임차인이 보증금반환소송을 먼저 걸어왔다면 벌어지는 일

임대차 기간이 끝나면 임차인은 보증금을 돌려받고 임대인은 건물을 돌려받는 것이 원칙입니다. 그런데 실제로는 세입자가 건물에서 나가지 않은 채로 보증금반환소송부터 제기하는 사례가 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 명도소송을 준비하던 중에 오히려 먼저 피고로 소장을 받아 당황스러운 경우가 많습니다.

이런 순서가 생기는 이유는 대개 임차인 쪽이 절차를 서두르기 때문입니다. 이사 갈 곳을 이미 구해 둔 임차인이 보증금을 받지 못해 이사비를 마련하지 못하는 상황이라면, 임대인이 명도소송을 준비하는 사이 임차인이 먼저 보증금반환소송 소장을 접수하는 일이 흔합니다. 이때 임대인이 소장을 받고 나서야 대응을 시작하면 이미 절차가 한 발 앞서 진행된 상태에서 시작하게 됩니다. 소장을 받고 나서 명도소송을 별도로 준비하려 하면 접수 시점부터 다시 시작해야 하므로, 이 시점에 반소라는 선택지를 알고 있는지 여부가 전체 진행 속도를 좌우하게 됩니다.

이럴 때 가장 먼저 떠오르는 대응은 동시이행 항변입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 임차인이 건물을 인도하기 전까지는 보증금을 지급하지 않아도 된다는 논리입니다.

여기에 주택임대차보호법 제4조②와 상가건물 임대차보호법 제9조②도 함께 인용됩니다. 두 조문 모두 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있어, 임대인의 항변을 뒷받침하는 근거로 자주 쓰입니다.

문제는 이 논리가 방어 논리일 뿐이라는 데 있습니다. 답변서에 항변만 적어 내면 법원은 흔히 임차인은 건물을 인도함과 동시에 임대인은 보증금을 지급하라는 취지의 상환이행 판결을 내리는 데 그칩니다. 이 판결로 세입자를 실제로 내보낼 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다.

실제 상담을 하다 보면 많은 임대인이 이 지점에서 착각을 합니다. 임차인이 낸 소송에 성실히 답변만 하면 결국 보증금 문제와 인도 문제가 한꺼번에 해결될 것이라고 여기는 것입니다. 그러나 법원은 원고인 임차인이 청구한 범위 안에서만 판단하므로, 임대인이 별도로 인도를 구하는 청구를 하지 않는 한 판결 주문에 인도를 명하는 부분은 아예 생기지 않습니다. 소송이 끝난 뒤에야 이 사실을 알게 되면 처음부터 다시 명도소송을 준비해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

동시이행 항변만 하면 왜 안 되나요?

상환이행 판결의 성격을 정확히 볼 필요가 있습니다. 보증금반환소송에서 원고는 임차인이고 임대인은 피고이므로, 판결이 확정되어도 그것은 임차인이 임대인을 상대로 보증금을 받아내기 위한 금전 집행권원입니다. 채권자는 임차인이고 채무자는 임대인입니다. 판결 주문에 인도에 관한 문구가 들어 있다고 해서 임대인이 그 문구를 근거로 강제집행을 신청할 수 있는 것은 아니라는 점이 바로 이 지점에서 갈립니다.

임차인이 이 판결로 임대인의 재산에 강제집행을 신청하려면 민사집행법 제41조①에 따라 반대의무, 즉 건물 인도의 이행이나 이행의 제공을 증명해야만 집행을 개시할 수 있습니다. 이는 임대인을 보호하는 장치일 뿐, 임대인에게 인도를 강제할 수 있는 길을 열어주는 규정이 아닙니다.

다만 예외가 하나 있습니다. 임차인이 그 판결을 가지고 임대인 재산 일반이 아니라 임차주택이나 임차건물 자체의 경매를 신청하는 경우에는 주택임대차보호법 제3조의2①과 상가건물 임대차보호법 제5조①에 따라 반대의무의 이행이 그 경매 신청의 집행개시 요건이 되지 않습니다. 이 특례는 임차인이 경매를 신청하는 경우에 한정되며, 다른 방식의 집행에는 여전히 제41조①의 증명 요건이 그대로 적용됩니다.

어느 경로로 가든 결론은 같습니다. 임차인이 낸 소송에 항변만 하고 끝낸 임대인에게는 건물을 인도받기 위해 쓸 수 있는 집행권원이 존재하지 않습니다. 판결문 어디에도 임차인은 건물을 인도하라는 임대인의 청구를 인용한 주문이 없기 때문입니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 부분이 있습니다. 반대의무 이행을 증명해야 집행을 개시할 수 있다는 민사집행법 제41조①의 요건은 임차인이 임대인의 다른 재산에 강제집행을 신청하는 경우를 전제로 한 것입니다. 그런데 임대인은 애초에 이 판결 자체로 집행을 신청하는 당사자가 아니므로, 이 조문이 임대인에게 어떤 절차적 이익을 주는 것도 아닙니다. 결국 임대인 입장에서는 항변으로 얻는 것이 임차인의 집행을 늦출 수 있는 방어 수단 정도이지, 인도를 앞당길 수 있는 공격 수단은 되지 못한다는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

명도 반소를 제기할 수 있는 요건 3가지

반소는 피고가 원고를 상대로 같은 소송 절차 안에서 별도의 청구를 내는 절차입니다. 명도 반소가 받아들여지려면 민사소송법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.

반소의 절차 자체는 민사소송법 제270조에 따라 본소에 관한 규정을 그대로 따릅니다. 반소장을 작성해 인지를 붙이고 상대방에게 송달하는 과정도 본소와 다르지 않습니다. 다만 변호사에게 사건을 위임한 경우에는 주의할 점이 하나 더 있습니다. 민사소송법 제90조②1호는 소송대리인이 반소를 제기하려면 특별한 권한을 별도로 받아야 한다고 정하고 있어, 위임 단계에서 반소 제기 권한이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

반소로 함께 청구할 수 있는 것들

명도 반소의 핵심은 물론 건물의 인도 청구입니다. 계약이 끝났는데도 점유를 계속하고 있다는 사실관계와 계약 종료 원인만 특정되면 인도청구권 자체는 어렵지 않게 정리됩니다. 임차인이 이미 본소에서 계약 종료 사실을 스스로 주장하고 있는 경우가 많아, 인도청구권의 발생 원인 자체를 다투는 사례는 오히려 드뭅니다.

여기에 밀린 차임이 있다면 함께 청구할 수 있습니다. 임대차가 끝나기 전 기간에 대한 연체차임과, 끝난 뒤 점유가 이어진 기간에 대한 금전청구는 성격이 다르므로 반소장에서도 기간을 나누어 특정해 두는 것이 정리에 도움이 됩니다. 나아가 계약이 끝난 뒤에도 임차인이 점유를 계속한 기간에 대해서는 민법 제741조에 따른 부당이득 반환청구도 가능합니다. 이 조문은 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정하고 있어, 계약이 끝난 뒤에는 차임 명목이 아니라 사용료 상당의 부당이득으로 청구가 구성됩니다.

반소 절차 안에서는 보증금에서 이미 공제해야 할 항목들을 함께 정리하는 것도 가능합니다. 다만 어떤 항목을 어떤 순서로 공제할지, 임차인이 이를 다툴 경우 결론이 어떻게 날지는 사안마다 달라질 수 있는 부분이라 미리 단정하기는 어렵습니다.

소송이 진행되는 동안에도 임차인이 계속 점유하면 부당이득 액수는 매달 늘어납니다. 이럴 때는 민사소송법 제262조①②에 따라 청구의 기초가 바뀌지 않는 범위에서 서면으로 청구취지를 변경해 늘어난 금액을 반영할 수 있습니다. 처음 반소장을 낼 때 이 가능성을 염두에 두고 청구원인을 구성해 두면 나중에 청구취지를 변경하기가 한결 수월합니다.

결국 명도 반소는 단순히 건물을 돌려받는 데 그치지 않고, 임차인이 먼저 건 보증금반환소송 절차 안에서 인도와 금전관계를 한꺼번에 정리할 수 있는 방법이라는 점에서 실무적으로 활용도가 높습니다. 소송을 두 번 치르지 않고 한 절차 안에서 임대차 관계 전체를 정리한다는 점이 임대인 입장에서는 가장 큰 실익입니다.

명도 반소장, 무엇을 담아야 하나요

반소장의 형식은 소장과 크게 다르지 않습니다. 다만 이미 진행 중인 본소 사건번호를 표시하고, 원고와 피고의 지위가 본소와 반대로 표시된다는 점을 정확히 맞춰야 합니다. 청구취지에는 인도 청구와 함께 청구하려는 금전 청구를 각각 명확히 나누어 적습니다.

청구원인에서는 임대차계약이 언제 어떤 사유로 종료되었는지, 그럼에도 임차인이 어느 시점부터 점유를 계속하고 있는지를 시간 순서대로 특정해야 합니다. 본소에서 임차인이 이미 계약 종료 사실 자체는 인정하고 보증금 반환만 다투는 경우가 많으므로, 그 부분의 자백을 그대로 활용해 청구원인을 간결하게 구성할 수 있는 경우도 있습니다.

입증자료로는 임대차계약서, 계약 종료를 통지한 내용증명, 임차인이 여전히 점유하고 있음을 보여주는 사진이나 현장 확인 자료, 연체차임이 있다면 그 내역을 정리한 표 등을 준비합니다. 이미 본소에서 제출된 자료라도 반소 쪽 서면에 다시 인용하며 정리해 두면 재판부가 쟁점을 파악하기 쉬워집니다.

인지액과 송달료는 반소로 청구하는 금액을 기준으로 별도로 계산되어 납부합니다. 구체적인 금액은 사건마다 달라지므로 접수 전에 법원 접수처나 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

반소장을 작성할 때 흔히 하는 실수는 본소 사건의 답변서 내용과 반소장의 사실관계 서술이 서로 어긋나게 적히는 것입니다. 같은 계약, 같은 종료 경위를 다루는 만큼 답변서와 반소장의 사실관계 서술을 나란히 놓고 앞뒤가 맞는지 검토한 뒤 제출하는 것이 안전합니다. 재판부 입장에서도 하나의 사실관계를 일관되게 정리한 서면이 쟁점을 파악하기 훨씬 수월합니다.

임차인의 흔한 주장과 실제 판단

반소 대신 별소를 내면 위험한 이유

반소 요건을 충족하지 못하는 사안이라면 별도의 소송, 즉 별소를 내는 것이 선택지가 될 수 있습니다. 관할 법원이 다르거나 이미 다른 절차가 상당히 진행된 경우에는 오히려 별소가 현실적인 대안일 수 있습니다. 반소가 전속관할 위반이나 관련성 부족을 이유로 받아들여지지 않을 가능성이 있다면, 처음부터 별소로 준비하는 편이 시간을 아끼는 길이 될 수도 있습니다.

그러나 같은 임대차 관계에서 비롯된 두 개의 관련 사건이 서로 다른 재판부에서 따로 진행되면, 심리와 판단이 서로 어긋날 위험을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 어느 한쪽 판결이 먼저 확정되면 다른 사건의 심리에 영향을 줄 수도 있고, 두 사건이 비슷한 시기에 각각 결론에 이르면서 전제 사실관계에 대한 판단이 미묘하게 달라질 가능성도 남습니다. 게다가 기일이 두 재판부에서 각각 잡히면 그때마다 서면을 준비하고 출석해야 해서 임대인이 들이는 시간과 비용도 그만큼 늘어납니다.

반소로 진행하면 같은 절차, 같은 재판부 안에서 본소와 반소가 함께 심리되므로 이런 위험을 줄일 수 있습니다. 요건을 충족할 수 있는 사안이라면 별소보다 명도 반소를 우선 검토하는 것이 안전한 선택입니다. 사건을 맡기기 전에 반소가 가능한 사안인지, 아니면 별소로 가야 하는 사안인지부터 판단받아 두면 이후 절차를 훨씬 예측 가능하게 진행할 수 있습니다.

예를 들어 임차인이 낸 보증금반환소송이 상당히 진행된 뒤에야 임대인이 사건을 위임하는 경우가 있습니다. 이런 상황에서도 변론이 아직 종결되지 않았다면 반소를 검토할 여지는 남아 있습니다. 다만 시간이 지날수록 소송절차를 지연시킨다는 지적을 받을 가능성이 커지므로, 사건을 맡은 즉시 반소 여부부터 점검하는 것이 좋습니다.

점유이전금지가처분은 별도로 챙겨야 합니다

반소를 제기해 인도 판결을 받아내는 절차와, 점유가 바뀌는 것을 막는 절차는 서로 다른 문제입니다. 반소는 본소 절차 안에서 진행되는 청구일 뿐이고, 점유이전금지가처분은 별개의 보전절차입니다. 반소를 준비하면서 가처분을 잊어버리면, 애써 받아낸 인도 판결이 정작 집행 단계에서 다른 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다.

민사집행법 제300조①에 따라 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 인정됩니다. 소송이 진행되는 사이 점유자가 바뀌면 반소로 받은 인도 판결을 그대로 집행하지 못하고 집행 단계에서 다시 다투어야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

저희 사무소를 통해 사건을 선임하시면 점유이전금지가처분 신청 비용은 0원이며, 법원에 내는 실비는 사건마다 달라 상담 시 정확히 안내해 드립니다. 반소와 가처분을 함께 준비해 두면 인도 판결이 나온 뒤 집행 단계에서 점유자 문제로 다시 시간을 쓰는 일을 줄일 수 있습니다. 궁금한 점은 02-591-5657로 문의하시면 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

가처분 신청서에는 인도청구권이 있다는 점과 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있다는 점을 함께 소명해야 합니다. 반소 진행 상황을 가처분 신청서에 함께 밝혀 두면 법원이 두 절차의 관련성을 파악하는 데 도움이 됩니다. 반소장을 접수하는 시점에 맞춰 가처분 신청서도 함께 준비해 두면 별도로 일정을 다시 잡을 필요 없이 한 번에 처리할 수 있습니다.

반소, 언제까지 제기할 수 있나요?

원칙은 앞서 본 대로 변론을 종결할 때까지입니다(민사소송법 제269조①). 다만 소송절차를 현저히 지연시킨다고 법원이 판단하면 그 시점에는 반소가 받아들여지지 않을 수 있으므로, 실제로는 최대한 이른 시점, 되도록 답변서를 제출하는 단계에서 함께 준비하는 편이 안전합니다.

이미 답변서를 낸 뒤에 뒤늦게 반소를 검토하게 된 경우라도 변론이 남아 있다면 시도해 볼 수는 있습니다. 다만 이 경우 지연 여부를 법원이 어떻게 판단할지는 사안마다 달라질 수 있어 미리 단정하기는 어렵습니다.

사건을 변호사에게 위임한 경우 반소 제기에는 별도의 특별수권이 필요하다는 점도 놓치기 쉬운 부분입니다(민사소송법 제90조②1호). 위임계약 단계에서 반소를 포함한 소송행위 전반에 대한 권한을 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

결국 반소를 언제까지 낼 수 있는지는 법조문 하나로 딱 잘라 답하기보다, 사건이 어느 단계까지 진행되었는지를 함께 봐야 하는 문제입니다. 소장을 받은 직후라면 여유가 있지만, 변론이 여러 차례 진행된 뒤라면 서둘러 검토를 받아야 관련성과 지연 여부를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다. 어느 단계에 있든 지금 시점에서 반소가 가능한지부터 확인해 보시는 것이 가장 빠른 다음 걸음입니다.

자주 묻는 질문