명도소송 판결을 받았다고 해서 강제집행 신청서를 아무나 똑같은 서류로 낼 수 있는 것은 아닙니다. 판결은 받았는데 그사이 건물을 팔았거나, 변호사에게 소송을 맡겨 대리인이 신청서를 내야 하거나, 부부나 형제가 공동명의로 건물을 소유해 공동임대인으로 이름을 올렸거나, 임대인이 사망해 상속으로 건물주가 바뀐 경우 각각 챙겨야 할 서류가 다릅니다. 이 글은 명도소송 강제집행 신청서를 신청인 유형별로 나눠 어떤 서류가 필요하고 어떤 조문을 확인해야 하는지 비교표로 정리합니다.

서류 한 가지를 빠뜨리면 집행관 사무실에서 접수 자체를 받아주지 않거나, 접수는 되어도 보정을 요구받아 다시 서류를 갖춰 오라는 통지를 받게 됩니다. 그사이 시간이 흐르면 점유자가 짐을 옮기거나 다른 사람으로 점유자가 바뀌는 등 현장 상황이 달라질 위험도 커지므로, 신청인 유형에 따라 무엇을 준비해야 하는지 미리 정리해 두는 실익이 있습니다.

• 판결은 받았는데 건물을 팔아 매수인이 강제집행을 이어받아야 하는 경우
• 임대인이 사망해 상속인이 강제집행 신청서를 내야 하는 경우
• 변호사에게 소송을 위임했는데 대리인이 신청서까지 낼 수 있는지 궁금한 경우
• 부부·형제 공동명의라 공동임대인 전원이 신청서를 내야 하는지 궁금한 경우

명도소송 강제집행 신청서, 공통으로 갖춰야 할 서류부터 확인하세요

민사집행은 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시합니다(민집법 제2조). 명도소송 판결이 확정되었거나 가집행 선고가 붙어 있어 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는, 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(제258조①). 다만 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 이루어지므로(②), 신청인이 누구든 집행 당일 현장에 나갈 사람을 미리 정해 두어야 합니다.

강제집행을 하려면 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 합니다(제28조①). 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어주며, 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어줍니다(②). 다만 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어주므로(제30조①), 항소심이 진행 중이면서 가집행 선고도 없는 판결이라면 아직 집행문 자체를 받을 수 없습니다.

강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①). 판결문의 원고·피고 이름과 실제 신청인·점유자 이름이 다르면 이 요건에서 걸릴 수 있으므로, 신청서를 내기 전 판결문과 집행문의 이름 표시부터 다시 확인하는 것이 순서입니다.

이 공통 골격 위에서 신청인이 본인인지, 대리인인지, 공동임대인인지, 매수인·상속인 같은 승계인인지에 따라 덧붙는 서류와 확인할 조문이 달라집니다. 아래에서 유형별로 나눠 보겠습니다.

집행문을 내어 달라는 신청은 말로도 할 수 있으므로(제28조③), 집행관 사무실에 서면을 완벽하게 갖춰 가지 못했더라도 신청 자체가 막히는 것은 아닙니다. 다만 실무에서는 서면으로 정리해 가는 편이 접수와 확인이 빠르고, 담당 집행관이 서류를 보며 바로 절차를 진행할 수 있어 시간을 아낄 수 있습니다.

강제집행에 필요한 비용은 신청인 유형과 관계없이 원칙이 같습니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받으며(제53조①), 다만 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 합니다(②). 신청 단계에서는 채권자가 비용을 먼저 내고 집행 결과에 따라 정산하는 흐름이라는 점을 신청인 유형과 별개로 기억해 두어야 합니다.

임대인 본인이 신청하면 무엇이 다를까요

판결의 원고가 임대인 본인이라면 신청서 자체는 가장 단순합니다. 판결문에 표시된 원고 이름 그대로 집행문을 부여받아 집행관에게 강제집행을 신청하면 되고, 별도로 위임장이나 승계 증명서를 추가로 낼 필요가 없습니다.

다만 서류가 간단한 만큼 출석 요건은 그대로 적용됩니다. 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(제258조②), 본인 명의로 신청했다면 본인이든 본인이 지정한 대리인이든 집행 당일 현장에 나가야 합니다. 신청서만 접수하고 집행 당일 아무도 나가지 않으면 그날 집행은 이루어지지 않습니다.

본인 신청에서 흔히 놓치는 부분은 판결 확정 여부와 송달 확인입니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 나오므로(제30조①), 항소 여부와 가집행 선고 유무를 먼저 확인해야 하고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 사실이 있어야 개시할 수 있다는 점(제39조①)도 신청 전에 짚어야 합니다.

본인이 직접 신청하더라도 서류를 준비하고 집행관 사무실에 접수하는 실무는 번거로울 수 있어, 변호사에게 소송을 위임했다면 강제집행 신청 단계까지 함께 맡기는 경우가 많습니다. 이어서 대리인이 신청할 때는 무엇이 다른지 보겠습니다.

본인이 신청할 때 실무적으로 준비하는 서류는 대체로 집행력 있는 정본, 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달했음을 보여주는 자료, 신청인 본인을 확인할 신분증 정도로 정리됩니다. 여기에 더해 집행 당일 현장에서 점유자와 목적물을 정확히 특정할 수 있도록 건물 도면이나 호수 표시를 함께 준비해 두면 집행관이 현장을 확인하는 데 도움이 됩니다.

가상의 사례로, 임대인 본인이 판결을 받은 뒤 항소기간이 남아 있는 상태에서 서둘러 집행관 사무실을 찾았다가 접수가 되지 않은 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 나오므로(제30조①), 가집행 선고가 붙어 있지 않은 판결이라면 확정 전에는 집행문 자체를 받을 수 없어 헛걸음을 하게 됩니다. 판결문을 받으면 가집행 선고 문구가 있는지부터 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

본인 명의로 신청했더라도 정작 집행 당일 건강 문제나 출장 등으로 본인이 나가지 못하는 상황도 생길 수 있습니다. 이런 경우 조문이 말하는 대로 채권자 본인이 아니라 채권자의 대리인이 인도받기 위하여 출석해도 요건이 충족되므로(제258조②), 미리 가족이나 지인, 또는 변호사에게 위임장을 마련해 대리 출석을 시키는 방법으로 대비할 수 있습니다. 신청은 본인 명의로 해 두고 출석만 대리인에게 맡기는 방식도 실무에서 흔히 쓰입니다.

변호사 등 소송대리인이 신청할 때 위임장 범위부터 확인하세요

변호사에게 소송을 위임한 경우, 소송대리인은 위임을 받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있습니다(민소법 제90조①). 강제집행 신청은 이 조문이 정한 범위에 포함되어 있어, 별도의 특별수권 없이도 대리인이 신청과 현장 출석을 하는 것이 일반적입니다.

다만 같은 조 제2항은 반소의 제기, 소의 취하·화해·청구의 포기·인낙 또는 탈퇴, 상소의 제기 또는 취하, 대리인의 선임에 대해서는 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정합니다(제90조②). 강제집행 신청 자체는 이 특별수권 목록에 들어 있지 않으므로 원칙적으로 신청이 가능하지만, 처음 작성한 소송위임장에 범위를 좁히는 문구가 있다면 그 문구를 먼저 확인해야 합니다.

집행문은 판결에 표시된 채권자, 즉 원고 명의로 나오므로 대리인이 신청하더라도 집행문 자체의 명의는 바뀌지 않습니다. 대리인은 그 집행문을 들고 집행관에게 신청하고, 집행 당일에도 대리인 자격으로 출석해 인도를 받을 수 있습니다.

실무에서는 명도소송을 진행한 변호사가 강제집행 신청까지 이어서 맡는 경우가 많은데, 이 경우 판결부터 집행문 발급, 신청, 현장 출석까지 한 흐름으로 관리되어 서류가 어긋나 접수가 미뤄지는 위험이 줄어듭니다.

같은 조 제2항 4호는 대리인의 선임에 대해서도 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정합니다. 소송대리인이 강제집행 단계에서 다른 변호사나 사무원에게 절차를 다시 위임하려는 경우라면 이 조항이 문제될 수 있으므로, 처음 위임인이 정한 위임장에 복대리나 재위임에 관한 문구가 있는지 함께 확인해 두는 편이 안전합니다.

가상의 사례로, 소송을 위임받은 변호사가 강제집행 신청서까지 접수하러 갔다가 위임장에 소송 진행만 위임한다는 문구가 있어 접수가 지연된 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 이런 상황을 피하려면 소송을 위임하는 단계에서부터 강제집행 신청과 현장 출석까지 포함한다는 점을 위임장에 분명히 남겨 두는 것이 뒤탈을 줄이는 방법입니다.

반대로 소송은 임대인 본인이 나홀로 진행했지만 강제집행 단계에서 처음으로 변호사를 선임하는 경우도 있습니다. 이때는 새로 위임장을 작성하는 것이므로 처음부터 강제집행 신청과 현장 출석까지 위임 범위에 포함시켜 두면, 이후 접수 과정에서 위임 범위를 다시 확인해야 하는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

공동임대인이라면 신청서 명의는 어떻게 해야 하나요

부부나 형제가 건물을 공동명의로 소유해 임대차 계약의 임대인이 여럿인 경우, 명도소송의 원고도 공동임대인 전원이 되는 경우가 많습니다. 이때 명도소송 강제집행 신청서의 명의를 어떻게 해야 하는지가 자주 나오는 질문입니다.

강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야만 개시할 수 있습니다(제39조①). 공동임대인 사건이라면 신청하는 채권자 각자의 성명이 판결과 집행문에 표시되어 있어야 한다는 뜻이므로, 판결문에 이름이 빠진 공동임대인이 있다면 그 사람은 애초에 신청 자격 자체가 문제될 수 있습니다.

공동임대인 중 일부만 신청하거나 집행 당일 일부만 출석해도 되는지는 판결 주문이 어떤 형태로 나왔는지에 따라 달라질 수 있는 부분이라 단정하기는 어렵습니다. 실무적으로는 전원의 이름으로 신청하고, 가능하면 전원 또는 위임받은 대리인이 출석하는 방식이 안전한 선택으로 통용됩니다.

공동임대인 중 한 명이 사정이 있어 나서기 어렵다면, 나머지가 위임을 받아 대리로 신청하거나 출석하는 방법도 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 위임 범위와 신청인 표시를 서류상 명확히 남겨 두는 것이 뒤탈을 줄이는 길입니다.

가상의 사례로, 부부가 공동명의로 상가를 소유해 함께 원고가 되어 명도소송 판결을 받았는데 남편이 지방 근무로 신청 당일 집행관 사무실에 나가기 어려운 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 이런 경우 아내에게 강제집행 신청과 현장 출석을 위임하는 위임장을 작성해 두면, 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다는 요건(제258조②)을 아내 단독 출석으로도 충족할 수 있습니다.

공동임대인 중 한 명이 소송 도중이나 판결 이후 사망해 상속이 발생하는 경우도 있습니다. 이때는 공동임대인이라는 문제와 승계인이라는 문제가 겹치게 되는데, 상속으로 새로 채권자가 된 상속인 각자의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어야 개시할 수 있다는 원칙(제39조①)은 그대로 적용되므로, 상속인이 여럿이라면 공동임대인 사건과 마찬가지로 전원의 이름을 확인하는 절차가 필요합니다.

건물을 매수했거나 상속받았다면 승계집행문이 필요합니다

판결이 확정된 뒤 임대인이 건물을 팔았거나, 임대인이 사망해 상속이 이루어졌다면 판결의 원고와 실제로 강제집행을 신청하려는 사람이 달라집니다. 이때는 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위한 집행문, 즉 승계집행문이 필요합니다.

집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있는데, 다만 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한합니다(제31조①). 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 합니다(②).

매수인이라면 등기사항증명서로, 상속인이라면 가족관계증명서 등으로 승계 사실을 증명하는 것이 일반적인 방법입니다. 승계인을 위해 집행할 때는 그 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달해야 하고(제39조②), 증명서로 집행문을 내어 준 경우에는 그 증명서의 등본도 개시 전이나 강제집행과 동시에 채무자에게 송달해야 합니다(③).

반대로 판결 뒤 점유자, 즉 채무자 쪽이 바뀐 경우는 신청인이 아니라 집행 상대방이 바뀌는 별개의 문제라 이 글에서는 다루지 않습니다. 신청인 쪽 승계, 즉 채권자 승계에 집중해서 정리하면, 핵심은 승계 사실을 법원이 알 수 있게 명백히 하거나 증명서로 뒷받침하는 일입니다.

건물을 언제 팔았는지에 따라서도 실무 흐름이 조금 달라집니다. 판결이 확정된 뒤에 매매가 이루어졌다면 매수인은 처음부터 승계집행문을 받아 신청하면 되지만, 소송이 진행되는 도중에 건물을 팔았다면 소송 자체의 승계 절차가 먼저 문제 되고, 그 소송 결과로 나온 판결을 바탕으로 다시 집행문을 받는 순서를 거치게 됩니다. 어느 시점에 매매가 이루어졌는지를 먼저 정리해 두면 어떤 서류부터 준비해야 할지가 분명해집니다.

상속인이 여럿인 경우에는 공동임대인 사건과 마찬가지로 상속인 각자의 성명이 확인되어야 하므로, 가족관계증명서나 상속재산분할협의서 등으로 상속인 전원과 그 지분을 함께 정리해 제출하는 것이 실무에서 흔히 쓰이는 방법입니다. 상속인 중 일부만 승계집행문을 받으려 하면 나머지 상속인의 지분에 대한 집행이 별도로 문제될 수 있으므로, 처음부터 상속인 전원을 기준으로 서류를 갖추는 편이 절차를 줄이는 길입니다. 상속인 사이에 협의가 늦어지는 경우라면 강제집행 신청 자체를 서두르기보다 가족관계증명서 등 기초 서류부터 빠짐없이 갖춰 두는 편이 뒤에 발생할 보정 요구를 줄이는 데 도움이 됩니다.

신청서를 낸 다음, 이후 절차는 어떻게 진행되나요

신청인 유형과 관계없이 명도소송 강제집행 신청서가 접수된 뒤의 흐름은 같은 조문을 따라갑니다. 집행관이 사건을 배정받아 현장을 확인하고 집행 날짜를 정해 통지하는데, 이 통지를 실무에서는 흔히 고시문이라고 부릅니다. 계고 절차는 법률에 기간이 정해진 것은 아니어서 통지일로부터 며칠 뒤로 본집행 날짜가 잡힌다고 단정할 수는 없고, 사건마다 다르게 진행됩니다.

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   신청서 접수집행관 사무실에 강제집행 신청서를 접수합니다.
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   집행관 배정·현장 확인사건을 배정받은 집행관이 현장을 확인합니다.
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   집행 날짜 통지(고시문)계고 기간은 법률에 정해져 있지 않아 사건마다 다릅니다.
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   본집행(인도)집행관이 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(제258조①②).
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   동산 처리채무자 등에게 인도하거나, 없으면 보관 후 매각·공탁합니다(제258조③~⑥).

본집행 당일에는 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 이루어집니다(②). 신청인이 본인이든 대리인이든 공동임대인 중 한 사람이든 승계인이든, 결국 집행 당일 출석할 사람을 미리 정해 두어야 한다는 원칙은 동일합니다.

목적물이 아닌 동산, 즉 점유자의 짐은 집행관이 제거해 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다(④). 이런 사람도 없다면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 하고(⑤), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지는 절차이며, 계고 문서 역시 고시문이라는 정식 명칭으로 불립니다.

이 흐름 전체에 걸리는 기간은 사건마다 다르지만, 신청부터 본집행까지 약 3개월 정도로 안내되는 경우가 일반적입니다. 신청인이 누구냐에 따라 준비 서류는 달라도, 신청서가 접수된 뒤의 집행 절차 자체는 같은 조문 아래에서 동일하게 진행된다는 점을 기억해 두면 전체 흐름을 이해하는 데 도움이 됩니다. 신청 단계에서 서류를 꼼꼼히 갖출수록 이 이후 절차가 매끄럽게 이어진다는 점도 함께 기억해 두시길 권합니다.

집행 당일 채무자나 점유자를 만나지 못하는 경우도 있습니다. 집행에 저항을 받거나 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 집행관이 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 합니다(제6조). 다만 이 조문은 문언상 주거를 전제로 하므로, 사람이 상주하지 않는 상가 점포 같은 곳에도 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다르게 볼 여지가 있습니다.

신청인 유형별 비교표로 한눈에 보기

지금까지 살펴본 네 가지 유형을 표로 정리하면 아래와 같습니다. 같은 명도소송 강제집행 신청서라도 신청인이 누구냐에 따라 집행문의 형태와 추가로 챙길 증명서류, 주의할 조문이 달라진다는 점을 한눈에 확인할 수 있습니다.

표에서 보듯 서류의 종류만 다른 것이 아니라 확인해야 할 조문 자체가 달라집니다. 신청 전에 자신이 어느 유형에 해당하는지부터 정하고, 그에 맞는 서류를 준비하는 순서로 접근하면 반려나 보정 요구로 시간을 허비하는 일을 줄일 수 있습니다.

실제로는 한 사건에 여러 유형이 겹치기도 합니다. 예를 들어 공동임대인 중 한 명은 변호사에게 위임하고 나머지는 본인이 직접 신청하는 경우, 또는 상속인 여러 명이 각자 다른 변호사를 선임하는 경우처럼 유형이 섞이는 사례도 드물지 않습니다. 이런 복합적인 상황일수록 앞서 정리한 조문을 하나씩 짚어 가며 서류를 준비하는 것이 실수를 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문

명도소송 강제집행 신청서는 신청인 유형에 따라 준비물이 달라, 처음 진행하는 임대인은 서류 한 가지만 빠뜨려도 접수가 미뤄지기 쉽습니다. 특히 판결을 받고 나서야 건물을 팔거나 상속이 발생해 뒤늦게 승계집행문을 알아보는 임대인이 많은데, 이 경우 서류 준비에 시간이 더 걸릴 수 있으므로 신청 전에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 법도 명도소송센터는 부동산 관련사건 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상을 진행하며 신청인 유형별 서류를 직접 확인해 왔고, 『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 상담부터 강제집행 신청까지 직접 진행합니다. 방문 없이 전화 상담과 선임이 가능해 전국 어디서든 진행할 수 있고, 상담 후 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작하며, 신청인 유형별 서류 목록은 상담 과정에서 구체적으로 안내해 드립니다.