으로 집행행위를 할 수 없고, 법원의 허가를 받아야만 가능합니다. 이 허가명령은 실제로 강제집행을 실시할 때 현장에서 내보여야 하는 서류이므로, 부득이하게 야간이나 공휴일에 집행을 진행해야 하는 사정이 있다면 미리 법원의 허가를 받아 두어야 합니다.

법원의 또 다른 중요한 역할은, 채무자 쪽에서 정해진 서류를 제출했을 때 집행을 멈추는 것입니다. 법이 정한 서류가 제출되면 법원은 재량이 아니라 의무적으로 집행을 정지하거나 제한해야 합니다. 여기에 해당하는 대표적인 서류로는 집행을 취소하거나 불허하는 재판의 정본, 집행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본, 판결 확정 후 채권자가 이미 변제를 받았거나 이행을 미뤄 주기로 승낙했다는 취지를 적은 증서, 그리고 강제집행을 하지 않겠다거나 신청을 취하한다는 취지가 담긴 화해조서 정본 또는 공정증서 정본 등이 있습니다.

이 가운데 일부 서류가 제출되면 법원은 이미 진행된 집행처분을 취소해야 하고, 다른 일부 서류가 제출되면 집행처분을 취소하지 않고 일시적으로 유지만 시키는 구조입니다. 어떤 서류가 취소로 이어지고 어떤 서류가 유지로 이어지는지는 서류의 성격에 따라 다르므로, 임대인 입장에서는 임차인이 어떤 서류를 들고 왔는지 정확히 확인하고 대응하는 것이 중요합니다.

실무에서는 이러한 서류가 정말로 법이 정한 요건을 갖추었는지를 두고 다툼이 생기기도 합니다. 예를 들어 임차인이 제시한 각서나 합의서가 실제로는 화해조서나 공정증서 정본에 해당하지 않는데도 마치 집행을 멈출 수 있는 서류인 것처럼 주장하는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 그 서류가 법이 정한 여섯 가지 유형 가운데 어디에 해당하는지를 먼저 확인해야 하며, 해당하지 않는다면 법원이 집행을 멈출 의무를 지지 않습니다.

집행문을 내어 달라는 신청에 대한 처분은 보통 법원사무관등이 담당합니다. 만약 이 처분 자체에 불복이 있다면, 그 법원사무관등이 속한 법원이 결정으로 재판하게 됩니다. 즉 집행문이 잘못 발급되었다거나, 반대로 정당한데도 발급이 거부되었다고 생각되는 경우 법원에 이의신청을 낼 수 있는 구조입니다. 이 이의신청이 들어오면 법원은 강제집행을 일시정지하도록 명하거나, 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정적인 처분을 할 수 있습니다.

이처럼 법원은 집행문 발급 단계에서부터 집행 정지·취소 단계까지, 절차의 시작과 제동을 모두 관장하는 위치에 있습니다. 다만 어느 단계에서도 법원이 직접 현장에 나가 임차인을 내보내는 실행 행위를 하지는 않으며, 그 역할은 전적으로 집행관에게 맡겨져 있다는 점이 이 절차의 핵심적인 특징입니다.

• 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하며, 이때 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 집행을 실시합니다.
• 집행에 필요한 경우 채무자의 주거·창고 등을 수색하고, 잠긴 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다.
• 집행 중 저항을 받으면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있으며, 국군의 원조는 법원에 신청하도록 되어 있습니다.

실제 현장에서는 임차인이 문을 잠근 채 자리를 비우는 경우도 적지 않습니다. 이런 상황을 대비해 법은 집행관에게 주거·창고 등을 수색하고 필요한 조치를 취할 권한을 명시적으로 부여해 두었으며, 이 권한은 채무자의 동의 여부와 관계없이 행사할 수 있다는 점이 특징입니다. 다만 이는 집행관에게만 주어진 권한이므로, 임대인이나 다른 사람이 임의로 문을 여는 것과는 전혀 다른 차원의 문제입니다.

상가처럼 여러 세입자가 함께 쓰는 건물이라면, 집행 당일 다른 호실 관계자나 관리사무소 직원이 현장에 있는 경우도 있습니다. 이때에도 증인 참여 요건이 충족되는지, 집행관이 실제로 문을 여는 조치가 필요한지는 그날 현장 상황에 따라 집행관이 판단할 사항이지, 임대인이 미리 정해 둘 수 있는 부분이 아닙니다. 임대인이 할 수 있는 준비는 집행 대상 목적물의 위치와 범위를 정확히 알려 주고, 열쇠 수리 등 현장에서 필요할 수 있는 사항을 미리 집행관과 상의해 두는 정도입니다.

집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 친족·고용인을 만나지 못한 때에는, 집행관은 성년 두 사람이나 구·동 또는 시·읍·면 직원, 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 해야 합니다. 다만 이 요건은 어디까지나 저항이 있거나 사람을 만나지 못한 경우에 한하는 것이지, 상가 점포가 단순히 영업 중이 아니라거나 사람이 없어 보인다는 사정만으로 곧바로 적용된다고 단정할 것은 아니며, 실제로는 현장 상황에 따라 판단됩니다.

집행관은 집행조서를 작성해야 하고, 조서에는 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요, 집행에 참여한 사람의 표시와 서명날인, 참여자에게 조서를 읽어 주거나 보여 주어 승인받은 사실 등을 밝히도록 되어 있습니다. 이 조서는 나중에 집행이 어떤 방식으로 진행되었는지를 입증하는 자료가 되므로, 임대인 쪽에서도 사본을 확인해 두는 것이 좋습니다.

인도의 목적물이 아닌 동산, 즉 임차인이 남기고 간 짐은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도해야 합니다. 채무자가 현장에 없으면 함께 사는 사리분별 있는 친족이나 대리인·고용인에게 인도하고, 그 사람마저 없으면 채무자의 비용으로 보관합니다. 채무자가 이를 수취하는 것을 게을리하면 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 물건을 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁합니다. 실무에서는 흔히 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어진다고 안내하는데, 위와 같은 순서를 압축한 표현입니다.

채권자가 집행관에게 집행력 있는 정본을 교부하고 집행을 위임한 경우, 집행관은 이행을 받으면 영수증서를 작성해 교부하며, 채무자가 의무를 완전히 이행하면 집행력 있는 정본을 채무자에게 돌려주어야 합니다. 일부만 이행한 경우에는 그 사유를 정본에 덧붙여 적고 영수증서를 교부합니다.

강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 여기에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 시작할 수 있습니다. 즉 임대인이 신청인이라는 사실과 임차인이 집행을 받을 사람이라는 사실이 판결·집행문에 정확히 표시되어 있어야 하고, 판결 송달 절차도 마쳐야 한다는 뜻입니다. 승계인에 대한 집행이라면 승계집행문을 별도로 갖추어 송달하는 절차가 더해집니다.

여기서 임대인이 놓치기 쉬운 부분은 판결에 표시된 채무자의 이름과 실제 점유자가 다를 수 있다는 점입니다. 소송 도중 임차인이 바뀌었거나, 전대차 관계에 있는 사람이 실제로 점유하고 있는 경우라면 집행 개시 요건이 갖추어졌는지부터 다시 확인해야 합니다. 판결에 표시되지 않은 사람에 대해서는 원칙적으로 집행을 개시할 수 없으므로, 점유이전금지가처분을 미리 받아 두었는지, 판결 이후 점유자가 바뀌지는 않았는지를 신청 전에 점검해 두는 것이 안전합니다.

집행관은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 집행을 실시합니다. 임대인이 직접 나갈 수 없다면 대리인이라도 반드시 현장에 있어야 하며, 아무도 출석하지 않으면 그날 집행은 이루어지지 않습니다. 강제집행 당일 일정을 비워 두거나, 사정이 여의치 않다면 대리인 참석을 미리 조율해 두어야 하는 이유입니다.

강제집행에 드는 비용은 채무자가 부담하는 것이 원칙이고, 그 집행에서 우선적으로 변상받습니다. 다만 집행 절차가 진행되려면 먼저 비용을 예납하는 쪽은 신청인인 임대인입니다. 이후 채무자로부터 비용을 회수하는 절차가 뒤따르는 구조이므로, 임대인은 일단 비용을 먼저 준비해 두어야 한다는 점을 이해하고 있어야 합니다. 구체적인 예납 금액이나 수수료는 사안과 목적물 규모에 따라 달라지므로 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

또한 임대인이 개인 사정으로 직접 출석하기 어려워 대리인을 세우는 경우, 대리인의 권한을 증명하는 위임장 등을 미리 준비해 두어야 현장에서 혼선이 생기지 않습니다. 판결에 표시된 채권자의 승계인, 예를 들어 건물을 매수한 새로운 소유자가 집행을 이어받는 경우라면 승계집행문을 별도로 갖추어야 하고, 이 사실이 채무자에게도 송달되는 절차가 함께 진행됩니다. 임대인이 소송 도중이나 판결 후에 건물을 매도할 계획이 있다면, 이런 승계 절차까지 염두에 두고 시점을 조율하는 편이 좋습니다.

앞서 법원 역할에서 설명한 제49조 각호 서류를 실제로 준비해 제출하는 쪽이 바로 채무자입니다. 판결이 취소·불허되었거나 일시정지가 명해졌다는 재판 정본, 변제받았거나 이행유예를 승낙받았다는 증서, 강제집행을 하지 않기로 한 화해조서나 공정증서 정본 등이 대표적입니다. 이런 서류를 갖추지 못한 채 단순히 "합의하는 중이다", "곧 나가겠다"는 구두 약속만으로는 집행을 막을 수 없다는 점이 실무에서 종종 오해되는 부분입니다.

집행법원의 집행절차에 관한 재판 중 즉시항고를 할 수 없는 것과, 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지켜야 할 집행절차에 대해서는 법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 이 이의신청은 채무자뿐 아니라 채권자도 활용할 수 있는 통로이며, 법원은 이의신청에 대한 재판에 앞서 담보 제공 여부를 조건으로 집행을 일시정지하거나 계속 진행하도록 하는 잠정처분을 할 수 있습니다. 다만 집행관이 집행 위임을 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우, 또는 집행관이 계산한 수수료에 다툼이 있는 경우에 한해 별도로 법원에 이의를 신청할 수 있다는 규정도 있는데, 이는 집행 진행 자체를 다투는 이의와는 성격이 다르므로 구분해 이해할 필요가 있습니다.

채무자가 이의신청을 낸다고 해서 집행이 곧바로 멈추는 것은 아닙니다. 이의신청 자체는 법원의 재판을 구하는 절차이고, 그 재판이 나오기 전까지 집행을 실제로 멈추게 하려면 앞서 설명한 잠정처분을 별도로 받아야 합니다. 임대인 입장에서는 채무자가 이의신청을 냈다는 소식만으로 지나치게 불안해할 필요는 없으며, 잠정처분이 실제로 내려졌는지를 확인하는 것이 더 중요한 포인트입니다. 채무자가 집행관의 구체적인 조치, 예를 들어 문을 여는 방식이나 참여자 구성에 대해 다투는 경우도 이 이의신청 절차를 통해 다뤄집니다.

실무에서는 채무자가 이의신청과 동시에 법원에 잠정처분까지 함께 신청하는 경우가 많은데, 이 경우 법원이 담보 제공을 조건으로 붙일 수도 있습니다. 담보가 조건으로 붙었다면 채무자가 그 담보를 실제로 제공했는지까지 확인해야 잠정처분의 효력이 발생했다고 볼 수 있습니다. 임대인 쪽 대리인이 있다면 이의신청이 실제로 접수되었는지와 잠정처분이 내려졌는지를 법원에 직접 확인하도록 하는 것이 가장 확실한 대응 방법입니다.