명도소송 중 월세 납부한 세입자, 계약은 유지될까? 임대인이 반드시 알아야 할 법률 대응
법도명도
본문
명도소송 중 월세 납부한 세입자,
계약은 유지될까?
이런 상황, 혼란스러우신가요?
세입자가 2기 이상 월세를 연체해서 명도소송을 제기했습니다. 그런데 판결을 앞둔 시점에서 세입자가 갑자기 밀린 월세를 모두 납부했습니다. "이제 다 갚았으니 계약을 유지하고 명도소송을 취하해 달라"고 요구합니다. 임대인은 당황스럽기만 합니다. 법적으로 어떻게 대응해야 할까요?
명도소송 중 월세 납부, 계약이 살아나는 걸까요?
많은 임대인분들이 이 상황에서 혼란을 겪습니다. 세입자가 밀린 돈을 갚았으니 명도소송을 계속 진행하기가 미안하고, 혹시 법적으로 문제가 되지 않을까 걱정됩니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 명도소송 중 세입자가 연체된 월세를 납부했더라도 임대차계약은 이미 해지된 상태입니다.
왜 그럴까요? 법률적 근거
민법 제640조에 따르면, 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 "해지할 수 있는 권리"가 임대인에게 생긴다는 것입니다. 임대인이 이 권리를 행사하여 계약해지를 통보하면, 그 시점부터 계약관계는 종료됩니다.
실제 사례
경기도 파주시의 한 상가주택에서 세입자가 월세 3기를 연체했습니다. 임대인은 내용증명으로 계약해지를 통보하고 점유이전금지가처분과 명도소송을 진행했습니다. 소송 중 세입자가 연체된 월세를 모두 납부했지만, 법원은 이미 계약이 해지되었으므로 임대인의 명도청구를 인용했습니다. 결국 강제집행 본집행 하루 전 세입자가 자진퇴거했습니다.
명도소송 중 월세 납부 시 발생하는 문제들
세입자가 명도소송 진행 중에 월세를 납부하면 여러 가지 복잡한 상황이 발생합니다. 임대인 입장에서 반드시 알아야 할 핵심 쟁점들을 정리했습니다.
1. 계약 해지의 효력
계약해지 통보가 이루어진 시점부터 임대차계약은 법적으로 종료됩니다. 세입자가 이후에 월세를 납부하더라도 이미 종료된 계약이 자동으로 부활하지 않습니다.
2. 임대인의 우선권
계약해지 요건을 충족한 상황에서 임대인은 계약을 유지할지 여부에 대한 우선권을 갖습니다. 세입자가 일방적으로 계약 유지를 요구할 수 없습니다.
3. 명도소송의 본질
명도소송은 계약이 해지된 후에도 불법으로 점유를 계속하는 세입자에게 건물 인도를 요구하는 소송입니다. 연체금 납부는 소송의 청구 취지를 바꾸지 못합니다.
4. 반복 연체 리스크
한 번 연체한 세입자는 재차 연체할 가능성이 높습니다. 소송을 취하했다가 다시 같은 문제가 발생하면 또다시 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 생깁니다.
명도소송 중 월세 납부 상황별 대응 전략
세입자가 명도소송 중에 월세를 납부했을 때, 임대인은 상황에 따라 전략적으로 대응할 수 있습니다.
명도소송 계속 진행하기
세입자와의 신뢰관계가 완전히 깨진 경우, 또는 재차 연체가 우려되는 경우에는 명도소송을 그대로 진행합니다. 세입자가 월세를 납부했더라도 계약은 이미 해지된 상태이므로 법적으로 문제가 없습니다. 승소 판결을 받아 건물을 회수하고 새로운 임차인을 구하는 것이 장기적으로 안정적입니다.
조건부 합의 (판결문 확보)
세입자가 진심으로 반성하고 있고, 임대인도 한 번 더 기회를 주고 싶다면 완전한 취하보다는 "조건부 판결문"을 받는 것이 현명합니다. 조정이나 화해 권고 형태로 "향후 계약해지 사유 발생 시 세입자는 즉시 건물을 명도한다"는 내용의 판결문을 확보하면, 추후 문제 발생 시 새로운 소송 없이 바로 강제집행을 진행할 수 있습니다.
소송 취하는 경우 주의사항
단순히 세입자를 봐주고 싶다는 이유만으로 소송을 취하하면 위험합니다. 추후 동일한 문제가 발생했을 때 처음부터 다시 내용증명 발송, 계약해지 통보, 소송 제기 등 모든 절차를 반복해야 합니다. 소송비용과 시간이 이중으로 소요됩니다.
명도소송 중 월세 관련 자주 묻는 질문
Q1. 세입자가 소송 중 월세를 냈는데도 승소할 수 있나요?
A. 네, 승소할 수 있습니다. 계약해지 통보가 이루어진 시점에 이미 임대차계약은 종료되었기 때문에, 이후 세입자가 월세를 납부하더라도 명도청구권에는 영향을 미치지 않습니다. 법원은 계약해지의 정당성을 기준으로 판단하며, 해지 후 월세 납부는 계약 부활 사유가 되지 않습니다.
Q2. 2기 연체의 정확한 의미는 무엇인가요?
A. 2기 연체는 "2개월 치의 월세 총합"을 의미합니다. 예를 들어 1개월은 전액 미납, 다음 달은 절반만 납부한 경우 총합이 2개월 치에 미치지 않으면 계약해지 사유가 되지 않습니다. 반대로 월세 50만원인 경우, 3개월간 매달 35만원씩만 납부해서 총 45만원이 밀렸다면 연체 횟수는 3회이지만 연체액 총합이 2기(100만원)에 미달하므로 계약해지가 어려울 수 있습니다.
Q3. 상가는 왜 3기 연체여야 하나요?
A. 상가건물임대차보호법은 상가 세입자의 영업 안정성을 더 보호하기 위해 주택보다 높은 기준인 3기 연체를 계약해지 요건으로 정하고 있습니다. 단, 민간주택임대사업자로 등록한 경우 주택도 3기 연체가 기준이 되므로 주의가 필요합니다.
Q4. 명도소송 중 추가로 발생하는 월세는 어떻게 하나요?
A. 명도소송 진행 중에도 세입자의 점유는 계속되므로, 계약해지 후부터 실제 인도일까지의 기간에 대해서는 부당이득반환청구권이 발생합니다. 이를 "차임 상당 부당이득"이라고 하며, 명도소송과 함께 청구하거나 별도로 청구할 수 있습니다. 금액이 크다면 지급명령이나 소액사건으로 별도 청구하는 것도 방법입니다.
명도소송 진행 시 반드시 확인해야 할 사항
| 단계 | 확인 사항 | 중요 포인트 |
|---|---|---|
| 계약해지 통보 | 내용증명 발송 여부 | 반드시 내용증명으로 계약해지를 통보해야 증거로 활용 가능 |
| 연체액 계산 | 2기(주택) 또는 3기(상가) 충족 여부 | 연체 "횟수"가 아닌 연체액 "총합"이 기준 |
| 점유이전금지가처분 | 명도소송과 동시 진행 | 세입자가 점유를 제3자에게 이전하면 집행 불가능해짐 |
| 보증금 처리 | 보증금 공탁 여부 | 세입자가 보증금을 받지 않으면 공탁으로 반환 의무 이행 |
| 소송비용 회수 | 비용액 확정 신청 | 승소 후 비용액 확정 신청으로 소송비용 회수 가능 |
법도 명도소송센터의 전문성
명도소송 중 월세 납부 상황은 임대인에게 매우 혼란스러운 순간입니다. 잘못된 판단으로 소송을 취하했다가 다시 같은 문제를 겪거나, 반대로 합의 기회를 놓쳐 관계를 악화시킬 수 있습니다. 경험 많은 전문 변호사의 조언이 필요한 시점입니다.
저희는 명도소송 중 월세 납부 상황에서 임대인이 취할 수 있는 최선의 전략을 함께 고민합니다. 단순히 소송을 진행하는 것이 아니라, 임대인의 손해를 최소화하고 향후 안정적인 임대 운영이 가능하도록 전 과정을 체계적으로 지원합니다.
지금 바로 무료 상담받으세요
상담 가능 시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시
(점심시간 12시~1시 제외, 공휴일 휴무)
무료 승소자료는 홈페이지 상단메뉴에서 신청하세요
(절차·비용·기간을 한눈에 확인할 수 있는 자료 제공)
법도 명도소송센터가 제공하는 서비스
전화만으로 사건 접수
전국 어디서나 방문 없이 전화만으로 사건 접수 및 진행이 가능합니다. 바쁜 임대인을 위한 맞춤형 서비스입니다.
명도 내용증명부터 강제집행까지
내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 전 과정을 체계적으로 지원합니다.
투명한 비용 안내
변호사 선임료 200만원부터 시작하며, 사건 난이도와 증거 상태에 따라 무료 상담 시 정확한 비용을 안내해 드립니다.
현장 집행 동행
강제집행 단계에서는 현장에 직접 동행하여 열쇠 인수 및 점유 회수를 끝까지 지원합니다.
명도소송 중 월세 납부, 핵심 요약
계약은 이미 해지된 상태
계약해지 통보가 도달한 시점부터 임대차계약은 종료됩니다. 세입자가 이후 월세를 납부해도 계약이 자동으로 부활하지 않습니다.
임대인의 우선권
계약 유지 여부는 임대인이 결정합니다. 세입자가 일방적으로 계약 유지를 요구할 수 없습니다.
전략적 선택이 중요
소송을 계속 진행할지, 조건부 합의를 할지, 취하할지는 상황에 따라 신중히 결정해야 합니다. 전문가의 조언이 필수적입니다.
판결문 확보의 중요성
완전히 취하하기보다는 조건부 판결문을 받아두면 향후 문제 발생 시 신속한 대응이 가능합니다.
명도소송 중 월세 문제로 고민이신가요?
지금 바로 법도 명도소송센터에 연락하세요.
경험 많은 전문 변호사가 귀하의 상황에 맞는
최선의 해결책을 제시해 드립니다.
본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 구체적인 상황에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있습니다. 본 정보에 기재된 내용은 작성 시점 기준이며, 법령 개정이나 판례 변경 등으로 인해 내용이 변경될 수 있습니다. 따라서 실제 법률 문제에 대해서는 반드시 전문 변호사와의 개별 상담을 통해 정확한 법률 자문을 받으시기 바랍니다. 자세한 상담은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 이용해 주시기 바랍니다.
댓글목록0