부동산강제집행절차안내 | 명도소송 승소 후 계고·본집행 단계와 비용 총정리
법도명도
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부동산강제집행절차안내
승소했는데 안 나가는 임차인, 어디서부터?
명도소송에서 승소하고도 임차인이 건물을 비워주지 않을 때, 무엇을 어떤 순서로 준비해야 하는지 — 집행권원 확보부터 계고, 본 집행까지 부동산 강제집행 절차 전 과정을 한눈에 정리했습니다.
판결문은 받았는데, 임차인은 그대로입니다
명도소송에서 어렵게 승소 판결을 받아도, 임차인이 스스로 건물을 비워주지 않으면 임대인이 직접 문을 열거나 짐을 치울 수는 없습니다. 우리 법은 임대인이 사적으로 점유를 회수하는 것을 금지하고 있기 때문입니다. 결국 합법적으로 건물을 되찾는 길은 법원을 통한 부동산 강제집행 절차뿐입니다. 시간이 지날수록 밀린 월세는 쌓이고 새 임차인도 받지 못하니, 절차를 정확히 알고 빠르게 움직이는 것이 손해를 줄이는 핵심입니다.
부동산 강제집행이란 명도소송 승소 판결(또는 제소전화해 조서 등 집행권원)을 근거로, 관할 법원 소속 집행관이 점유자의 물건을 강제로 반출하고 임대인에게 부동산을 인도하는 민사 집행 절차입니다. 흔히 쓰는 ‘건물명도’와 ‘건물인도’는 같은 의미로, 결국 점유를 되찾는 절차를 말합니다.
부동산강제집행절차안내 ― 6단계로 정리
전체 흐름은 ‘집행권원 확보 → 신청 → 비용 예납 → 계고 → 본 집행 → 보관·정리’로 이어집니다. 각 단계가 어떤 의미인지 짚어 보겠습니다.
명도소송 승소 판결이 확정되면, 법원에서 집행력 있는 판결정본·송달증명원·확정증명원을 발급받아 ‘집행권원’을 갖춥니다. 강제집행은 이 집행권원이 있어야 비로소 신청할 수 있습니다.
관할 법원 집행관 사무소에 강제집행 신청서를 제출합니다. 본안 소송과 달리 부동산 강제집행은 전자소송으로 진행되지 않아, 집행관 사무소에 직접 접수해야 하는 점을 미리 알아두면 좋습니다.
신청서를 접수하면 사건번호와 담당 부서가 적힌 접수증을 받습니다. 안내에 따라 집행비용을 예납하면 강제집행이 개시됩니다.
담당 집행관이 현장을 직접 방문해 “정해진 날짜까지 자진 퇴거하라”고 경고하고 예고장을 전달합니다. 통상 주거용은 약 2주, 상업용은 약 1주의 자진 인도 기간이 주어집니다. 실제로는 이 계고 단계에서 상당수의 점유자가 스스로 나갑니다.
계고 기간이 지나도 나가지 않으면 강제집행 속행을 신청합니다. 이후 법원 소속 집행관이 현장에서 점유자의 짐을 강제로 반출하고, 그날 임대인이 부동산을 인도받습니다. 문이 잠겨 있으면 열쇠 기술자와 입회인(증인) 2명이 함께 현장에 참여합니다.
반출된 물건은 물류창고에 보관되며 보관료가 발생합니다. 점유자가 장기간 찾아가지 않으면, 임대인은 법원에 매각 허가를 신청해 물건을 처분할 수 있습니다.
강제집행, 비용은 어떻게 나뉘나
부동산 강제집행 비용은 ‘변호사 선임료’와 ‘법원·집행 실비용’으로 구분해 생각하면 이해가 쉽습니다. 짐의 양과 건물 규모, 현장 상황에 따라 달라질 수 있어, 아래는 일반적인 기준입니다.
법도 기준 명도소송 변호사 선임료입니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행됩니다. (강제집행은 별도 계약)
인지대·송달료·열쇠 기술자·우편료 등을 모두 더한 금액입니다. 건물 규모와 짐의 양, 현장 상황에 따라 달라집니다.
반출한 짐을 물류창고에 보관하는 비용입니다. 점유자가 빨리 찾아가 마무리되면 일부를 돌려받을 수 있습니다.
강제집행 비용은 임대인이 먼저 납부하지만, ‘집행비용액 확정결정’을 통해 점유자(채무자)에게 청구할 수 있습니다.
강제집행 전에 꼭 알아둘 세 가지
부동산 강제집행, 왜 경험 많은 변호사와 해야 할까
현장에서는 변수가 많습니다. 내용증명부터 강제집행까지 하나의 흐름으로 관리하는 전문가가 곁에 있을 때, 불필요한 지연 없이 신속하게 건물을 돌려받을 수 있습니다.
전화 한 통이면, 이렇게 시작됩니다
밀린 월세는 매달 쌓입니다. 지금 상황을 알려주시면 가장 빠른 방법을 함께 찾아드립니다.
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