이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 세입자가 사망했는데 혼인신고를 하지 않은 동거인이 그대로 집에 살고 있다.
• 사망한 세입자의 상속인이 나타나지 않거나 연락이 닿지 않는다.
• 세입자에게 자녀나 부모 같은 상속인이 있는지조차 확실하지 않다.
• 동거인이 "내가 임차권을 승계했다"고 주장하며 월세를 내지 않는다.
• 명도소송의 피고를 상속인과 동거인 중 누구로 특정해야 할지 감이 잡히지 않는다.

임차인이 사망하면 임차권은 누구에게 가는가

임대차보증금을 돌려받을 권리와 목적물을 사용·수익할 지위는 재산적 성격을 갖는 권리이므로, 임차인이 사망하면 원칙적으로 상속의 대상이 됩니다. 민법 제1005조는 "상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다"고 정합니다. 임차권은 특정 인물에게만 전속하는 권리로 보기 어려워 이 예외에 해당하지 않는 것이 일반적이고, 결국 세입자가 세상을 떠나면 임차인의 지위 자체가 상속인에게 그대로 넘어가는 구조가 원칙이 됩니다.

그렇다면 상속인은 누구일까요. 민법 제1000조①은 "상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다. 1. 피상속인의 직계비속 2. 피상속인의 직계존속 3. 피상속인의 형제자매 4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족"이라고 정하고, ②은 동순위 상속인이 여럿이면 촌수가 가까운 사람을 선순위로 하며 촌수가 같으면 공동으로 상속받는다고 합니다. 여기에 배우자가 더해지는데, 제1003조①은 배우자가 1순위·2순위 상속인과 같은 순위로 공동상속인이 되고 그런 상속인이 없으면 단독으로 상속인이 된다고 정합니다. 다만 이때의 배우자는 혼인신고를 마친 법률상 배우자를 뜻하고, 혼인신고 없이 동거만 한 사실혼 배우자는 이 조문이 말하는 배우자에 포함되지 않습니다.

그래서 실무에서 자주 부딪히는 문제가 생깁니다. 혼인신고를 하지 않은 동거인은 원칙대로라면 상속인이 아니므로 임차권을 물려받을 수 없고, 임대인 입장에서는 상속인을 찾아 그 사람을 상대로 명도소송을 준비해야 하는 것이 원칙입니다. 그런데 상속인이 나타나지 않거나 상속인 존재 자체가 불분명한 상태에서 동거인만 집을 계속 점유하며 세입자 지위를 이어받았다고 주장하는 경우, 임대인은 누구를 피고로 삼아야 할지부터 막막해집니다. 상속인을 잘못 짚어 소송을 진행하면 시간만 흘러가는 결과가 될 수 있습니다.

이 지점에서 등장하는 것이 주택임대차보호법이 별도로 마련해 둔 승계 규정입니다. 민법만 놓고 보면 사실혼 배우자에게 임차권이 넘어갈 길이 없어 보이지만, 주거 안정이라는 목적 아래 특별법이 예외를 두고 있어 이를 확인하지 않고 곧바로 상속인만 상대로 소송을 진행하면 피고를 잘못 지정하는 결과로 이어질 수 있습니다. 다음 장에서 그 요건을 하나씩 살펴보겠습니다.

피고를 잘못 지정한 채로 소송을 시작하면 나중에 상대방을 바로잡느라 절차가 처음부터 다시 시작되는 것과 비슷한 부담이 생길 수 있습니다. 임차인 사망이라는 사실 하나만으로 상속인과 사실혼 배우자 중 누구를 상대해야 하는지가 자동으로 정해지지 않기 때문에, 명도소송을 준비하는 단계에서 가장 먼저 해야 할 일은 사망 당시의 가족관계와 동거 상황을 서류로 확인하는 작업입니다. 서류 확인을 건너뛰고 짐작만으로 소장을 작성하면 오히려 시간이 더 걸리는 결과로 이어지기 쉽습니다.

혼인신고 안 한 사실혼 배우자도 임차권을 승계할 수 있을까?

결론부터 말하면 요건을 갖추면 가능합니다. 주택임대차보호법 제9조①은 "임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다"고 정합니다. 상속인이 아예 없는 경우라면 그 주택에서 함께 생활하던 사실혼 배우자가 세입자의 지위를 그대로 이어받는다는 뜻입니다. 여기서 "상속인 없이 사망"이라는 문언 그대로, 법정 상속인 자체가 존재하지 않는 사안을 전제로 한다는 점을 먼저 눈여겨봐야 합니다.

상속인이 아예 없는 경우만 문제 되는 것은 아닙니다. 같은 조 ②은 "임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다"고 정합니다. 즉 상속인이 존재하더라도 그 상속인이 따로 살고 있어 사망한 세입자와 한집에서 생활하지 않았다면, 실제로 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인 지위를 넘겨받게 되는 것입니다. 상속인이 있다는 사실만으로 사실혼 배우자의 승계가 막히지 않는다는 점이 이 조항의 핵심입니다. 여기서 말하는 2촌 이내 친족의 범위에 사실혼 배우자 본인은 포함되지 않고 별도로 열거되어 있으므로, 두 자격을 혼동하지 않는 것도 중요합니다.

다만 이 승계가 무조건 확정되는 것은 아닙니다. ③은 "제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다"고 정하여, 승계 대상자 스스로 승계를 원하지 않으면 한 달 안에 임대인에게 그 뜻을 밝혀 승계를 벗어날 길을 열어 두었습니다. 승계되는 범위도 명확한데, ④은 "임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다"고 정해 보증금 반환채권 같은 권리뿐 아니라 밀린 차임 같은 의무도 함께 넘어가는 구조를 예정하고 있습니다.

다만 이 제9조는 주택임대차보호법에만 있는 규정으로, 상가건물 임대차보호법에는 대응하는 조문이 없습니다. 상가 임차인이 혼인신고 없이 동거하던 배우자를 남기고 사망한 경우라면 이 특별승계 규정을 적용할 근거가 없고, 민법의 상속 원칙으로 돌아가 법률혼 배우자와 그 밖의 법정 상속인만 임차인 지위를 승계하는 것이 원칙이 됩니다. 임대 목적물이 주택인지 상가인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

상속인 유무·동거 여부·반대의사로 갈리는 명도 상대

지금까지 살펴본 요건을 정리하면 결국 세 가지 변수, 즉 상속인의 존재 여부, 그 상속인이 사망 당시 주택에서 함께 살았는지, 사망 후 1개월 안에 반대의사가 나왔는지가 명도소송의 상대를 가릅니다. 아래 표는 이 세 변수의 조합에 따라 임대인이 명도소송에서 상대해야 할 대상이 누구로 달라지는지 정리한 것입니다.

표에서 보듯 상속인이 사망 당시 세입자와 같은 집에서 살고 있었다면 제9조의 승계 규정 자체가 작동하지 않고 민법의 일반 상속 원칙으로 돌아갑니다. 반대로 상속인이 없거나 있어도 따로 살고 있었다면 사실혼 배우자 쪽으로 승계가 넘어가되, 그 확정 여부는 사망 후 1개월이라는 짧은 기간 안에 승계 대상자의 반대의사 표시 여부에 달려 있으므로, 임대인으로서도 이 기간에 승계 대상자의 의사표시가 있었는지를 확인해 두는 것이 중요합니다. 다만 실제 사안에서 상속인이 함께 살았는지, 사실상 혼인 관계로 볼 수 있는지는 결국 개별 사실관계를 확인해야 판단할 수 있는 부분이라는 점도 함께 염두에 두어야 합니다.

단독 승계와 공동 승계, 명도소송 피고 구성이 달라진다

사실혼 배우자가 홀로 승계하는 경우와 2촌 이내 친족과 함께 공동으로 승계하는 경우는 임대인이 준비해야 할 소송 구성부터 달라집니다. 아래에서 두 경우를 나란히 비교해 보겠습니다.

공동승계 쪽은 2촌 이내라는 친족 범위 안에서 실제로 누가 함께 살았는지, 몇 명이 해당하는지를 가려내는 작업이 먼저입니다. 주민등록초본이나 가족관계증명서로 동거 여부와 친족 범위를 확인하고, 승계 대상자 전원을 피고로 특정해야 나중에 또 다른 승계인이 남아 있다는 항변이 나오는 상황을 줄일 수 있습니다. 일부 승계인만 상대로 판결을 받으면 나머지 승계인의 점유 문제가 그대로 남을 수 있다는 점도 미리 고려해야 합니다.

임대인이 자주 오해하는 세 가지 주장

임차권이 승계돼도 곧바로 명도할 수 없는 이유

사실혼 배우자나 친족에게 임차권이 승계됐다는 것은 임대차계약이 끝났다는 뜻이 아니라, 오히려 종전 계약이 그 사람에게 그대로 이어져 계속되고 있다는 뜻입니다. 따라서 임대인이 승계됐다는 사정만을 이유로 곧바로 명도를 구할 수는 없고, 임대차를 끝낼 수 있는 일반적인 사유가 별도로 필요합니다.

가장 흔한 사유는 차임 연체입니다. 민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 갱신 요구 국면이라면 주임법 제6조의3①1호에 따라 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 기간이 만료되는 경우라면 통지기간을 지킨 갱신거절 통지로도 계약을 끝낼 수 있습니다.

실무에서는 승계인이 반대의사를 표시하지 않은 채 그대로 눌러앉아 살면서 월세만 내지 않는 사례가 적지 않습니다. 이럴 때는 상속인이 아니라 승계인, 즉 사실혼 배우자나 공동승계 친족을 상대로 연체를 원인으로 한 해지 통지를 보내고 그 사람을 피고로 삼아 명도소송을 준비하는 것이 절차의 출발점이 됩니다. 승계인이 여럿이라면 해지 통지와 소장 모두에서 그 전원을 빠짐없이 상대방으로 표시해야 합니다.

다만 승계 전 발생한 연체차임 채무까지 승계인에게 그대로 넘어가는지는 조금 더 세심하게 볼 부분입니다. 제9조④이 임대차 관계에서 생긴 채권·채무가 승계자에게 귀속된다고 정한 문언에 비추어 보면 승계 전의 연체차임 채무도 함께 넘어가는 것으로 볼 여지가 커 보이지만, 개별 사안에서 그 범위나 시점을 두고 다툼이 생기지 않는다고 단정할 수는 없어 소장을 준비할 때는 연체 발생 시점과 승계 시점을 나누어 정리해 두는 것이 안전합니다. 입금 내역과 통장 거래 기록을 시점별로 정리해 두면 나중에 연체액을 다투는 상황에서도 근거 자료로 활용할 수 있습니다.

소송 진행 중 임차인이 사망하면 절차는 어떻게 되나?

명도소송을 이미 진행하던 중에 피고인 임차인이 사망하는 경우도 있습니다. 민사소송법 제233조①은 "당사자가 죽은 때에 소송절차는 중단된다. 이 경우 상속인ㆍ상속재산관리인, 그 밖에 법률에 의하여 소송을 계속하여 수행할 사람이 소송절차를 수계(受繼)하여야 한다"고 정해, 원칙적으로 소송이 멈추고 새로운 당사자가 절차를 이어받는 구조를 예정하고 있습니다.

다만 아무나 곧바로 수계할 수 있는 것은 아닙니다. 같은 조 ②은 "상속인은 상속포기를 할 수 있는 동안 소송절차를 수계하지 못한다"고 정하는데, 민법 제1019조①에 따라 상속인은 상속이 개시된 것을 안 날부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·포기 중 하나를 선택할 수 있으므로, 그 기간이 지나기 전에는 상속인이라도 소송을 이어받을 수 없습니다.

임대인 쪽에 변호사가 선임돼 있다면 사정이 조금 다릅니다. 민사소송법 제238조는 "소송대리인이 있는 경우에는 제233조제1항, 제234조 내지 제237조의 규정을 적용하지 아니한다"고 정해, 소송대리인이 있으면 상대방 당사자가 사망해도 소송절차가 중단되지 않습니다. 다만 이는 소송절차가 끊기지 않는다는 것일 뿐, 판결의 상대방을 사실혼 배우자나 상속인 중 누구로 확정할지는 결국 앞서 본 승계 요건을 다시 확인해야 하는 문제입니다.

그래서 소송 중 임차인 사망 소식을 들으면 곧바로 판결을 구하기보다, 사망 시점과 상속인 동거 여부, 1개월 반대의사 기간의 도과 여부를 먼저 확인해 누구를 상대로 절차를 이어갈지부터 정리하는 것이 순서입니다. 승계 여부가 불분명한 채 절차만 서두르면 나중에 당사자 표시를 다시 정정해야 하는 부담이 생길 수 있습니다.

상속인의 존재 여부조차 불분명하다면

상속인이 있는지 없는지조차 확인되지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 민법 제1053조①에 따라 "상속인의 존부가 분명하지 아니한 때에는 법원은 제777조의 규정에 의한 피상속인의 친족 기타 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 상속재산관리인을 선임하고 지체없이 이를 공고하여야 한다"는 절차를 검토해 볼 수 있습니다.

상속재산관리인은 상속인을 대신해 상속재산을 관리하는 역할을 하므로, 상속인 존부가 불분명하고 승계 대상자마저 반대의사를 표시해 승계도 이루어지지 않는 상황이라면 임대인 입장에서는 이 관리인을 상대로 절차를 진행하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 관리인 선임은 임대인이 직접 신청할 수 있는 것이 아니라 친족·이해관계인·검사의 청구가 필요한 절차이므로, 이해관계인으로서 청구 요건을 갖췄는지부터 확인하는 것이 먼저입니다.

관리인 선임 절차는 공고 기간을 거치는 등 상속인을 특정해 소송을 진행하는 것보다 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다. 그런 만큼 상속인 존부가 불분명한 사안에서는 초기 단계부터 전입세대열람이나 가족관계증명서 확인으로 승계 대상자를 최대한 좁혀두는 준비가 뒤이어 생기는 지연을 줄이는 데 도움이 됩니다. 관리인이 선임된 뒤에도 결국 명도소송의 상대방은 그 관리인이 되므로, 처음부터 관리인 선임 가능성까지 염두에 두고 서류를 준비해 두면 절차가 이중으로 지연되는 것을 막을 수 있습니다.

임대인이 확인해야 할 4단계 판단 순서

명도소송 준비 전 확인할 서류 세 가지

명도소송 준비, 상담이 필요한 이유

상속인 특정부터 승계 요건 확인, 명도소송 소장 작성까지 스스로 진행하려면 여러 단계에서 서류와 조문을 하나하나 맞춰야 해서 시간이 꽤 걸립니다. 특히 상속인 존부나 동거 여부처럼 사실관계를 확인해야 하는 부분은 어떤 자료를 어떻게 모으느냐에 따라 결과가 달라질 수 있어, 이른 단계에서 변호사와 함께 방향을 잡아두면 뒤늦게 피고를 다시 잡거나 소장을 정정해야 하는 시행착오를 줄일 수 있습니다. 승계인이 여러 명이거나 상속인 소재조차 파악되지 않는 사안일수록 이 준비 단계의 비중이 더 커집니다.

법률사무소 상담은 보통 1차 전화 상담과 서류 준비 확인, 사안을 자세히 들여다보는 심층 상담, 선임계약, 이후 소송 진행이라는 네 단계로 이어집니다. 방문하지 않고 전화로도 선임이 가능하고 전국 어디서든 진행할 수 있어, 상속인이나 승계인이 멀리 떨어져 있는 사안에서도 절차를 시작하는 데 지리적 제약이 크지 않습니다. 1차 상담에서는 가족관계증명서나 주민등록초본처럼 앞서 살펴본 서류를 어떻게 준비하면 되는지도 함께 안내받을 수 있습니다.

비용 부분도 미리 가늠해 두면 도움이 됩니다. 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작하고, 선임을 맡기면 점유이전금지가처분 신청과 내용증명 작성에 드는 비용은 별도로 청구되지 않습니다. 다만 인지대·송달료·집행 관련 실비처럼 법원에 내는 비용은 선임료와 별개로 발생하며, 사건마다 다르지만 대략 50만원에서 100만원 사이인 경우가 많다는 점을 미리 염두에 두면 자금 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.

판결을 받은 뒤에도 자진해서 나가지 않는 승계인이 있으면 별도로 강제집행 절차를 밟아야 하는데, 이 경우 신청부터 실제로 점유를 넘겨받는 본집행까지는 통상 약 3개월 정도가 걸립니다. 짐을 빼는 작업은 임대인이 임의로 하는 것이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 집행에 앞서 안내되는 문서도 정식 명칭은 고시문입니다. 승계인이 여럿이라면 이들 모두를 상대로 집행권원을 확보해 두어야 현장에서 일부만 나가고 나머지가 남는 상황을 막을 수 있습니다.

결국 사실혼 배우자와 상속인의 임차권 승계 문제는 법률 조문만으로는 끝나지 않고, 개별 사안의 사실관계를 얼마나 꼼꼼히 확인하느냐에 따라 결과가 갈리는 영역입니다. 상속인 여부와 동거 사실, 반대의사 표시 시점까지 함께 살펴야 정확한 명도 상대를 특정할 수 있으므로, 판단이 서지 않는다면 초기 단계에서부터 상담을 통해 사안을 정리해 보는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다.

임차인이 남기고 간 임대차 관계는 보증금 정산과 밀린 차임 처리까지 함께 얽혀 있는 경우가 많습니다. 승계인이 확정된 뒤에도 보증금에서 연체차임을 어떻게 정산할지, 정산 내역을 어떤 문서로 남겨 둘지까지 함께 정리해 두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다. 사실관계 확인부터 소장 작성, 강제집행까지 전 과정을 미리 그려 두고 접근하면 예상치 못한 지연 없이 절차를 진행할 수 있고, 승계인이 여럿인 사안일수록 이런 사전 정리의 효과가 큽니다.

자주 묻는 질문

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 부동산·민사 사건을 직접 진행하며, 명도소송 800건 이상·점유이전금지가처분 600건 이상을 수행하고 MBC·KBS·SBS·YTN 등 방송에도 출연해 명도 실무를 소개해 왔습니다. 상속인 특정과 사실혼 배우자 승계처럼 사실관계 확인이 중요한 사안일수록 이런 실무 경험이 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.