엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로입니다. 오늘 187페이지에 있는 해지 통지에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 해지 통지에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

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민법 제111조 (의사표시의 효력 발생 시기)

① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다

② 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한 능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

1. 해지의 사유와 해지의 효력 구별

우리는 해지의 사유와 해지의 효력을 구별하여 살펴봐야 합니다.

차임 연체와 같은 "해지의 사유"가 발생하면, 임대인이 해지의 의사표시를 하고 이 의사표시가 상대방에게 도달함으로써 "해지의 효력"이 발생합니다. 해지의 효력으로써 임대인은 명도소송에서 승소할 수 있습니다.

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2. 해지의 사유 발생부터 해지의 효력이 발생하기까지 과정

해지의 사유 발생 → 해지의 의사표시 → 상대방에게 도달​ → 해지의 효력 → 명도소송에서 승소 (인도 청구권 인정)

해지의 사유가 발생했다는 것은 차임 연체로 인해 해지권이 발생한 상황입니다. 다만 아직 해지의 의사표시를 하지 전이므로 해지의 사유가 있을 뿐 해지의 의사표시가 없는 상황에서는 해지의 효력이 없습니다.

따라서 해지의 사유가 발생하고 해지의 효력을 발생시키려면 반드시 해지의 의사표시를 적극적으로 해야 합니다.

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3. 계약기간 종료 전 해지 통보가 필요 - 묵시적 갱신 피하는 방법

가. 기간 만료 전 해지 통보

임대 관계를 종료하고 인도를 받고자 한다면 계약기간 종료 전 해지 통보를 해야 합니다. 간혹 계약기간을 도과한 시점에서 해지 통보를 하는 경우가 있습니다. 그렇게 되면 임차인은 묵시적 갱신이 되었으니 계약이 유지되어야 한다는 주장을 할 수 있습니다.

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나. 묵시적 갱신 의미 및 그 효과

만약 이를 알리지 않은 채 계약기간을 지나기까지 서로 간에 아무런 의사표시 없었고, 임차인은 종전과 같이 사용 수익을 계속한다면 자동갱신이 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

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<하략>