청구의 뼈대: 무엇을, 언제까지, 어떻게

명도소송에서는 차임 상당 손해금이나 부당이득 형태로 사용이익을 묻는 청구가 일반적이다. 기준 시점은 보통 계약 종료일 또는 해지 통지의 도달 다음날부터 실제 인도 완료일까지이며, 계약 구조에 따라 지연손해금을 함께 다툰다. 공과금·관리비 미납, 열쇠 인수 지연으로 생긴 추가 비용, 파손으로 인한 원상회복 비용 역시 사실관계가 뒷받침되면 항목화할 수 있다. 한 번의 소송에서 청구를 병합하거나, 판결 후 비용확정 및 강제집행 단계로 이어가는 흐름을 설계하는 것이 효율적이다.

금액 산정의 현실: 숫자만이 아니라 근거가 필요하다

사용이익은 통상 월 차임 또는 시세 임료를 중심으로 산정한다. 임대차계약서의 차임이 명확하면 이를 기준으로, 공실이 길거나 시세 변동이 크다면 주변 시세·과거 임대차 자료·부동산 중개사 확인서 등으로 보강한다. 공과금·관리비는 고지서·정산서를, 원상회복은 견적서·세금계산서·현장 사진으로 연결한다. 무단 용도 변경·영업 손실 등 특별손해는 인과관계 입증의 벽이 높으므로 초기부터 증거 구조를 설계하는 것이 안전하다.

전략의 핵심: 보전처분과 본안·집행의 연결

점유이전금지가처분은 인도판결의 실익을 지키는 장치다. 보전처분 없이 본안만 가면 판결 전에 점유가 넘어가 집행이 공전할 수 있다. 초기 대응에서 가처분·본안을 패키지로 설계하고, 필요 시 가압류로 손해배상 채권의 집행 가능성을 확보한다. 승소 후에는 비용확정으로 소송비용을 정리하고, 인도 판결문·집행문을 갖춰 강제집행으로 마무리한다.

자주 받는 질문 4가지

① 월세가 없던 계약도 청구 가능한가? 가능하다. 실제 차임이 없더라도 해당 공간의 통상 임료를 기준으로 사용이익을 평가할 수 있다. 주변 유사 사무실·상가 시세 자료를 모아두면 도움이 된다.

② 이사비나 영업손실까지 받을 수 있나? 협상 단계에서 반영되는 경우가 있으나, 소송에서는 인과관계와 예견 가능성을 엄격하게 본다. 객관 자료가 없다면 보수적으로 접근하는 편이 안전하다.

③ 부당이득과 손해배상 중 무엇이 유리한가? 사실관계에 따라 다르다. 계약 위반이 명확하면 손해배상, 권원 상실 후 무단점유가 중심이면 부당이득이 실무상 활용도가 높다. 두 청구를 선택적·예비적으로 병합하기도 한다.

④ 언제부터 계산하나? 보통 계약 종료·해지 통지 다음날부터 인도일까지 일수 기준으로 산정한다. 합의·퇴거일이 앞당겨지면 그에 맞게 조정된다.

지금 할 일: 증거를 모으고, 절차를 연결하세요

계약서·차임 입금내역·고지서·현장 사진부터 정리해 두면 청구의 범위와 금액이 선명해진다. 전화 한 통으로 사건 개요를 듣고 내용증명→점유이전금지가처분→명도소송→강제집행의 전 과정을 설계해 드린다. 사건은 전담 변호사가 직접 진행한다.