부동산인도명령신청서, 낙찰 후 점유자가 안 나갈 때 6개월 안에 끝내는 법
법도명도
본문
낙찰 대금까지 다 냈는데
왜 점유자가 집을 안 비워줄까
경매로 낙찰받은 부동산의 점유를 되찾는 가장 빠른 출발점이 바로 부동산인도명령신청서입니다. 다만 이 서류 한 장을 언제, 누구를 상대로, 무엇과 함께 내느냐에 따라 점유 회수까지 걸리는 시간이 몇 달씩 달라집니다.
부동산인도명령신청서, 정확히 무엇인가
서류 심사만으로 결정이 나기 때문에 정식 소송보다 빠르게 점유를 되찾는 길입니다.
부동산인도명령신청서는 경매로 부동산을 낙찰받은 매수인이 대금을 모두 낸 뒤에도 기존 점유자가 스스로 나가지 않을 때, 집행법원에 제출하는 서류입니다. 법적 근거는 민사집행법 제136조 제1항입니다.
여러 차례 변론기일을 거치는 정식 소송과 달리, 부동산인도명령은 서류 심사를 중심으로 진행되기 때문에 비교적 빠르게 결정문을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 그만큼 신청 시점과 신청 대상을 처음부터 정확히 잡는 것이 무엇보다 중요합니다.
인도명령으로 갈까, 명도소송으로 갈까
이 선택 하나가 점유 회수까지의 시간과 비용을 크게 바꿉니다. 부동산인도명령신청서를 내기 전, 먼저 짚어야 할 판단입니다.
부동산인도명령
- 대금 완납 후 6개월 이내에만 신청 가능
- 서류 심사 중심으로 진행
- 대항할 권원이 없는 점유자에게 사용
- 채무자·전 소유자·점유자 대상
명도소송
- 6개월이 지났거나 권원 다툼이 클 때
- 대항력 있는 임차인이 점유할 때
- 임대차 만료·월세 연체·무단점유에도 활용
- 변론을 거쳐 판결로 확정
사안에 따라 인도명령과 명도소송 중 무엇이 맞는지는 권리분석에서 갈립니다. 전입세대열람·매각물건명세서·현황조사서로 누가 어떤 권원으로 점유하는지부터 확인해야 합니다.
인도명령이 통하는 사람과 통하지 않는 사람
부동산인도명령신청서를 엉뚱한 상대에게 내면 기각될 수 있습니다. 시작 전 반드시 구분하세요.
- 경매 부동산의 채무자(전 소유자)
- 채무자의 일반승계인(상속인, 합병 법인 등)
- 경매개시결정등기 이후 점유를 시작한 자
- 대항력을 갖추지 못한 임차인
- 대항력을 갖춘 임차인 (경매개시결정등기보다 앞서 전입신고와 확정일자를 마친 경우)
- 신청 기한 6개월이 이미 지난 경우
- 점유 권원에 다툼이 커서 심리가 필요한 경우
부동산인도명령신청서에 담기는 것
양식 자체는 한 장이지만, 각 칸을 정확히 채우는 것이 결정의 속도를 좌우합니다.
신청인(매수인)과 상대방(점유자)의 인적사항
별지목록으로 대상 부동산을 특정
점유를 풀고 매수인에게 인도하라는 요청
민사집행법 제136조에 따른 근거와 사실관계
별지목록은 매각허가결정문이나 등기부등본을 토대로 정확히 작성해야 하며, 한 글자라도 어긋나면 보정으로 시간이 밀릴 수 있습니다.
부동산인도명령신청서, 이 3가지에서 무너집니다
서류는 제대로 냈는데도 일이 꼬이는 가장 흔한 이유입니다.
점유가 제3자로 넘어갈 위험
점유자가 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 기존 인도명령은 새 점유자에게 효력이 닿지 않아 처음부터 다시 절차를 밟아야 합니다.
해법 · 점유이전금지가처분 동시 신청신청 대상을 잘못 고름
대항력 있는 임차인 등 대상이 아닌 사람에게 신청하면 받아들여지지 않고, 결국 명도소송으로 돌아가며 시간과 비용이 늘어납니다.
해법 · 사전 권리분석6개월 기한 도과
대금 완납 후 6개월이 지나면 인도명령을 쓸 수 없습니다. 명도소송으로 전환해야 하고 점유 회수가 훨씬 길어집니다.
해법 · 완납 즉시 접수결정문을 받았는데도 버틴다면, 강제집행
결정문이 송달되면 대부분 협의로 마무리되지만, 응하지 않으면 강제집행으로 점유를 회수합니다.
인도명령 결정정본 · 송달증명원
관할 집행관 사무소에 접수
자진 인도를 촉구하는 사전 예고
법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출
이 모든 절차를 엄정숙 변호사가 직접
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