엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로입니다. 오늘 196페이지에 있는 임차인의 무단 전대에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 임차인의 무단 전대에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

가. 임차인의 무단 전대

임차인이 임대 건물을 임대인의 동의 없이 무단으로 제3자에게 사용 수익케 함으로서 전대를 한 경우에는 (이를 무단 전대라고 한다) 임대차계약의 해지 사유가 됩니다. 무단 전대로 인한 해지 사유는 명도소송에서 많이 발생하는 것은 아니지만, 간혹 일어나기도 합니다. 무단 전대를 해지 사유로 한 근거는 무엇인지, 모든 경우에 무단 전대를 해지 사유로 할 것인지를 검토하고, 나아가 명도소송에서 무단 전대로 인해 해지 사유가 발생할 경우에 무단 전차인도 임차인과 동시에 피고로 하여야 하는 것인지 살펴보겠습니다.

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나. 무단 전대를 해지 사유로 한 근거

임대차 계약관계는 임대 기간 동안 계속 유지되는 관계입니다. 이런 사정으로 인해 양 당사자 간의 신뢰관계가 형성됩니다. 그런데 임차인이 임대인의 의사와 상관없는 다른 제3자를 데려와 임대 건물을 사용 수익하게 한다면 임대인으로서는 제3자와는 신뢰관계를 유지할 수 없고, 계약을 해지 하고 싶을 것입니다.

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민법은 무단 전대(무단 양도)를 원칙적으로 해지 사유로 규정합니다. 다만, 강행규정은 아니므로 당사자 간에 자유롭게 계약관계에서 임대인의 동의 없이도 전대할 수 있도록 할 수 있고 이 경우에는 해지 사유가 되지 않습니다.

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민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 인대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

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다. 해지 사유가 되는 무단 전대 vs 해지 사유가 되지 않는 무단 전대

다만 주의할 것은 모든 경우의 무단 전대를 해지 사유로 규정하지는 않습니다. 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의가 없었다고 하더라도 해지 사유가 되지 않습니다.

즉, 임대인의 동의를 받지 않아도 임차인은 자신의 임차한 건물 중에서 소부분을 타인에게 사용하게 할 수 있습니다.

민법 제632조 (임차건물의 소부분을 타인에게 사용케하는 경우)

전 3조의 규정(629조 규정)은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

라. 무단 전대에 대한 판례의 태도

한편, 판례는 무단 전대로 인한 해지 사유를 해석함에 있어 무단 전대의 범위를 더 좁혀서 보고 있습니다. 임차인이 무단 전대를 했더라도 신뢰관계를 해치지 않는 범위 내에 있다는 특별한 사정이 있다면 해지 사유가 되지 않는다는 입장입니다.

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판례 무단 전대라도 배신적 행위가 아니라면 유효하다는 내용의 판례

(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다 101275 판결)

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[3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나 (민법 제629조) 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용 수익 시키는 것은 임대인에게 임대차 관계를 계속 시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차 관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용 수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용 수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

<하략>