점유이전금지가처분 집행신청서와 본집행 신청서, 이름만 비슷하다는 착각

점유이전금지가처분 결정문을 손에 쥔 임대인 중 상당수가 그 다음 순서를 "집행신청서 한 장 더 내면 끝"이라고 생각합니다. 실제로는 가처분 결정 뒤 집행관에게 내는 점유이전금지가처분 집행신청서와, 명도소송 확정판결이나 가집행선고부 판결을 받은 뒤 실제로 점유를 넘겨받기 위해 내는 본집행(인도집행) 신청서는 이름만 비슷할 뿐 요구되는 서류, 지켜야 할 기한, 현장에서 집행관이 실제로 하는 일이 전부 다릅니다. 두 서류를 같은 것으로 착각하면 기한을 넘겨 재신청 비용과 시간을 다시 들이거나, 반대로 아직 판결도 나오지 않았는데 짐을 빼앗아 달라고 요구했다가 헛걸음을 하게 됩니다.

아래와 같은 궁금증이 있다면 이 글이 정리해 드립니다.

• 가처분 결정문을 받았는데, 이 서류를 그대로 본집행에도 다시 쓸 수 있는지 궁금하다
• 가처분 집행에는 판결 확정이 필요 없다는 말을 들었는데 정말인지 확인하고 싶다
• 2주라는 기한을 넘겨버린 것 같아서 집행신청서를 다시 내야 하는 건 아닌지 불안하다
• 가처분 집행 당일 집이나 가게의 짐을 바로 빼주는 것인지 궁금하다

결론부터 말하면 두 서류는 목적 자체가 다릅니다. 점유이전금지가처분 집행신청서는 소송이 끝나기 전 현재 상태를 그대로 얼려두기 위한 임시 조치이고, 본집행 신청서는 소송에서 이긴 뒤 실제로 점유를 되찾아오기 위한 마지막 단계입니다.

두 서류를 혼동한 채 접수 창구에 갔다가 되돌아오는 경우도 실무에서 자주 봅니다. 아직 판결이 확정되지도, 가집행선고가 붙지도 않은 사건에서 본집행 신청서 양식으로 접수를 시도하면 집행문 자체를 받을 수 없어 접수가 반려되고, 반대로 이미 판결까지 받아 놓고도 예전 가처분 신청서 양식을 그대로 다시 써서 내면 집행관 쪽에서 어떤 절차인지 되물어보는 일이 생깁니다. 특히 임대인 본인이 서류를 직접 준비하는 경우 이런 시행착오로 하루 이틀을 그대로 흘려보내는 사례가 적지 않으므로, 지금 내가 어느 단계에 있는지부터 분명히 하고 서류를 준비하는 것이 시간을 아끼는 길입니다.

왜 두 서류를 자주 헷갈릴까?

두 서류가 헷갈리는 가장 큰 이유는 접수하는 곳과 처리하는 사람이 똑같기 때문입니다. 가처분 집행신청서든 본집행 신청서든 모두 법원 소속 집행관 사무소에 접수하고, 현장에 나오는 사람도 똑같이 집행관입니다. 서류 이름에도 둘 다 "집행신청서"라는 표현이 들어가고, 신청서에 사건번호와 채권자·채무자, 목적물 표시를 적는 기본 양식도 비슷하게 생겼습니다. 그러다 보니 가처분 단계에서 한 번 냈던 서류를 본집행 때 그대로 복사해서 내면 된다고 오해하기 쉽습니다.

여기에 더해 두 절차 모두 채권자 쪽에서 집행 비용을 미리 예납해야 한다는 점, 신청서에 채무자와 목적물을 정확히 특정해야 한다는 점, 집행 결과가 조서로 남는다는 점까지 겹치다 보니 실무를 처음 접하는 임대인 입장에서는 "어차피 비슷한 서류인데 순서만 다른 것 아니냐"고 생각하기 쉽습니다. 그러나 순서만 다른 것이 아니라 각 서류가 근거로 삼는 집행권원 자체가 다르고, 집행권원이 다르면 그 권원에 요구되는 요건도 완전히 달라집니다. 가처분은 앞으로 확정될 권리를 미리 지키는 잠정적 처분이고, 본집행은 이미 확정되었거나 가집행선고로 즉시 실현 가능해진 권리를 그대로 집행하는 것이므로, 두 절차를 지배하는 법 규정의 뿌리 자체가 다르다고 이해하는 것이 정확합니다.

다섯 가지 차이, 표로 한눈에 보기

실제로 두 신청서가 어떻게 다른지 항목별로 비교하면 아래와 같습니다. 표 아래에서 각 항목을 하나씩 더 풀어서 설명하겠습니다.

표에서 보듯 다섯 가지 차이는 결국 "아직 다투는 중인 권리를 지키는 절차"와 "이미 확정된 권리를 실현하는 절차"라는 근본적인 성격 차이에서 나옵니다. 점유이전금지가처분 집행신청서를 낼 때 판결문이나 확정증명원을 요구하면 오히려 절차를 잘못 이해하고 있다는 신호이고, 반대로 본집행 신청서를 낼 때 판결 확정이나 가집행선고 없이 결정문만 들고 가면 접수 자체가 되지 않습니다.

표의 다섯 항목 중에서도 임대인이 가장 크게 손해를 보는 지점은 ②기한과 ③송달입니다. 가처분은 서둘러야 하는 절차인데 2주라는 짧은 기한을 놓쳐 처음부터 다시 신청하는 경우, 본집행은 여유가 있는 절차인데 송달이 안 됐다는 이유로 무작정 기다리기만 하는 경우가 대표적입니다. 반대로 접근해야 합니다. 가처분은 결정을 받는 즉시 서둘러 접수하고, 본집행은 판결 확정이나 가집행선고, 그리고 송달이라는 요건을 차분히 갖춘 뒤 접수하는 것이 순서입니다. 이 순서를 뒤바꾸면 시간과 비용이 두 배로 들 수 있습니다.

집행문은 왜 가처분에는 없고 본집행에는 필요할까?

집행문이란 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행 당사자인지를 공적으로 확인해 주는 문구입니다. 본집행 신청서에 집행문이 반드시 필요한 이유는 명도소송 판결이 아직 다툴 여지가 남아 있는 상태에서 함부로 집행되는 것을 막기 위해서입니다. 민사집행법 제28조①은 강제집행에는 집행문이 있는 판결정본이 있어야 한다고 정하고, 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(②). 집행문을 내어 달라는 신청은 말로도 할 수 있습니다(③).

더 중요한 것은 제30조①입니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다. 즉 임차인이 항소할 수 있는 기간이 남아 있는 판결이라도 재판부가 가집행선고를 붙였다면 확정을 기다리지 않고 집행문을 받아 본집행에 들어갈 수 있고, 가집행선고가 없다면 항소기간이 지나 판결이 확정될 때까지 기다려야 합니다. 판결을 집행하는 데 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명해야 하는 경우에는 이를 증명하는 서류를 제출해야만 집행문을 내어 주되, 판결의 집행이 담보 제공을 조건으로 하는 때에는 그러하지 않습니다(제30조②).

반면 점유이전금지가처분 집행신청서 단계에서는 이런 확정·가집행 요건 자체가 문제되지 않습니다. 가처분은 애초에 본안 소송이 진행 중이거나 아직 시작되지도 않은 시점에 현재 상태를 지키기 위해 내는 것이므로, 판결이 확정되었는지를 따질 필요가 없습니다. 제301조가 준용하는 제292조①은 가압류에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우에만 집행문을 덧붙이도록 하고 있어서, 승계가 없는 통상적인 사건이라면 결정 정본 그대로 집행관에게 접수하면 됩니다. 이 점이 점유이전금지가처분 집행신청서를 준비할 때 "집행문은 어디서 받나요"라는 질문 자체가 대부분 필요 없는 이유입니다.

다만 결정이 난 뒤 임차인이 사망해 상속인이 점유를 이어받았거나, 반대로 임대인이 건물을 매도해 채권자 지위가 넘어간 경우처럼 승계가 생겼다면 이야기가 다릅니다. 이때는 승계 사실이 법원에 명백하거나 증명서로 증명되어야 집행문을 덧붙일 수 있으므로, 등기사항증명서나 가족관계증명서 같은 승계 증명 자료를 미리 챙겨 두는 것이 안전합니다.

본집행 단계에서도 승계 문제는 똑같이 등장합니다. 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 집행하거나 판결에 표시된 채무자의 승계인을 상대로 집행하는 경우에는 집행문을 강제집행 개시 전에 그 승계인에게 송달해야 하므로(제39조②), 판결을 받은 뒤 건물을 팔았거나 임대인 지위가 상속으로 넘어간 사안에서는 집행문 신청 단계부터 서류를 다시 점검해야 합니다. 결국 집행문이 필요한지 여부는 가처분과 본집행에서 원칙적으로 다르지만, 승계라는 변수가 끼어들면 두 절차 모두 별도의 집행문 절차를 거쳐야 한다는 공통점이 생긴다는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

기한과 송달 시점이 완전히 다릅니다

점유이전금지가처분 집행신청서에서 가장 자주 실수가 나오는 지점이 바로 기한입니다. 제301조가 준용하는 제292조②는 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다고 정합니다. 이 2주는 결정문을 받은 날이 아니라 재판이 고지된 날을 기준으로 계산되고, 이 규정은 "하지 못한다"는 문언 그대로 법원이 재량으로 늘려 줄 수 있는 성격의 규정이 아닙니다. 2주를 넘기면 담보를 다시 준비하고 처음부터 새로 신청해야 하므로, 결정을 받으면 바로 집행관 사무소에 접수하는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

반대로 송달은 가처분 쪽이 더 유연합니다. 제301조가 준용하는 제292조③은 이 집행을 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다고 정합니다. 가처분의 목적 자체가 채무자가 미리 알고 짐을 빼돌리거나 점유자를 바꿔치기하는 것을 막는 데 있으므로, 송달을 기다렸다가는 가처분의 실효성이 사라지기 때문입니다. 실무에서는 결정문을 송달하는 절차와 집행관이 현장에 나가 점유이전금지 고시를 붙이는 절차가 사실상 동시에, 때로는 송달보다 집행이 먼저 이루어지기도 합니다.

본집행 신청서는 정반대로 송달이 완료되어야만 절차가 시작됩니다. 제39조①은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 하는 집행이거나 채무자의 승계인에 대하여 하는 집행일 때는 집행문을 강제집행 개시 전에 그 승계인에게 따로 송달해야 하고(②), 증명서로 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 개시 전이나 강제집행과 동시에 송달해야 합니다(③). 즉 본집행에서는 송달이 집행을 시작하기 위한 문턱 그 자체이고, 이 문턱을 건너뛰면 아무리 집행관을 불러도 현장에서 집행이 열리지 않습니다.

이렇게 기한과 송달이 반대 방향으로 작동한다는 점을 알아두면 실무에서 헷갈릴 일이 크게 줄어듭니다. 가처분은 "빨리, 몰래라도" 지키는 절차이고 본집행은 "확실하게 알린 뒤" 실현하는 절차라고 기억하면 됩니다.

현장에서 실제로 하는 일이 다릅니다

점유이전금지가처분 집행신청서를 접수하고 집행관이 현장에 나가는 날, 짐을 빼앗기는 일은 일어나지 않습니다. 법원은 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정하고(제305조①), 보관인을 정하거나 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록, 또는 급여를 지급하도록 명할 수 있습니다(②). 명도소송에서 점유이전금지가처분의 실제 내용은 대체로 현재 점유자를 확인하고, 그 점유자가 함부로 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 고시문을 붙이는 방식으로 집행됩니다. 집행관은 이 과정을 집행조서로 남기는데, 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 중요한 사정의 개요, 집행참여자의 표시와 서명날인 등을 기재해야 합니다(제10조①②).

반면 본집행 신청서에 따른 현장은 완전히 다릅니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 진행됩니다(②). 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 합니다(④). 채무자와 이런 사람도 없는 때에는 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 하고(⑤), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥). 수취를 게을리하는 주체는 어디까지나 채무자이고, 이 단계까지 오면 실제로 짐이 밖으로 옮겨진다는 점에서 가처분 단계와는 무게가 완전히 다릅니다.

다만 현장에서 집행관이 쓸 수 있는 물리적 권한은 두 절차가 공통으로 준용받습니다. 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고(제5조①), 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있습니다(②). 집행하는 데 저항을 받거나 채무자의 주거에서 집행하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 합니다(제6조). 공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있고, 그 허가명령은 집행을 실시할 때 내보여야 합니다(제8조①②). 이 세 조문은 가처분 집행과 본집행 모두에 그대로 적용되는 공통 규정입니다.

현장에서 실제로 벌어지는 장면을 떠올려 보면 차이가 더 분명해집니다. 가처분 집행일에는 집행관이 문을 열고 들어가 현재 누가 점유하고 있는지 확인한 뒤 점유이전을 금지한다는 취지의 고시문을 부착하고, 가게나 집 안의 물건에는 손을 대지 않은 채 돌아갑니다. 반면 본집행 당일에는 채권자나 대리인이 반드시 현장에 있어야 하고, 집행관은 안에 있는 사람과 물건을 확인해 목적물이 아닌 동산을 정해진 절차대로 처리하며, 최종적으로 채무자의 점유를 채권자에게 넘겨주는 것으로 절차가 마무리됩니다. 같은 건물, 같은 집행관이라도 어떤 신청서를 근거로 나왔는지에 따라 그날 벌어지는 일의 무게가 이렇게 달라집니다.

그래도 겹치는 부분 — 공통 준용 구조와 준비물

다섯 가지가 다르다고 해서 두 절차가 완전히 무관한 것은 아닙니다. 가처분절차에는 가압류절차 규정이 준용되고(제301조), 가압류의 집행에는 다시 강제집행에 관한 규정이 준용됩니다(제291조). 다만 두 조문 모두 위에서 살펴본 집행문·기한·송달처럼 "차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다"는 단서를 두고 있어서, 강제집행 규정이 그대로 옮겨 오는 것이 아니라 가처분의 성격에 맞게 걸러져서 적용됩니다. 그래서 앞서 본 것처럼 집행관의 강제력, 증인 참여, 공휴일·야간 허가 같은 현장 공통 규정은 준용되어 그대로 쓰이지만, 집행문·기한·송달처럼 성격이 다른 부분은 각 절차에 맞는 별도 조문이 우선합니다.

실제로 접수 창구에서 준비할 서류의 뼈대도 상당 부분 겹칩니다. 아래 흐름은 두 절차 모두에서 공통으로 확인해야 하는 항목입니다.

이 네 단계는 두 절차 모두에서 반드시 거치는 공통 흐름이지만, 각 단계에서 실제로 요구되는 서류와 판단 기준은 앞서 표로 정리한 다섯 가지 차이에 따라 갈린다는 점을 함께 기억해 두어야 합니다.

특히 두 번째 단계인 채무자·목적물 표시 대조는 가처분과 본집행 모두에서 집행이 그 자리에서 멈추는 가장 흔한 이유입니다. 결정문이나 판결문에 적힌 목적물 표시가 실제 등기부나 건축물대장의 표시와 다르거나, 임차인이 이미 다른 사람에게 점유를 넘겨 결정문상 채무자와 현장 점유자가 일치하지 않으면 집행관은 그 자리에서 집행을 진행할 수 없습니다. 가처분 단계에서 이런 불일치가 생기면 새 점유자를 상대로 별도의 신청을 검토해야 하고, 본집행 단계에서 같은 문제가 생기면 승계 여부를 가려 집행문을 다시 받아야 하는 등 대응 방법이 서로 다르므로, 접수 전 표시 대조는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

비용 구조도 함께 알아두면 도움이 됩니다. 저희 법도 명도소송센터는 선임료 200만원부터(케이스별로 다름) 시작하고, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 별도로 청구하지 않습니다. 법원에 내는 인지·송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 등 실비는 사건에 따라 합계 대략 50만원에서 100만원 정도이며, 강제집행은 신청부터 본집행까지 통상 약 3개월 정도 걸립니다. 이 일정과 비용은 사건마다 다르므로 상담을 통해 정확히 안내해 드립니다.

엄정숙 변호사는 「명도소송 매뉴얼」을 직접 집필한 부동산·민사 전문 변호사로, 점유이전금지가처분만 600건 이상, 강제집행 관련 사건을 200건 이상 직접 진행해 왔습니다. 상담은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며 방문 없이 전화로도 선임이 가능하고 전국 사건을 다룹니다. 가처분 집행신청서를 어떻게 준비해야 할지, 이미 넘긴 기한을 어떻게 처리해야 할지, 본집행 신청서에 필요한 집행문을 어느 시점에 받아야 할지 궁금하다면 02-591-5657로 먼저 상황을 설명해 주시는 것이 가장 빠릅니다.

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