“부동산명도소송이라고 하면 전부 같은 소송 아닌가요?”라고 물으시는 분들이 꽤 많아요. 하지만 실제로는 주택, 상가, 토지 등 부동산 유형에 따라 또는 임차인 미납 사유나 계약 해지 시점 등에 따라 다르게 접근해야 합니다. 그래서 부동산명도소송을 진행할 땐 먼저 ‘어떤 상황에 놓여 있는가?’를 파악하는 게 중요해요.

주택 임대차의 경우, 세입자명도소송으로 부르는 편이 많죠. 주택임대차보호법 때문에 보증금이나 전세금이 얽혀 있으면, 단순히 “비워달라”는 말로 끝나지 않는 일도 있어요. 반면 상가는 권리금 문제나 중도해지 시점이 관건이 될 때가 많고, 토지인도소송 같은 경우에는 지상물 철거 문제가 껴서 복잡해지기도 합니다.

한 가지 예를 들어보겠습니다. 상가 명도소송에서 임차인이 “내가 시설 투자한 금액을 보전받지 못했다”며 버티는 경우가 있어요. 임대인은 계약서에 그런 조건이 없었다고 주장하지만, 임차인이 영업장을 꾸리면서 실제로 투자 비용이 들었다면, 법원도 어느 정도 임차인 주장을 고려해줄 수 있습니다. 이런 식으로 각 부동산 유형별 특성 때문에 ‘명도소송절차’가 다소 달라지고, 소송 전략도 달라져요.

“그럼 부동산명도소송을 아예 분류해서 처리하나요?” 실무적으로는 비슷한 법리를 적용하지만, 소송 진행 방식이나 유리한 증거 자료가 조금씩 달라집니다. 예를 들어 건물명도소송에서는 임대차 계약서와 미납 내역, 재계약 여부 등이 핵심 증거가 되지만, 토지소송이라면 지상물 권리가 쟁점이 될 수 있죠.

그렇다면 어떤 접근법이 가장 효율적일까요? 첫째, 내 부동산이 주택인지 상가인지, 토지인지에 따라 적용되는 법률과 판례를 간단히라도 숙지하는 게 좋아요. 둘째, 임차인(혹은 점유자)과 대화가 가능한지 여부를 빠르게 판단하세요. 합의가 가능하다면 굳이 소송으로 시간을 끌지 않는 편이 나을 수도 있으니까요. 셋째, 명도집행이 필요한 상황이라면 사전에 집행 비용과 절차를 충분히 고려하세요.

예전에 한 임대인이 주택 문제라서 세입자명도소송을 준비했는데, 사실상 임차인이 월세를 미납하고 도망가 버린 상황이었어요. 문은 잠겨 있고, 짐은 대부분 그대로인 채였죠. 이런 경우는 부동산명도소송을 진행해 빠른 판결을 받고 명도소송강제집행까지 가야 할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 아예 대화를 할 상대가 없으니, 소송 외에는 방법이 없는 거예요.

만약 복잡해 보이신다면, “부동산명도소송에 경험이 많은 전문가”의 도움을 받아보시는 걸 추천합니다. 엄정숙 부동산전문변호사처럼 다년간 실무를 쌓아온 분들이라면, 내 소송에 맞는 구체적 접근법을 제시해줄 테니까요. 게다가 처음부터 잘 준비하면 명도소송기간을 단축할 수 있는 노하우도 얻을 수 있어요.

결국 부동산명도소송은 한 가지 레시피가 통하지 않습니다. 상황별로 달라지는 요소가 많으니, 내 부동산 유형과 임차인의 태도, 계약 조건 등을 모두 고려해 맞춤 전략을 세우는 게 필수랍니다.