민법 제629조, 임차인은 왜 마음대로 자리를 내주지 못하나

임대차 계약은 임대인이 특정한 임차인의 신용과 이용 태도를 믿고 맺는 계약입니다. 임차인이 아무런 통제 없이 다른 사람에게 공간을 내주고 그 사람이 별도의 영업을 시작해 버리면, 임대인은 계약을 맺을 때 예상하지 못했던 사람과 사용 형태를 떠안게 됩니다. 임대차의 이런 '인적 신뢰' 성격이 무단 양도·전대를 원칙적으로 막는 출발점입니다.

이를 정한 조문이 민법 제629조입니다. 제629조①은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, ②는 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 조문에 적힌 그대로, 위반이 있다고 해서 계약이 자동으로 끝나는 것은 아니고 임대인에게 해지할 수 있는 권리가 생기는 구조입니다.

이 조문은 임차인 지위 자체를 통째로 넘기는 '양도'와, 임차인은 그대로 남아 있으면서 사용권만 내주는 '전대'를 나란히 금지 대상으로 삼습니다. 사업자등록 명의를 빌려주고 그 자리에서 실제로 영업하게 하는 형태라면, 임차인 지위 자체가 바뀐 것은 아니므로 양도보다는 전대 쪽에 가깝다고 볼 여지가 큽니다.

다만 이 조문만 떼어 보고 "동의 없이 자리를 내줬으니 무조건 해지 사유"라고 단정하기는 이릅니다. 바로 뒤에 이어지는 제632조가 예외를 정하고 있고, 매대 하나·책상 한 자리처럼 작은 공간을 내준 사안에서는 이 예외가 먼저 문제 되기 때문입니다.

실무에서 상담을 들어보면 형태는 다양합니다. 편의점 한쪽에 택배 접수대를 두고 다른 사업자가 그 업무만 담당하게 한 경우, 미용실 한쪽 구석에 네일아트 부스를 두고 다른 사람이 독립적으로 손님을 받는 경우, 사무실 한쪽 책상을 프리랜서에게 내주고 그 사람 이름으로 사업자등록을 낸 경우 모두 상담에서 자주 나오는 사례입니다. 겉모습은 저마다 다르지만, 결국 '임대인이 계약을 맺은 상대방이 아닌 제3자가 그 공간에서 독자적인 영업을 하고 있는가'라는 질문으로 수렴합니다.

임대인 입장에서 이 문제를 가볍게 넘기기 어려운 이유는 단순히 '동의를 안 받아서 괘씸하다'는 감정 때문만이 아닙니다. 임대인이 전혀 모르는 사람이 그 공간에서 영업을 하면, 화재나 안전사고가 났을 때 책임 소재를 가리기가 복잡해지고, 건물 전체의 사용 현황을 임대인이 파악하지 못하는 상태가 됩니다. 계약 관계를 명확히 해 두려는 것이지, 무조건 임차인을 몰아세우려는 취지가 아니라는 점을 함께 안내드리고 싶습니다.

반대로 임차인 입장에서도 미리 알아 둘 필요가 있는 부분입니다. "그냥 자리 하나 내준 것뿐인데 큰일이 되겠느냐"고 가볍게 생각했다가, 나중에 임대인이 문제를 제기하면 계약 자체가 흔들릴 수 있는 사안이기 때문입니다. 특히 상가를 운영하며 권리금을 기대하고 있는 임차인이라면, 뒤에서 살펴볼 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 보호 규정이 무단전대 사유로 배제될 수 있다는 점까지 함께 고려해야 합니다. 동의 없이 자리를 내주기 전에 임대인과 미리 협의하는 편이 서로에게 안전합니다.

민법 제632조, '소부분'이면 이야기가 달라집니다

민법 제632조는 "전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다"고 정합니다. 여기서 '전3조'는 앞서 본 제629조부터 제631조까지를 가리킵니다. 즉 건물 임차인이 아주 작은 부분만 다른 사람에게 내준 경우에는, 동의를 받아야 한다는 의무도, 위반 시 해지할 수 있다는 권리도 함께 적용되지 않는다는 뜻입니다.

매대 한 칸, 책상 한 자리, 편의점 한쪽의 소포 접수대처럼 공간이 작을수록 이 예외에 들어갈 여지가 커집니다. 반대로 점포의 절반 이상을 통째로 떼어 내준 경우라면 '소부분'이라 보기 어려워지고, 원칙인 제629조가 그대로 적용될 가능성이 높아집니다.

문제는 '소부분'이 몇 제곱미터인지, 전체 면적의 몇 퍼센트인지 법에 숫자로 정해져 있지 않다는 점입니다. 면적 비율뿐 아니라 그 공간이 독립된 출입구나 칸막이로 구분되어 있는지, 그곳에서 이뤄지는 영업이 임차인의 영업과 완전히 별개인지 아니면 임차인 영업을 돕는 형태인지 같은 사정을 종합해 사안별로 가려지는 영역입니다. 이 글에서도 특정 면적 비율을 기준선으로 제시하지는 않습니다.

임대인 입장에서는 "책상 하나니까 소부분이라 문제없다"거나 "동의를 안 받았으니 당연히 해지된다"고 미리 단정하기보다, 계약서 문구와 실제 사용 형태를 함께 확인한 뒤, 아래에서 살펴볼 상가건물임대차보호법의 별도 문언까지 겹쳐서 판단하는 편이 안전합니다.

소부분 여부를 가늠할 때 실무에서 함께 살펴보는 사정들은 대체로 이렇습니다. 그 공간이 임차인의 주된 영업 동선과 분리되어 있는지, 별도의 간판이나 표시가 붙어 있는지, 손님이 그 공간만 이용하기 위해 따로 출입하는지, 그리고 전체 면적에서 그 공간이 차지하는 비중이 눈에 띄게 큰지 작은지입니다. 예를 들어 20평 남짓한 옷가게 안에 손바닥만 한 액세서리 매대 하나를 둔 경우와, 같은 면적의 절반을 나눠 완전히 다른 간판을 단 카페가 들어선 경우는 같은 '전대'라는 말로 묶기 어려울 만큼 실질이 다릅니다.

상가건물임대차보호법은 다른 문장을 씁니다

민법이 '소부분'이라는 개념으로 예외를 두는 것과 달리, 상가건물임대차보호법 제10조①4호는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유의 하나로 "임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우"를 듭니다. '전부 또는 일부'라는 문언이라, 애초에 '소부분'이라는 개념 자체가 등장하지 않습니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 이 4호는 임대인에게 곧바로 계약을 깨는 해지권을 주는 조문이 아니라, 임차인이 갱신을 요구했을 때 임대인이 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다는 원칙(제10조①본문)에 대한 예외, 즉 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정한 것입니다. 임대차가 아직 끝나지 않은 시점에 곧바로 계약을 해소하는 근거가 아니라, 만료를 앞둔 갱신 국면에서 작동하는 조문이라는 점을 민법 제629조·제632조와 구분해서 봐야 합니다.

주택임대차보호법도 같은 구조를 두고 있습니다. 제6조의3①4호는 "임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우"를 갱신거절 사유로 규정합니다. 상가와 주택 모두 '전부 또는 일부'라는 같은 문언을 쓰고 있어, 민법상 소부분 예외와는 별개로 갱신 국면에서 다시 문제 될 수 있다는 점이 공통적입니다.

나아가 상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 정하면서도, 단서로 "다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정합니다. 4호에 해당하는 무단 전대 사유가 있으면 권리금 보호 규정 자체가 적용되지 않을 수 있다는 뜻이어서, 임차인 쪽에서도 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.

다만 매대 임대나 숍인숍처럼 자리 일부를 내준 형태가 실제로 이 4호가 말하는 '전대'에 해당하는지는 그 자체가 사안별로 다퉈질 수 있는 영역입니다. 자리 하나를 내준 사정만으로 곧바로 4호가 적용된다고 단정하기는 어렵고, 그 공간에서 누가 어떤 영업을 하는지, 임차인의 영업과 어느 정도 분리되어 있는지 같은 사용의 실질을 함께 따져봐야 합니다.

여기서 임대인이 흔히 헷갈리는 부분을 하나 더 짚어야 합니다. 민법상 소부분이라 임대인의 해지권이 발생하지 않는 상황이라 하더라도, 그 사정이 상가건물임대차보호법 제10조①4호의 갱신거절 사유 판단에도 그대로 이어지는 것은 아닙니다. 두 조문은 판단 기준이 되는 문언 자체가 다르기 때문에, 지금 당장 해지할 수 없다고 해서 갱신 시점에도 아무 문제가 없다고 넘겨짚으면 안 됩니다. 반대로 갱신거절 사유가 될 수 있다고 해서 지금 당장 계약을 해지할 수 있는 것도 아닙니다. 시점과 근거 조문을 구분해서 접근해야 하는 이유입니다.

한눈에 비교하면

표로 정리하면 복잡해 보이지만, 임대인이 실제로 해야 할 일은 크게 두 가지로 압축됩니다. 하나는 지금 계약이 존속 중인지, 만료가 가까운지를 확인하는 것이고, 다른 하나는 그 공간을 내준 형태가 소부분에 가까운지, 아니면 일부라도 뚜렷이 구분되는 독립 영업 공간인지를 확인하는 것입니다. 이 두 가지 축을 먼저 정리해 두면, 이어지는 내용증명이나 상담에서도 훨씬 명확하게 상황을 설명하실 수 있습니다.

사업자등록 주소만 빌려주고 실제로는 그 자리를 안 쓰는 경우도 전대인가요

이 글의 제목을 '사업자등록 주소 대여'라고 잡은 이유가 여기에 있습니다. 실무에서는 매대나 책상을 실제로 내준 경우 말고도, 지인이나 가족의 사업자등록을 위해 임차한 상가의 주소만 빌려주고, 정작 그 사람은 그 자리에서 영업도 점유도 하지 않는 경우가 종종 있습니다. 세무 신고나 서류상 필요 때문에 주소만 걸어 두는 형태입니다.

민법 제632조와 상가건물임대차보호법 제10조①4호는 모두 '사용하게 하는' 행위, 즉 '전대'라는 행위 자체를 전제로 합니다. 그런데 사업자등록 주소만 빌려주고 실제 사용·점유가 전혀 없다면, 애초에 조문이 말하는 '사용하게 하는' 행위가 있었다고 볼 수 있는지부터가 다시 문제 됩니다.

이 부분은 법 조문에 명확한 기준이 나와 있지 않고, 사안마다 실제 이용 실태를 확인해야 판단할 수 있는 영역이라, 이 글에서 '해당한다' 또는 '해당하지 않는다'고 단정적으로 답을 드리기는 어렵습니다. 임대인 입장에서 성급하게 결론을 내리기보다는, 지금부터 소개해 드리는 확인 절차를 차근차근 따라가며 상황을 정리해 두시는 편이 이후 어떤 방향으로 진행하든 도움이 됩니다. 다만 임대인 입장에서는 사업자등록 명의만 다른 사람 이름으로 걸려 있다는 사정 자체가, 지금 당장 문제가 없더라도 확인하고 기록해 둘 필요가 있는 신호라는 점은 분명합니다.

세무서에 등록된 사업자등록 현황, 그 자리의 간판이나 안내판 유무, 실제 영업 여부를 현장에서 직접 확인하는 것이 첫걸음입니다. 나중에 실제 사용이 시작되거나 다툼이 생겼을 때를 대비해, 지금 시점의 현황을 사진과 기록으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

주소 대여와 실제 전대를 가르는 실무적인 잣대는 결국 '그 자리에서 누군가 실제로 돈을 벌고 있는가'입니다. 사업자등록만 걸려 있고 매출도, 손님 응대도, 물건 진열도 없다면 아직은 확인 단계에 머물러야 할 사안이고, 반대로 등록된 사업자 이름으로 간판이 붙고 결제가 이뤄지고 있다면 단순한 주소 대여를 넘어선 상황일 가능성이 커집니다. 이 경계를 임대인 혼자 판단하기보다는, 확인한 사실관계를 정리해 상담을 받아보시는 편이 정확합니다.

간혹 "사업자등록만 되어 있고 실제로는 쓰지 않는다"는 임차인의 설명을 그대로 믿었다가, 몇 달 뒤 확인해 보니 이미 영업이 시작되어 있었다는 사례도 있습니다. 한 번 확인했다고 끝내기보다, 계약 기간 중간중간 사업자등록 현황과 현장을 다시 살펴보는 습관을 들이면 뒤늦게 대응하느라 시기를 놓치는 상황을 줄일 수 있습니다.

임차인이 "그냥 자리만 빌려준 거예요"라고 하면 어떻게 되나요

임대인이 문제를 제기하면 임차인 쪽에서 자주 하는 말이 있습니다. 그 말들을 하나씩 짚어 보겠습니다.

임대인이 확인해야 할 5단계

무단전대가 의심되는 상황에서 임대인이 혼자 결론을 내리기보다, 아래 순서대로 확인하고 기록해 두면 이후 대응 방향을 정하기가 한결 수월해집니다.

이 다섯 단계에서 가장 많이 놓치는 부분은 두 번째, 현장 증거 수집입니다. 나중에 내용증명을 보내거나 소송으로 이어졌을 때, "그때 분명히 그렇게 사용하고 있었다"는 사실을 임대인이 입증해야 하는 상황이 오기 때문입니다. 사진에는 날짜가 남도록 찍어 두고, 간판이나 메뉴판처럼 시간이 지나면 바뀔 수 있는 것은 특히 먼저 기록해 두는 것이 좋습니다. 또한 내용증명은 한 번 보냈다고 끝나는 것이 아니라, 임차인의 답변이나 시정 여부에 따라 다음 단계를 다시 판단해야 하는 절차의 시작점이라는 점도 기억해 두시기 바랍니다.

내용증명을 보냈는데도 상황이 정리되지 않으면, 점유이전금지가처분과 명도소송, 필요하다면 강제집행까지 이어지는 절차를 검토하게 됩니다. 저희 법도 명도소송센터는 02-591-5657로 선임하시면 가처분과 내용증명 작성 비용은 별도로 청구하지 않고, 내용증명만 단독으로 진행할 경우에는 20만원이 듭니다. 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작되며, 법원에 내는 인지대·송달료 등 실비는 별도로, 사안마다 금액이 달라 상담 시 정확히 안내해 드립니다. 강제집행까지 가더라도 신청부터 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 걸립니다.

다섯 단계 전부를 임대인 혼자 진행해야 하는 것은 아닙니다. 특히 계약서 조항 해석이나 내용증명 문구는 나중에 소송으로 이어졌을 때 증거로 그대로 쓰이기 때문에, 초기 단계부터 상담을 받아 문구를 다듬어 두면 이후 절차가 한결 수월해집니다. 방문 없이 전화만으로 1차 상담과 서류 확인, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행까지 이어갈 수 있어 전국 어디서든 진행이 가능합니다.

전차인, 자리를 빌려 쓰는 사람을 상대로도 명도소송을 해야 하나요

상가건물임대차보호법 제13조①은 "제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다"고 정합니다. 이 목록을 자세히 보면, 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 들어 있지 않습니다.

즉 임대인의 동의를 받은 정상적인 전대차 관계에서조차, 전차인은 권리금 보호 규정의 적용을 받지 못하는 구조입니다. 하물며 임대인의 동의 없이 이뤄진 무단 전대라면, 그 공간을 실제로 쓰고 있는 사람, 즉 전차인이나 사업자등록만 걸어 둔 사람에게는 임대인과 직접적인 계약관계가 없습니다.

임대인이 임차인과의 계약을 해지하더라도 그 효과는 원칙적으로 임차인과의 관계에서 발생하고, 실제 공간을 점유·사용하는 사람을 어떤 근거로, 어떤 절차로 함께 내보낼 것인지는 사안에 따라 별도로 검토가 필요한 영역입니다. 임차인만 상대로 절차를 시작했다가, 현장의 실제 점유자와 계약당사자가 다르다는 이유로 절차가 지연되는 사례도 있어 처음부터 현장 점유자를 특정해 두는 작업이 중요합니다.

임차인이 전대 사실 자체를 부인하거나, 반대로 "이미 정리했다"며 서류만 형식적으로 갖추는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 현장 확인을 다시 하고, 시정이 실제로 이뤄졌는지를 일정 기간을 두고 지켜보는 절차가 필요할 수 있습니다. 성급하게 소송부터 진행했다가 이미 시정된 상태로 확인되면 오히려 절차가 헛수고가 될 수 있으므로, 현재 상태를 다시 점검하는 단계를 건너뛰지 않는 것이 좋습니다.

여기서부터는 개별 계약 구조와 현장 상황에 따라 대응 방법이 달라지므로, 앞서 수집한 서류와 증거를 갖춘 상태에서 상담을 통해 방향을 잡는 것이 안전합니다. 『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 부동산·민사 관련사건 7,000건 이상을 직접 진행해 온 실무 기준으로, 자리를 내준 사정 하나만 가지고 혼자 결론 내리기 전에 상황을 정리해 드립니다.

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