명도소송 강제집행 절차의 첫 단계는 집행권원을 확보하는 것입니다. 집행권원이란 강제집행을 할 수 있는 법적 근거가 되는 문서를 말합니다. 대표적으로 확정된 판결문이 있으며, 이 외에도 가집행 선고부 판결, 조정조서, 확정된 지급명령, 제소전화해조서 등도 해당됩니다.

판결이 확정되면 관할 법원에서 집행력 있는 판결정본, 송달증명원, 확정증명원을 발급받습니다. 이 세 가지 서류가 강제집행 신청을 위한 필수 서류입니다.

집행문과 필요 서류를 갖추면 부동산 소재지 관할 법원 집행관 사무소에 부동산 인도 강제집행 신청서를 제출합니다. 신청서가 접수되면 담당 집행관이 배정되고 집행비용 예납 안내를 받게 됩니다.

이 단계에서는 집행관 수수료, 여비 등 기본 비용을 먼저 납부해야 합니다. 신청이 완료되면 담당 집행관이 계고 집행 날짜를 지정하여 채권자(건물주)에게 통지합니다.

명도소송 강제집행 절차에서 계고는 본집행 전에 임차인에게 경고하는 단계입니다. 담당 집행관이 직접 해당 부동산을 방문하여 임차인의 점유 상태를 확인하고, 1~2주의 자진 퇴거 기간을 부여하는 계고장을 전달합니다.

실무적으로 많은 임차인이 이 계고 단계에서 심리적 압박을 느끼고 자진 퇴거하게 됩니다. 집행관이 공식적으로 방문하여 기한 내에 나가지 않으면 강제로 짐을 반출하겠다는 예고를 하기 때문입니다.

계고 기간이 지났는데도 임차인이 부동산을 비워주지 않으면, 채권자가 강제집행 속행 신청서를 제출하고 집행관이 본집행 날짜를 지정합니다.

본집행 당일에는 법원 소속 집행관이 현장에 방문하여 임차인의 짐을 강제로 반출합니다. 문이 잠겨 있을 경우 열쇠수리공을 통해 강제 개문하며, 증인 2명의 입회 아래 진행됩니다. 반출된 물건은 외부 물류창고로 운반하여 보관하게 됩니다.

본집행이 완료되면 건물주는 해당 부동산을 정식으로 인도받게 되며, 열쇠를 교체하여 새로운 점유를 시작할 수 있습니다.

본집행으로 반출된 임차인의 물건은 물류창고에 보관됩니다. 보관 비용은 우선 채권자(건물주)가 부담하되, 이후 임차인에게 청구할 수 있습니다.

임차인이 3개월이 지나도 물건을 찾아가지 않으면 법원에 매각 허가를 신청합니다. 법원에서 매각 결정이 나오면 감정, 매각 기일을 거쳐 물건을 처분하고 비용을 공제한 잔액은 임차인에게 반환됩니다.