채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다는 것이 민사집행법 제258조①의 문언입니다. 즉 인도라는 결과를 만들어내는 행위 자체가 집행관에게 맡겨진 권한이지, 판결을 받은 임대인 본인에게 주어진 권한이 아닙니다. 계고장이 붙어 안에 사람이 없어 보인다고 해서 임대인이 스스로 점유를 회복할 수 있게 되는 것은 아닙니다.

현장에서 문이 잠겨 있는 경우 이를 여는 조치 역시 법이 정한 절차 안에서 이루어집니다. 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우에는 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고(제5조①), 이 과정에서 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수도 있습니다(②). 이 권한은 어디까지나 집행관에게 부여된 것이라, 임대인이 사전에 스스로 문을 열거나 자물쇠를 통째로 교체해 버리면 정식 절차를 벗어난 실력행사가 됩니다.

이렇게 임대인이 직접 나서서 문을 열거나 잠금장치를 바꾸는 행위는 사안에 따라 형사 문제로 번질 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제로 어떤 죄가 성립하는지는 현장 상황과 구체적인 사정에 따라 달라지는 문제라 이 자리에서 단정하기는 어렵지만, 굳이 위험을 감수할 이유가 없다는 점만은 분명합니다. 집이 비어 보이는 상황일수록 본집행일까지 기다리는 것이 오히려 더 안전한 선택입니다.

안에 사람이 있는지 없는지 궁금하다면 집행관이나 담당 변호사에게 상황을 알려 판단을 맡기는 편이 낫습니다. 집행관은 현장 상황에 맞게 필요한 조치를 취할 권한과 경험을 가지고 있으므로, 임대인이 성급하게 나서서 얻을 실익은 크지 않고 잃을 위험은 작지 않습니다. 특히 오랫동안 연락이 닿지 않아 답답한 마음이 들더라도, 그 답답함을 이유로 스스로 문을 여는 선택은 지금까지 쌓아온 절차를 한순간에 흔들 수 있다는 점을 다시 새겨두시기 바랍니다.

강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다는 것이 민사집행법 제258조③입니다. 채무자가 현장에 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 하고(④), 그런 사람도 없으면 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 짐을 어떻게 옮기고 누구에게 넘길지는 이렇게 순서까지 법이 정해 둔 영역입니다.

임대인이 좋은 의도로 미리 짐을 밖으로 빼거나 일부를 처분해 버리면, 나중에 세입자가 "물건이 없어졌다" 또는 "중요한 서류나 귀중품이 사라졌다"고 주장할 여지를 스스로 만드는 셈이 됩니다. 집행관을 통해 정식으로 절차를 밟으면 무엇을 어떻게 처리했는지가 집행조서로 남지만, 임대인이 임의로 손을 대면 이런 기록 자체가 없어 다툼이 생겼을 때 임대인 쪽이 오히려 불리한 위치에 서게 될 수 있습니다.

특히 계고 기간 중에는 아직 본집행이 이루어지기 전이므로 점유 자체가 완전히 임대인에게 넘어온 상태가 아닙니다. 이 시점에 짐을 처분하면 아직 법적으로 인도되지 않은 목적물에 손을 댄 것이 되어, 앞서 살펴본 금지 1과 마찬가지로 실력행사로 평가될 위험이 있습니다. 짐 정리는 본집행 당일 집행관의 지시에 따르는 것이 원칙이라는 점을 다시 한 번 기억해 두시기 바랍니다.

본집행이 얼마 남지 않았다는 조급함 때문에 미리 손을 쓰고 싶은 마음은 이해가 되지만, 조금만 더 기다리면 집행관이 절차대로 정리해 주는 부분입니다. 짐이 많아 걱정된다면 미리 담당 변호사나 집행관에게 현황을 알려 당일 절차가 매끄럽게 진행되도록 준비하는 편이 훨씬 안전합니다. 특히 귀중품이나 서류처럼 나중에 시비가 될 만한 물건이 있다면, 임대인이 손대지 말고 본집행 당일 집행관 입회 아래 처리되도록 남겨두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

계고장이 붙었다는 것은 이미 판결과 집행문 부여, 집행관 위임까지 마치고 정식 강제집행 절차가 진행 중이라는 뜻입니다. 그런데도 전기나 수도를 끊거나 출입을 물리적으로 막아 세입자를 압박하는 방법은 이 정식 절차를 건너뛰고 별도의 실력행사를 하는 것과 다르지 않습니다. 인도라는 결과는 집행관이 제258조에 따라 만들어내야 하는 것이지, 임대인이 생활에 필요한 시설을 끊어 강제로 만들어낼 수 있는 것이 아닙니다.

이런 방식은 세입자와의 관계를 더 악화시키고, 자칫 임대인이 오히려 불리한 입장에 놓이는 결과로 이어질 수 있습니다. 지금까지 내용증명부터 점유이전금지가처분, 소송, 집행문 부여까지 순서대로 절차를 밟아 왔다면, 마지막 단계에서 성급하게 실력행사에 나서 그동안의 노력을 흔들 이유가 없습니다.

계고가 붙은 뒤 남은 기간은 정식 절차가 스스로 진행되는 시간이라고 이해하시는 편이 마음도 편합니다. 본집행일이 정해지면 집행관이 채권자나 그 대리인의 출석 아래 절차대로 점유를 회수하므로, 그때까지는 별도의 물리적 조치 없이 기다리는 것이 원칙입니다. 세입자를 압박하고 싶은 마음이 든다면 그 감정을 담당 변호사와의 상담으로 풀어내는 편이 안전합니다. 생활에 필요한 시설을 끊는 방식은 당장은 효과가 있어 보여도, 세입자와의 관계를 되돌리기 어렵게 만들고 임대인 스스로도 예상치 못한 책임을 떠안는 결과로 이어질 수 있습니다.

계고 기간 중 세입자가 사정하며 시간을 더 달라고 하면 마음이 약해지는 임대인이 적지 않습니다. 그런데 이럴 때 구두로만 알겠다고 하고 넘어가면 나중에 근거가 남지 않아 다툼의 씨앗이 됩니다. 민사집행법은 이런 상황을 대비해 정식으로 문서 요건을 두고 있습니다.

집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서를 제출하면 강제집행은 정지되거나 제한됩니다(제49조4호). 이 증서가 제출되면 이미 실시한 집행처분은 완전히 취소되는 것이 아니라 일시적으로 유지하게 하여야 합니다(제50조①). 즉 며칠 봐주는 합의를 문서로 남겨 제출하면 그 기간 동안 집행 절차가 잠시 멈추는 효과가 생기는 구조입니다.

문제는 구두 합의는 이 '증서' 자체가 될 수 없다는 점입니다. 나중에 세입자가 "그런 말 한 적 없다"고 하거나, 반대로 임대인이 "언제까지였는지 기억이 안 난다"고 하면 서로의 주장만 남고 근거는 사라집니다. 연기해 줄 의사가 있다면 기한과 조건을 명확히 적은 서면으로 남기고, 이를 집행관에게 제출하거나 연기를 신청하는 방식이 안전합니다.

더 확실하게 매듭짓고 싶다면 새로 합의한 내용을 화해로 조서에 남기는 방법도 있습니다. 이 부분은 뒤에서 표로 자세히 정리해 드리겠습니다. 핵심은 구두 약속이 아니라 반드시 서면, 가능하다면 조서라는 형태로 남겨야 나중에 문제가 생기지 않는다는 점입니다. 세입자의 사정을 들어주고 싶은 마음 자체는 문제가 아니며, 그 마음을 어떤 형식으로 남기느냐가 나중의 결과를 갈라놓는다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

부동산 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다는 것이 민사집행법 제258조②의 문언입니다. 임대인 본인이든 위임받은 대리인이든 누군가는 반드시 현장에 있어야 집행이 이루어지므로, 계고 기간 중 일정을 미리 비워 두는 것도 준비의 일부입니다.

바쁜 일정 때문에 직접 참석하기 어렵다면 변호사나 믿을 수 있는 대리인을 미리 지정해 두는 방법이 있습니다. 소송대리인은 위임받은 사건에 대하여 강제집행에 관한 소송행위를 할 수 있으므로, 위임 범위 안에서 집행 현장 출석까지 맡길 수 있습니다. 다만 누구를 대리인으로 세울지, 위임장을 어떻게 준비할지는 사안에 따라 확인이 필요한 부분이라 미리 담당 변호사와 조율해두는 것이 안전합니다.

출석 없이 진행될 것이라 막연히 기대하다가 정작 본집행일에 아무도 나가지 않으면 집행 자체가 미뤄지고, 다시 일정을 잡아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 여기까지 밟아온 절차를 생각하면 이런 지연은 시간과 비용 모두에서 아까운 손실입니다. 계고장이 붙으면 본집행일이 확정되는 대로 일정부터 확보해 두시길 권합니다. 부득이 당일 사정이 생길 것 같다면 미리미리 대리인 위임 절차를 준비해, 계고 기간이 끝나기 전에 출석 문제부터 정리해 두는 것이 좋습니다.