보증금 돌려줬는데도 안 나가고, 안 돌려줬더니 더 안 나가는 현실

임대차 계약 기간이 만료되었습니다. 임대인으로서 당연히 건물을 돌려받아야 하는데, 세입자는 "보증금 먼저 돌려달라"며 퇴거를 거부합니다. 혹은 월세를 수개월째 밀려놓고도 보증금을 핑계 삼아 버팁니다. 강제퇴거 보증금 문제는 대한민국 임대인 대부분이 한 번쯤 마주하는 고통스러운 현실입니다.

더 답답한 것은, 이런 상황에서 임대인이 직접 물리적으로 세입자를 내보내려 하면 오히려 형사처벌을 받을 수 있다는 점입니다. 도어락을 교체하거나, 짐을 옮기거나, 전기·수도를 차단하는 행위는 모두 위법합니다. 아무리 분통이 터져도 반드시 법적 절차를 따라야 합니다.

강제퇴거 보증금의 핵심, '동시이행항변권'이란?

임대차 계약이 종료되면 임차인은 건물을 반환해야 하고, 임대인은 보증금(연체차임 등을 공제한 잔액)을 돌려줘야 합니다. 이 두 가지 의무는 법적으로 동시에 이행하도록 되어 있습니다. 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인도 건물 인도를 거절할 수 있고, 반대로 임차인이 건물을 비워주지 않으면 임대인도 보증금 반환을 미룰 수 있는 구조입니다.

강제퇴거 보증금 분쟁에서 승소하려면, 우선 보증금에서 연체차임과 관리비 미납분, 원상복구비 등을 정확하게 공제한 뒤 잔액을 계산해야 합니다. 그리고 잔액이 있다면 이를 공탁하거나 이행제공하는 절차를 밟아야 명도소송에서 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

강제퇴거까지의 전체 절차, 한눈에 파악하기

세입자가 보증금을 이유로 퇴거를 거부할 때, 임대인이 밟아야 할 법적 절차는 아래와 같습니다. 각 단계마다 시간과 비용이 들지만, 이 과정을 생략하거나 잘못 진행하면 오히려 더 큰 손해로 이어집니다.

강제퇴거 보증금 분쟁, 비용은 얼마나 드나?

명도소송을 고민하시는 임대인분들이 가장 먼저 묻는 것이 비용 문제입니다. 법도 명도소송센터는 합리적인 비용으로 내용증명부터 강제집행까지 전 과정을 지원합니다.

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왜 법도 명도소송센터인가?

강제퇴거 보증금, 임대인이 자주 실수하는 세 가지

첫 번째, 보증금 공제 없이 무조건 퇴거만 요구하는 경우

아무리 월세 연체가 심하더라도, 보증금 잔액이 남아 있는 상태에서 잔액 반환 없이 퇴거만 요구하면 임차인의 동시이행항변권이 유효하게 작용합니다. 연체차임, 관리비 미납분 등을 꼼꼼하게 공제한 뒤 정산 결과를 서면으로 통보해야 합니다. 공제 후에도 잔액이 있다면 이행제공(공탁 등)까지 완료해야 임차인의 항변을 무력화시킬 수 있습니다.

두 번째, 점유이전금지가처분을 빠뜨리는 경우

명도소송 진행 도중 세입자가 제3자에게 점유를 이전하면, 판결을 받아도 새로운 점유자에 대한 강제집행이 어려워질 수 있습니다. 반드시 소송 초기에 점유이전금지가처분을 신청하여 이 위험을 차단해야 합니다. 법도 명도소송센터에서 명도소송을 선임하시면 점유이전금지가처분 비용은 추가로 들지 않습니다.

세 번째, 자력구제를 시도하는 경우

보증금 분쟁에 지쳐 직접 문을 열고 들어가거나, 전기·가스를 끊거나, 짐을 밖에 내놓는 행위는 절대 해서는 안 됩니다. 주거침입죄, 강요죄, 재물손괴죄 등 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 아무리 억울한 상황이라 해도 법적 절차 외에는 안전한 해결책이 없습니다.

선임 절차도 간단합니다

법도 명도소송센터의 선임 절차는 네 단계로 이루어져 있으며, 전화 한 통으로도 시작하실 수 있습니다.

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