명도소송을 준비하면서 점유이전금지 가처분을 함께 진행하려는 임대인이라면, 가장 먼저 마주치는 실무적 난관이 바로 목적물 가액 산정입니다. 목적물 가액은 단순히 서류 한 줄을 채우기 위한 숫자가 아닙니다. 이 수치가 담보제공명령 금액의 기초가 되고, 나아가 사물관할까지 결정짓는 중요한 기준이 됩니다.

실거래가나 보증금 액수와 혼동하여 목적물 가액을 잘못 기재하면, 법원으로부터 보정명령을 받게 되어 절차가 지연될 수 있습니다. 오늘은 점유이전금지 가처분 신청 시 목적물 가액을 정확히 산정하는 방법을 토지와 건물로 나누어 상세히 안내해 드리겠습니다.

점유이전금지 가처분에서 목적물 가액이란?

점유이전금지 가처분이란, 명도소송 판결 전까지 임차인이나 점유자가 해당 부동산의 점유를 제3자에게 넘기지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분입니다. 이 절차를 생략하면 소송 도중 점유자가 바뀌어 승소 판결을 받고도 강제집행이 불가능해지는 상황이 발생할 수 있어, 사실상 명도소송의 필수 절차로 인식되고 있습니다.

목적물 가액이란, 가처분 대상인 부동산 자체의 가치를 공적 기준에 따라 산출한 금액을 말합니다. 여기서 주의할 점은, 임대차 보증금이나 월세 총액이 아닌 부동산 자체의 공시가격 기반 가액이 기준이라는 사실입니다. 명도소송은 금전을 청구하는 소송이 아니라 점유를 회수하는 소송이기 때문에, 부동산 그 자체의 가치가 기준이 되는 것입니다.

토지의 목적물 가액 산정 방법

점유이전금지 가처분 대상에 토지가 포함되어 있다면, 해당 토지의 개별공시지가를 기준으로 목적물 가액을 산출합니다. 개별공시지가란 국토교통부장관이 매년 공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격으로, 부동산공시가격 알리미 사이트 또는 관할 구청에서 확인할 수 있습니다.

예를 들어 개별공시지가가 m²당 200만 원이고, 대지면적이 100m²인 토지라면 토지 목적물 가액은 2억 원이 됩니다. 서울 도심부처럼 공시지가가 높은 지역에서는 토지 가액만으로도 상당한 금액이 산출될 수 있으므로, 사전에 정확한 수치를 확인해 두는 것이 좋습니다.

건물의 목적물 가액 산정 방법

건물의 목적물 가액은 지방세법 시행령에 따른 시가표준액을 기준으로 산정합니다. 시가표준액은 지방세 부과의 기준이 되는 공적 가격으로서, 실거래가나 감정평가액과는 차이가 있습니다.

건물 시가표준액을 산출하려면 건축물대장이 필요합니다. 건축물대장에 기재된 건축연도, 구조번호, 용도, 면적 등의 정보를 기반으로 매년 고시되는 건물시가표준액표에서 해당 금액을 찾아 면적을 곱하면 됩니다. 대법원 전자소송 사이트의 부동산 가액 계산기를 활용하면 직접 계산도 가능합니다.

목적물 가액에서 소송물가액까지

점유이전금지 가처분에서 목적물 가액을 산정했다면, 다음 단계는 소송물가액(소가)을 도출하는 것입니다. 소유권에 기초하여 물건의 인도나 명도를 구하는 경우, 민사소송등인지규칙 제12조 제5호에 따라 목적물 가액의 1/2이 소송물가액이 됩니다. 임차권이나 전세권에 기초한 경우에도 동일하게 1/2을 적용합니다.

한편, 점유이전금지 가처분 신청의 인지대는 정액제로 적용됩니다. 전자소송 할인율을 감안하면 통상 약 9,000원 수준입니다. 그 외에 당사자 1명당 3회분의 송달료를 납부해야 하며, 법원에 납부하는 인지, 송달료, 보증보험료 등을 포함한 실비용은 대략 50만 원에서 100만 원 정도로 예상하시면 됩니다.

목적물 가액 산정을 위한 필수 서류

점유이전금지 가처분 신청서에는 목적물 가액 산출내역과 그 근거 자료를 첨부해야 합니다. 정확한 가액 산정을 위해 아래 서류들을 사전에 준비하시기 바랍니다.

목적물 가액 산정에서 흔히 발생하는 실수

점유이전금지 가처분을 직접 준비하시는 분들이 목적물 가액 산정 단계에서 자주 실수하는 부분들이 있습니다. 아래 내용을 미리 확인해 두시면 보정명령 없이 원활하게 절차를 진행할 수 있습니다.

점유이전금지 가처분, 전체 흐름 한눈에

목적물 가액 산정은 점유이전금지 가처분의 첫 단계에 해당합니다. 전체 절차를 간략히 살펴보면 아래와 같습니다.

가처분 집행이 이루어지면, 집행관이 현장에서 가처분 취지의 고시문을 부동산에 부착하고 채무자에게 가처분의 내용을 고지합니다. 이후 점유가 제3자에게 이전되더라도 본안 판결 시 승계집행문을 통해 그 제3자의 점유를 배제할 수 있게 됩니다.

명도소송 변호사 선임 비용은?

법도 명도소송센터에서는 명도소송 선임 시 점유이전금지 가처분 비용 0원, 내용증명 비용 0원으로 진행하고 있습니다. 내용증명만 별도 의뢰하시는 경우에는 20만 원의 비용이 발생합니다. 부동산인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다. 법원 등에 납부하는 인지, 송달료, 우편료 등의 실비용은 전체적으로 대략 50만 원에서 100만 원 정도 소요됩니다.

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 소송 진행이 가능합니다.

엄정숙 변호사가 직접 진행합니다

명도소송 매뉴얼 책의 저자가 직접 사건을 진행합니다. 부동산 관련 소송 7천 건 이상의 경험을 바탕으로, 점유이전금지 가처분의 목적물 가액 산정부터 집행까지 정확하고 신속하게 처리해 드립니다. 오늘도 각종 언론에 명도소송 전문가로 보도되고 있습니다.

선임 절차 안내

전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행할 수 있습니다