지금 이 상황이라면, 건물인도계고 단계를 준비할 때입니다

판결문은 손에 들렸는데 세입자는 감감무소식이거나, 짐을 천천히 빼겠다고 시간을 끌거나, 전화조차 받지 않는 경우. 이럴 때 건물주는 둘 중 하나를 선택하게 됩니다. 무한정 기다리거나, 아니면 건물인도계고로 가시적인 압박을 주거나.

• 판결문은 나왔는데 세입자가 퇴거 약속을 지키지 않고 있다
• 임차인이 문을 열지 않고 연락도 받지 않는다
• 월세 연체가 계속 쌓이는데 "나갈 테니 기다려라"만 반복한다
• 무단점유자가 정체도 밝히지 않은 채 버티고 있다
• 언제, 얼마의 비용으로, 어떻게 끝낼지 그림이 안 그려진다

건물인도계고 전후, 현장은 이렇게 달라집니다

건물인도계고가 정확히 무엇인가요

건물인도계고는 명도소송 승소 판결 이후, 강제집행 신청을 접수한 건물주를 위해 법원 소속 집행관이 현장을 직접 방문해 임차인(또는 무단점유자)에게 "정해진 날짜까지 건물을 비우지 않으면 강제집행이 진행된다"는 점을 공식적으로 경고하는 절차입니다.

이 단계에서 집행관은 예고장을 남기고, 내부 점유 상태를 확인하며, 이후 본 집행 일정을 잡기 위한 기초 정보를 수집합니다. 자진 인도 기간은 보통 1~2주가 부여됩니다. 건물인도와 건물명도는 같은 의미로 쓰이므로, 건물명도계고라는 말을 보더라도 같은 절차를 가리킨다고 이해하면 됩니다.

왜 '판결문'만으로는 끝나지 않는가

명도소송에서 이겼다는 것은 "세입자가 건물을 비워야 한다"는 국가의 판단이 나왔다는 뜻이지, 그 자체로 짐이 빠지는 것은 아닙니다. 실제로 건물을 회복하려면 집행권원(집행문이 부여된 판결정본)을 들고 관할 법원 집행관 사무소에 강제집행을 신청해야 하고, 그 첫 가시적 단계가 바로 건물인도계고입니다.

건물인도계고 전체 흐름 한눈에 보기

판결 확정 이후 실제로 건물을 돌려받기까지 단계를 정리하면 다음과 같습니다. 대략의 기간은 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

건물인도계고, 비용은 어떻게 잡아야 하나

건물주 입장에서 가장 궁금한 부분입니다. 건물인도계고 자체의 비용은 강제집행 전체 비용의 일부이며, 법원 등에 납부하는 실비용과 변호사 선임료를 분리해서 봐야 합니다.

계고·본 집행 단계에서 별도로 들어가는 실비 항목

• 집행 예납금 (노무비·운반비·보관비 등의 재원)
• 개문 및 열쇠 교체 비용
• 화물차 운반과 보관창고 이용료
• 장기 미수령 시 매각·폐기 관련 비용

이러한 집행 실비는 강제집행 이후 집행비용 확정 결정을 받아 임차인에게 청구할 수 있습니다. 다만 세입자의 자력이 부족하면 실제 회수는 별개의 문제이므로, 청구 권리와 회수 가능성을 분리해서 계획하는 것이 현실적입니다.

건물인도계고 단계에서 건물주가 자주 하는 실수

판결까지 가는 동안 지친 건물주들이 마지막 단계에서 오히려 일을 키우는 경우가 적지 않습니다.

스스로 짐을 빼는 자력 행위

판결문이 있으니 내 건물에 들어가 짐을 빼도 된다고 생각하는 분이 계시지만, 이것은 형법상 문제로 번질 수 있는 위험한 행동입니다. 반드시 법원 소속 집행관에 의한 절차를 통해 짐을 강제로 반출하는 방식으로만 진행해야 합니다.

계고 현장 불참

건물주가 현장에 동행하지 않으면 세입자 측 주장만 남기 쉽습니다. 현장에서 점유 상태를 함께 확인하고, 필요한 경우 대리인이 사진·기록을 남겨두는 것이 이후 협상과 본 집행에서 유리하게 작용합니다.

점유이전금지가처분 누락

소송 도중 점유자가 바뀌면 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않는 문제가 생길 수 있습니다. 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 걸어 두면 이런 변수를 상당 부분 차단할 수 있습니다.

집행 경험 없는 대응

많은 사건에서 건물주가 판결문을 받고도 집행 단계에서 멈춥니다. 집행 현장은 집행관의 재량과 세입자의 태도, 현장 구조에 따라 변수가 크기 때문입니다. 건물인도계고부터 본 집행까지를 하나의 흐름으로 설계해본 경험이 중요합니다.

누가 사건을 직접 맡는가

부동산 관련 소송 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상, 강제집행 200건 이상의 현장 경험이 누적되어 있습니다. 명도 내용증명부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 건물인도계고 그리고 본 집행 전 과정까지 하나의 팀이 연속해서 맡는 구조입니다(부동산 인도 강제집행은 별도 계약).

각종 방송과 언론에 부동산 실무 전문가로 소개되어 왔으며, 오늘도 명도소송과 강제집행 관련 이슈에 대해 언론 자문이 이어지고 있습니다.

전국 어디서든, 전화 한 통이면 선임이 가능합니다

건물주 대부분은 월차임 손실, 이자 부담, 심적 스트레스까지 동시에 감당하고 있습니다. 그래서 별도의 방문 부담 없이 전화만으로 선임과 진행이 가능하도록 절차가 설계되어 있습니다.

'명도소송 무료 승소자료'는 상단 메뉴에서 신청할 수 있습니다

건물인도계고를 포함한 명도소송 전 과정의 절차·기간·비용·집행 실무 자료를 한 번에 확인할 수 있는 무료 승소자료가 준비되어 있습니다. 상단 메뉴를 이용하면 1분 내에 신청할 수 있습니다. 사건을 맡기기 전, 전체 그림을 그려보고 결정하고 싶은 분들께 특히 유용합니다.