집행관이 현장에 도착했는데 결정문에 적힌 채무자와 실제로 그 공간을 차지하고 있는 사람이 다르면, 집행관은 그 자리에서 집행을 진행하지 못한다. 점유이전금지가처분은 결정문에 특정된 사람을 상대로 한 것이라, 원칙적으로 그 사람이 아닌 다른 사람에게는 곧바로 미치지 않기 때문이다. 임대인 입장에서는 억울하게 느껴질 수 있지만, 이는 집행 절차가 정확한 대상을 전제로 짜여 있다는 뜻이기도 하다.

여기서 갈리는 지점은 언제 점유자가 바뀌었느냐다. 가처분 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우, 그 재판을 집행하려면 집행문을 덧붙여야 한다. 이는 가압류 절차를 정한 민사집행법 제292조①이 가처분 절차에도 제301조로 준용되는 구조에서 나온다. 이때 내어주는 집행문을 실무에서 승계집행문이라 부르는데, 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한해 내어준다는 것이 민사집행법 제31조①의 요건이다. 임대차 계약서, 영업 양수도 서류, 사업자등록 변경 이력 같은 자료가 승계를 뒷받침하는 증명서가 될 수 있다.

반대로 가처분 결정이 나오기 전부터 이미 다른 사람이 그 공간을 차지하고 있었던 경우라면 이야기가 다르다. 이는 결정 이후의 승계가 아니라 애초에 다른 점유자가 있었던 것이므로, 승계집행문만으로는 풀리지 않고 그 사람을 새로 상대로 한 신청이 필요할 수 있다. 다만 실제 사건에서 두 경우를 가르는 경계, 그리고 구체적인 사실관계에서 승계로 볼 수 있는지 여부는 사안마다 법원의 판단이 달라질 수 있는 영역이라 이 글에서 단정적인 기준을 제시하기는 어렵다.

실무적으로는 집행 현장에서 점유자의 신분과 그 공간을 점유하게 된 경위를 먼저 확인하는 절차가 우선이다. 애매한 상황이라면 담당 집행관, 대리인과 함께 관련 서류를 검토한 뒤 승계집행문 신청으로 갈지, 새 점유자를 상대로 한 신청으로 갈지를 정하는 것이 안전하다. 결정 전 현장 조사를 미리 해 두면 이런 혼선 자체를 줄일 수 있다.

특히 상가 점포는 영업 양수도가 잦아 며칠 사이에 간판과 운영자가 바뀌는 일이 흔하다. 결정을 받아 놓고 집행 일정을 늦추는 사이에 점유자가 바뀌면, 애초에 빨리 움직였다면 겪지 않았을 승계 문제가 새로 생기는 셈이다. 그래서 이 사유는 다른 어떤 사유보다 결정 이후의 속도가 중요하다.

집행 예정일에 현장에 아무도 없거나 문이 잠겨 있는 경우도 자주 벌어진다. 이때 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우에는 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다는 것이 민사집행법 제5조①의 내용이다. 저항을 받으면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있다는 규정도 함께 있다(같은 조②).

문을 여는 조치가 가능하다고 해서 곧바로 집행이 끝나는 것은 아니다. 집행에 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 집행관이 성년 두 사람이나 구·동 직원, 시·읍·면 직원, 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 한다는 것이 민사집행법 제6조의 요건이다. 증인이 없으면 집행을 계속 진행할 수 없어, 그날 증인을 구하지 못하면 집행이 그대로 미뤄지는 일이 생긴다.

이 조문의 문언은 채무자의 주거를 전제로 쓰여 있어, 사람이 상시 거주하지 않는 상가 점포 같은 공간에도 이 요건이 똑같이 적용되는지는 사안마다 판단이 달라질 수 있는 영역이라 이 글에서 단정하지는 않는다. 다만 실무에서는 상가 사건에서도 증인 참여를 미리 준비해 두는 편이 훨씬 안전하다.

폐문부재는 사전 대비로 위험을 줄일 수 있다. 집행 예정일을 점유자에게 미리 알리지 않는 편이 오히려 도움이 될 수 있고, 집행관과 사전에 증인 후보를 조율해 두면 현장에서 다시 일정을 잡아야 하는 비효율을 줄일 수 있다.

폐문부재가 반복되면 임대인은 조급해지기 쉽지만, 증인 없이 임의로 문을 열고 물건을 옮기는 행위는 집행관이 아닌 임대인이 직접 하는 순간 자력구제에 해당할 위험이 크다. 정식 집행 절차를 벗어나지 않는 선에서 다음 방문 일정을 다시 잡는 편이 결국 더 빠른 길이다.

결정문에 적힌 목적물의 호수, 면적, 도면이 실제 현황과 다르면 집행관은 어느 공간을 대상으로 집행해야 하는지 확정할 수 없어 그대로 진행하지 못한다. 임대차 계약 체결 이후 건물 구조가 바뀌었거나, 상가 특성상 여러 호실이 사실상 하나로 통합돼 쓰이고 있는 경우에 이런 문제가 자주 나타난다.

이런 경우 목적물 표시를 실제 현황에 맞게 보정하거나, 처음부터 다시 신청하는 방법 가운데 하나를 택해야 한다. 가처분은 법원이 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정하고, 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명할 수 있다는 것이 민사집행법 제305조①②의 구조다. 목적물 특정이 처음부터 정확해야 이런 재량이 제대로 작동하므로, 신청 단계부터 도면과 현황 사진으로 목적물을 뒷받침해 두는 것이 좋다.

목적물 불일치는 한번 걸리면 집행 일정 전체가 미뤄지는 경우가 많다. 신청 전에 현장 실측과 등기부·건축물대장 대조를 거쳐 두면 이 사유로 발이 묶이는 상황을 상당 부분 예방할 수 있다.

특히 건물 일부만을 임대차 목적물로 삼은 경우, 계약서상 표시와 실제 사용 구획이 조금씩 달라지는 일이 잦다. 도면에 실측 치수를 함께 적어 두고, 가능하면 현황 사진에 날짜가 표시되도록 남겨 두면 목적물 특정을 둘러싼 다툼 자체를 줄일 수 있다.

가처분에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다. 이는 가압류 절차의 집행개시 요건을 정한 민사집행법 제292조②가 제301조로 가처분 절차에 준용되는 부분이다. 여기서 기준이 되는 2주는 결정문을 실제로 받아본 날이 아니라 법원이 고지한 날부터 계산된다는 점이 중요하다. 결정문 수령이 늦었다고 해서 기한이 함께 늘어나지는 않는다.

2주를 넘기면 그 결정으로는 더 이상 집행을 진행할 수 없어 처음부터 다시 신청하는 절차를 밟아야 한다. 담보를 다시 내야 하는지, 이미 낸 담보를 이어서 활용할 수 있는지는 사건이 진행돼 온 경위에 따라 달라질 수 있는 실무적인 부분이라 이 글에서 단정하지 않는다.

다만 이 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다는 점이 같은 조③에 함께 규정돼 있다. 결정이 나오는 즉시 집행관에게 위임 절차를 시작하면 2주라는 기한 안에서 시간을 최대한 아낄 수 있다는 뜻이다. 결정을 받아 놓고 서류를 정리하다가 시간을 흘려보내는 일이 없도록, 결정 즉시 위임을 준비해 두는 것이 이 사유를 피하는 가장 확실한 방법이다.

2주라는 기한은 짧게 느껴지지만, 실제로는 결정 즉시 위임하면 충분히 여유 있는 시간이다. 문제는 결정문을 받고도 다른 서류 준비나 내부 일정 조율에 시간을 쓰다가 기한을 넘기는 경우다. 결정 통지를 받는 순간 위임 절차부터 먼저 움직이는 순서가 필요하다.

집행관이 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우, 또는 집행관이 계산한 수수료에 다툼이 있는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있다는 것이 민사집행법 제16조③의 내용이다. 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것과, 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대해서도 법원에 이의를 신청할 수 있다는 것이 같은 조①의 내용이다.

이의신청이 있으면 법원은 재판에 앞서 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정처분을 할 수 있다는 것이 같은 조②다. 상황을 그대로 방치하지 않고 법원의 판단을 받을 수 있는 절차가 마련돼 있다는 뜻이다.

집행이 어떻게 진행됐는지는 집행관이 작성하는 집행조서로 확인할 수 있다. 집행관은 집행조서를 작성하여야 하고, 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요, 집행참여자의 표시와 서명날인 여부 등을 밝혀야 한다는 것이 민사집행법 제10조①②의 내용이다. 집행이 불능으로 끝났다면 그 사유가 이 조서에 그대로 남으므로, 다음 절차를 준비할 때는 반드시 조서 사본을 확보해 두어야 한다.

다섯 가지 사유 가운데 이 사유는 발생 빈도는 낮지만, 일단 벌어지면 임대인이 혼자 판단하기 가장 어려운 영역이다. 집행관과의 관계에서 생긴 다툼은 법원의 판단을 받는 절차가 따로 있다는 것만 기억해 두어도, 현장에서 감정적으로 대응하다 상황을 더 꼬이게 만드는 일을 피할 수 있다.