‘등기 ’를 마쳐도‘점유’는 따라오지 않습니다
부동산 인도명령·등기 그 이후 — 경매로 낙찰받은 부동산의 점유를 되찾는 가장 확실한 길을 안내합니다.
경매로 낙찰받아 매각대금을 완납하고 소유권 등기까지 정리하면, 등기부상으로는 분명한 소유자 가 됩니다. 그런데 막상 문을 열려고 하면 전 소유자나 채무자, 정체를 알기 어려운 점유자가 그대로 머무는 경우가 적지 않습니다. 매달 대출 이자는 빠져나가는데 입주도 임대도 못 하는 상황. 이때 필요한 것이 바로 점유를 되찾는 법적 절차 입니다.
800건+ 명도소송 직접 수행7,000건+ 부동산 소송 경험MBC · KBS · SBS · YTN 보도
사건을 책임지는 사람이 다릅니다
명도소송 매뉴얼을 직접 집필한 전문 변호사가, 상담부터 집행 준비까지 당신의 사건을 직접 맡습니다.
엄정숙 변호사
부동산전문 · 민사전문 변호사 (대한변협 등록) · 공인중개사 자격 보유
『명도소송 매뉴얼』의 저자가 직접 당신의 사건을 진행합니다. 인도명령부터 명도소송, 점유이전금지가처분, 강제집행 준비까지 — 책으로 정리한 실무를 현장에서 그대로 적용합니다. 오늘도 각종 언론에 부동산 분쟁 전문가로 소개되고 있습니다.
방송 출연
MBC KBS SBS YTN
‘등기’와 ‘인도’는 전혀 다른 두 개 입니다
그래서 ‘부동산인도명령등기’를 한 단어처럼 검색하는 분이 많지만, 사실 등기로 얻는 ‘소유’와 인도로 되찾는 ‘점유’는 서로 다른 권리이자 별개의 절차입니다.
REGISTRATION
등기 = 소유
등기부에 이름이 올라가 법적 소유자가 되는 것. 경매에서는 매각대금을 완납한 때 소유권을 취득하며(민법 제187조), 등기는 이를 공적으로 정리하는 절차입니다.
POSSESSION
인도 = 점유
실제로 문을 열고 부동산을 쓸 수 있는 상태. 등기를 마쳐도 그 안의 사람을 내보낼 권리가 자동으로 생기지는 않습니다. 점유는 법이 정한 절차로만 되찾을 수 있습니다.
핵심. 소유권을 회복했다고 점유까지 따라오는 것이 아닙니다. 등기 이후에도 점유자가 버틴다면, ‘부동산 인도명령’ 또는 ‘명도소송’이라는 별도의 절차로 점유를 되찾아야 합니다. 임의로 문을 따거나 짐을 빼는 행위는 오히려 책임을 떠안을 수 있어 금물입니다.
인도명령으로 갈까, 명도소송으로 갈까
올바른 절차 하나의 선택이 수개월의 시간과 수백만 원의 비용 차이를 만듭니다. 갈림길은 결국 ‘점유자의 법적 지위’입니다.
간이 절차 · 비교적 신속
근거 민사집행법 제136조에 따른 경매 매수인의 권리 성격 서류 심사 중심 으로, 정식 변론 없이 결정으로 처리속도 정식 재판인 명도소송보다 훨씬 빠르게 결정문 확보 대상 채무자, 전 소유자, 대항력 없는 점유자 기한 매각대금 완납 후 6개월 이내 신청
정식 재판 · 폭넓게 적용
성격 변론과 증거 제출을 거치는 정식 재판 (건물인도소송) 기간 통상 6개월 ~ 1년 이상 소요 상황 인도명령 6개월 기한이 지났거나, 권원을 다투는 사안 대상 대항력 있는 선순위 임차인 등 인도명령이 막힌 경우 범위 경매뿐 아니라 일반 임대차 분쟁까지 폭넓게 활용
기한 · 대상 · 예외
인도명령은 빠르고 강력하지만, 아무 때나 누구에게나 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 다음 세 가지를 먼저 확인하세요.
6개월의 시계
매각대금 완납일로부터 6개월이 지나면 대항력 없는 점유자라도 더는 인도명령을 신청할 수 없습니다. 이 기한을 넘기면 정식 명도소송으로 가야 하므로, 잔금 납부와 동시에 준비하는 것이 정석입니다.
신청 대상자
크게 세 부류입니다. 해당 부동산의 채무자, 기존 소유자, 그리고 경매개시결정 등기 이후에 점유를 시작한 점유자 가운데 대항력이 없는 사람입니다.
대항력 임차인 예외
경매개시결정 등기보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인에게는 인도명령을 신청할 수 없습니다. 낙찰 후 점유자와 새 임대차를 맺거나 채무자에게 다시 매도한 경우에도 마찬가지로 명도소송을 검토해야 합니다.
점유를 되찾는 전 과정
절차 자체는 단순하지만, 각 단계에서 시기를 놓치면 불필요한 시간과 비용이 생깁니다. 순서대로 정리했습니다.
1
매각대금 완납 · 소유권 등기
매각허가결정이 확정되고 대금을 완납하면 소유권을 취득합니다. 이어 소유권이전등기를 정리하면 등기부상 소유자가 됩니다. 여기서부터 6개월의 인도명령 시계가 돌기 시작 합니다.
2
점유자 · 권리 분석
전입세대 열람, 등기부등본, 매각물건명세서를 모아 누가 어떤 권원으로 점유 중인지, 대항력이 있는지 를 따집니다. 이 분석에서 인도명령으로 갈지 명도소송으로 갈지가 갈립니다.
3
내용증명 발송
점유자에게 부동산 인도를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 절차의 시작을 알리는 동시에, 이후 사건에서 성실히 통지했음을 증명하는 자료가 됩니다.
4
인도명령 신청 또는 명도소송 제기
분석 결과에 따라 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기합니다. 이때 점유이전금지가처분을 함께 진행 해 소송·결정 중에 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 차단합니다. 가처분 결정 후에는 2주 이내 집행이 원칙입니다.
실무 포인트. 사건이 재판부에 배정된 뒤 보정명령이 나오면 보완 서류를 제때 제출해야 진행이 지연되지 않습니다.
5
결정문 · 판결 송달 후 협의
결정이나 판결이 점유자에게 송달되면 이사 일정과 정리 기간을 협의합니다. 이 단계에서 자진 인도 합의가 이뤄지면 강제집행 없이 마무리되는 경우도 많아 시간과 비용을 더 아낄 수 있습니다.
6
강제집행 (집행관)
자진 이행이 없으면 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 계고(고시문) 후 본 집행이 진행되며, 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출 해 점유를 해제합니다. 신청부터 본 집행까지는 통상 약 3개월이 소요됩니다.
“우리 사건은 인도명령일까, 명도소송일까?”
점유자 지위와 6개월 기한만 확인해도 길이 보입니다. 통화로 바로 짚어드립니다.
얼마가 드는지 먼저 알려드립니다
사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 구체적인 금액은 무료 전화상담에서 투명하게 안내합니다.
200만 원~
명도소송 변호사 선임료
케이스별로 상이하며 상담 시 안내드립니다.내용증명 0원 · 점유이전금지가처분 0원
내용증명 발송만 따로 맡기실 경우 20만 원 입니다.
강제집행은 별도 계약 으로 진행됩니다.
서류 접수가 아니라 ‘문 열림’까지
사건은 전담 변호사 1인이 책임지고, 마지막 점유 회복의 순간까지 동행합니다.
전 과정 책임 진행 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 또는 인도명령 → 강제집행 준비까지 끊김 없이 진행합니다. (부동산 인도 강제집행은 별도 계약입니다.)
현장 실행력 집행 단계에서 집행관 일정 조율, 열쇠 인수, 잔존물 처리 기준, 사진 기록 등 체크리스트를 갖춘 팀이 동행해 분쟁의 소지를 낮춥니다.
방문 없이, 전국 어디서나 멀리 계셔도 전화 상담과 자료 전달만으로 선임이 가능합니다. 거리와 상관없이 사건을 진행합니다.
전화 한 통이면 시작됩니다
복잡할 것 같지만 네 단계면 충분합니다. 전부 전화만으로도 진행할 수 있습니다.
1차 상담 · 자료 준비
낙찰 시점, 대금 완납, 점유자 현황을 정리합니다.
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요건·쟁점과 협의·집행 대응 시나리오를 설계합니다.
선임 계약
진행 범위와 비용을 확인하고 계약합니다.
소송 · 신청 진행
전담 변호사가 절차를 책임지고 끌고 갑니다.
FREE CONSULTATION
등기는 끝났습니다. 이제 점유를 되찾을 차례입니다
6개월 기한이 지나기 전에, 점유자의 지위부터 확인하세요. 명도 800건 이상을 직접 수행한 엄정숙 변호사가 무료로 상담해 드립니다.
상담 가능시간 오전 10시 ~ 오후 6시 · 공휴일 휴무 · 점심 12시~1시
궁금증을 미리 풀어드립니다
Q 등기를 마쳤는데도 점유자가 안 나가면, 제가 들어가도 되나요?등기로 소유권을 얻었더라도, 사적으로 문을 따거나 짐을 빼면 오히려 법적 책임을 질 수 있습니다. 점유 회복은 인도명령 또는 명도소송으로 결정·판결을 받은 뒤, 법원 소속 집행관의 강제집행 으로 진행해야 합니다.
Q 인도명령과 명도소송, 무엇으로 해야 하나요?점유자의 법적 지위가 갈림길입니다. 대항력 없는 채무자·전 소유자·점유자라면 인도명령으로 비교적 빠르게, 대항력 있는 임차인이거나 6개월 기한이 지난 경우라면 명도소송으로 진행합니다. 사안마다 다르므로 무료 전화상담에서 확인하는 것이 정확합니다.
Q 비용은 모두 얼마나 드나요?변호사 선임료는 200만 원부터 이며, 선임 시 내용증명과 점유이전금지가처분 비용은 0원입니다. 법원에 내는 실비는 모두 합쳐 대략 50만 ~ 100만 원 수준이고, 강제집행은 별도 계약입니다. 구체적 금액은 상담 시 안내드립니다.
Q 지방에 살아도 의뢰할 수 있나요?방문 없이 전화 상담과 자료 전달만으로 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행합니다. 멀리 계셔도 부담 없이 연락 주세요.
본 글은 부동산 인도명령·등기 및 명도 절차에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 법령과 실무 운영은 수시로 바뀔 수 있고, 개별 사건의 사실관계와 증거, 점유자의 지위에 따라 적용과 결과가 달라질 수 있어 실제와 다를 수 있습니다. 본 내용은 특정 결과를 보장하지 않으며 법률 자문을 대신하지 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 무료 전화상담을 통해 정확히 안내받으시기 바랍니다.
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