엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로입니다. 오늘 184페이지 있는 2기분과 3기분에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 연체의 의미에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

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상가건물 임대차 보호법 제10조의 8 (차임 연체와 해지)

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

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민법 제640조 (차임 연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

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1. 연체의 의미

차임 연체가 해지 사유가 된다고 할 때 그 정확한 의미는 연체한 횟수로만 2회 혹은 3회일 때가 아닙니다. 차임 연체를 한 횟수가 아무리 많더라도 연체한 금액의 누적 합계액이 2기분 혹은 3기분의 차임액에 달하지 않는다면 임대차계약의 해지 사유가 될 수 없습니다.

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2. 연체의 예시

가령 월 차임액이 100만 원이라고 할 때, 임차인은 매월 100만 원의 차임을 1월에는 납입하였으나, 2월에 내지 못하였고, 다시 3월에 2월분까지 납입하였다. 4월에 다시 납입하지 못하였다면, 차임 연체 2기분으로 인해 해지 사유가 될까?

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월차임 금액

납부금액

연체 차임

2021년 1월분

100만 원

100만 원

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2021년 2월분

100만 원

0원

100만 원

2021년 3월분

100만 원

200만 원

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2021년 4월분

100만 원

0원

100만 원

이 경우에는 차임 연체 횟수로는 2회가 되지만 월 차임을 2기분에 달하여 연체한 것은 아닙니다. 3월에 2월분을 냈기 때문입니다. 따라서 이 경우에는 해지 사유가 될 수 없습니다.

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Q 그럼, 1기분 연체만으로 해지할 수 있을까?

당사자들이 임대차계약을 할 때 이 법과 달리 월 차임 1기분의 연체가 발생했을 때 해지할 수 있다고 처음부터 약정하면 어떨까?

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이것은 계약자유의 원칙상 강행규정에 위배되어 무효인 약정이 됩니다. 그러나 주의할 것은 언제나 무효가 되는 것은 아니라는 점입니다. 임차인이 특별히 불리한 사정이 있어야 합니다. 이때 불리한 사정이 있는 것인지는 구체적인 사정을 반영하여 판단할 수밖에 없습니다.

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가령 임차인이 이미 차임을 연체한 사실이 발생하여 해지 사유가 있을 때 임대인이 당장 해지를 주장하지 않으면서 계약관계를 계속 유지하겠지만 이후부터는 1기분의 연체만 발생하여도 바로 해지할 수 있도록 약정했다고 가정한다면

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이 경우 임대인은 해지권을 행사하지 않기로 양보를 한 상태에서 절충안으로 차후의 1기분 해지 사유를 든 것이기에 이런 상황에서는 1기분을 해지 사유로 정했다고 해도 강행규정에 위배되는 약정이라고 볼 수 없습니다.

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Q 과거에 연체한 사실이 있으나 소송을 제기한 현재 시점에는 연체한 사실이 없을 경우에는 해지 사유가 될까?

과거의 차임 연체를 했던 사정은 현재 시점에서는 해지 사유가 되지 않습니다. 이유는 과거에 연체한 사실이 있었다는 것이 소송을 제기하려는 시점에까지도 계속 유지되어야 하기 때문입니다.

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또한, 연체한 사실이 있었다면 해지의 의사표시를 하는 것이 중요합니다.

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만일 과거에 차임을 연체한 사실은 많이 있었고 연체한 것이 월차임 2기분 혹은 3기분 이상이었음에도 불구하고 "임대인이 임차인에게 해지의 의사표시를 한 적이 없는 상황에서 " 상대방이 연체된 월 차임을 모두 갚았다면, 해지 사유는 존재하지 않는 것입니다.

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임대인이 임차인에게 계약 해지의 의사표시를 분명히 해 두었다면, 해지의 효력이 발생하고 소송을 제기하려는 시점에서 이미 상대방이 연체된 월차임을 모두 갚았다고 하더라도 과거의 해지 사유는 여전히 유효합니다.

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<하략>