부동산의 소유자는 자기 소유에 속한 물건을 정당한 권한 없이 점유하고 있는 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 이 청구 원인은 원고가 해당 부동산의 소유자라는 점만 입증하면 되므로, 계약 관계 유무와 관계없이 활용할 수 있는 가장 기본적인 법적 근거입니다.

경매 낙찰 후 기존 점유자가 퇴거를 거부하는 상황이나, 아무런 계약 관계 없이 제3자가 건물을 무단으로 점유하고 있을 때 주로 사용됩니다.

임대차 기간이 종료되었음에도 임차인이 부동산을 반환하지 않는 경우, 임대인은 계약 종료를 원인으로 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 명도소송 청구 원인 중 현장에서 가장 많이 접하게 되는 유형 가운데 하나입니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 주택의 경우 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어져 계약이 자동으로 연장됩니다. 따라서 통지 시기를 놓치면 기간 만료를 청구 원인으로 삼기 어려워집니다.

명도소송 청구 원인 중 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 유형입니다. 주택 임대차에서는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체했을 때, 상가 임대차에서는 3기에 해당하는 차임을 연체했을 때 임대인은 계약 해지 의사를 통보할 수 있습니다.

건물 임대차의 경우 민법 제640조에 따라 2기 이상의 차임 연체 시 별도의 최고(독촉) 절차 없이도 곧바로 계약 해지 통보가 가능합니다. 다만 해지 통보가 임차인에게 도달하기 전에 연체 차임을 지급하면 해지 효력이 발생하지 않으므로, 통보 시점과 도달 시점을 꼼꼼하게 관리하는 것이 중요합니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 제3자에게 양도하거나, 부동산의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대(재임대)한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 계약에서 정한 용도를 무단으로 변경하거나, 건물의 구조를 임의로 변경한 경우에도 동일한 법리가 적용됩니다.

이러한 채무불이행 사실이 확인되면, 임대인은 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하고 곧바로 명도소송을 준비할 수 있습니다.

아무런 계약 관계 없이 타인의 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사람에 대해서는 소유권에 기하여 곧바로 명도를 청구할 수 있습니다. 유치권을 주장하며 건물을 점거하고 있으나 실제로는 유치권 요건을 갖추지 못한 경우, 또는 원래 임차인이 아닌 제3자가 건물에 무단 입주한 경우 등이 대표적입니다.

불법 점유 사안에서는 점유자가 누구인지를 정확히 특정하는 것이 중요합니다. 소송 진행 중 점유자가 바뀌면 판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않으므로, 소송 제기와 함께 점유이전금지가처분을 반드시 신청해야 합니다.