엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘 333페이지에 있는 명도소송에서 주의해야 할 핵심 포인트에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 명도소송에서 주의해야 할 핵심 포인트에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

명도소송에서 주의해야 할 핵심 포인트를 먼저 말씀해 드리자면,

첫째는 점유자를 특정하는 부분이고, 두 번째는 부동산의 표시를 정확히 하는 것입니다.

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점유자 특정

[ 독립된 점유자와 점유보조자의 구별 ]

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명도소송을 제기할 때, 부동산을 점유하는 자는 모두 특정하여 명도소송에서 피고로 지정해야 합니다. 그런데 점유하고 있는 사람 중에서 별도로 피고로 지정하지 않아도 (즉, 판결문을 받지 않아도) 집행할 수 있는 자가 있는데 이를 '점유보조자'라고 합니다.

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점유보조자란 점유자의 동거가족과 같이 별도의 독립한 점유권원이 없는 자입니다. 주거용 임대주택인 경우에 남편의 이름으로 계약을 한 경우에 임차인의 배우자나 그 자녀들은 명도소송에서 모두 피고로 지정할 필요가 없습니다. 점유 보조자이기 때문입니다.

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상가 건물에서도 점원이거나 직원에 해당할 경우에는 굳이 피고로 지정하지 않습니다. 점유보조자에 해당하기 때문입니다. 그러나 상가건물에서 부부가 점유하고 있더라도 남편 명의와 아내 명의로 혹은 아버지와 자녀 이름으로 각각 사업자등록증상 명의를 가지고 공동 영업을 하고 있다면 이 경우에는 점유보조자가 아니라 독립된 점유자이므로 각각 피고로 모두 지정하여 판결을 받아야 합니다.

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독립된 점유자인지 점유보조자인지 구별이 어렵다면 되도록 명도소송의 피고로 모두 지정하는 것이 더 안전합니다. 왜냐면 명도소송의 특성상 명도소송을 제기한 이후 발견된 추가적인 점유자라고 해도 명도소송에서 피고 추가를 할 수 없고 다시 새로운 명도소송을 제기해야 하는 특징이 있기 때문에 소송이 여러 개 진행되는 번거로움이 있습니다. 따라서 소 제기 전에 점유자인 것으로 판단될 가능성이 있다면 명도 소장 접수하는 단계에서는 우선 피고로 지정하였다가 소송에서 점유하지 않는 것으로 확인되거나 단순히 점유보조자인 것이 확인되면 그 피고는 소송 진행 도중에 일부 취하서를 제출하는 방법으로 피고에서 빼면 됩니다.

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부동산 특정 방법

소송 진행할 때 부동산을 정확히 특정하여 표시하지 않으면 판결이 나더라도 집행이 안 될 수 있습니다. 집행관이 현장의 부동산 목적물과 집행 대상이 되는 판결문 상의 부동산이 달라서 '집행 불능'이라는 판단을 할 수 있습니다.

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이런 일을 겪지 않으려면 반드시 부동산의 이치 여부를 꼼꼼히 확인하여야 합니다. 등기된 부동산이더라도 현장의 실제 부동산의 모습과 일치하는지를 확인해야 합니다. 간혹 건물의 경우 증축을 하고도 변경등기를 하지 않은 경우가 있기 때문입니다.

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특히 주의를 해야 할 것은 등기되지 않은 부동산(무허가 건물 등)이거나 등기된 부동산의 일부만의 인도를 구하는 소송을 진행할 경우입니다.

부동산 등기부 등본이 있다면 이런 공적장부로서 부동산을 특정하는 것이 가장 안전하고 정확하겠지만, 이런 등기부가 없다고 하더라도 특정하는데 문제만 없다면 인도를 구하는 것은 가능합니다

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<하략>