이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

임차인에게 이사비나 위로금을 지급하기로 하고 가게나 건물을 비워 달라고 요청하는 임대인이 점점 늘고 있습니다. 명도소송까지 가지 않고도 조용히 정리할 수 있다는 장점 때문인데, 막상 합의서를 쓰려고 하면 어떤 내용을 담아야 법이 정한 갱신거절 사유로 인정받을 수 있는지, 임차인이 약속을 지키지 않을 때 어떻게 대응해야 하는지가 막막하게 느껴지기 마련입니다. 이사비를 준다고 말만 했다고 해서 법적으로 갱신거절이 완성되는 것은 아니기 때문입니다.

특히 재건축이나 리모델링을 앞두고 있거나, 임대인 본인이 급하게 건물을 사용해야 하는 사정이 생겼을 때 이사비 합의를 서두르는 경우가 많습니다. 그런데 급한 마음에 구두로만 조건을 맞추고 넘어가면, 정작 임차인이 마음을 바꾸었을 때 임대인이 기댈 수 있는 서류가 아무것도 남지 않는 상황이 벌어질 수 있습니다. 이사비 합의 계약갱신 거절은 협상의 끝이 아니라, 요건을 갖춘 문서를 남기는 작업까지 마쳐야 비로소 완성되는 절차입니다.

• 임차인에게 이사비나 위로금을 주고 가게를 비워 달라고 요청했는데, 합의서를 어떤 내용으로 작성해야 법적으로 안전한지 모르겠다
• 구두로만 합의했고, 나중에 임차인이 말을 바꿀까 봐 불안하다
• 이사비를 주는 합의가 상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법상 정식 갱신거절 사유가 되는지 확실히 알고 싶다
• 이사비 외에 권리금까지 별도로 챙겨줘야 하는 건지, 두 가지를 어떻게 정리해야 하는지 헷갈린다

위 네 가지 중 하나라도 해당한다면, 지금부터 정리하는 3호 요건과 집행력 확보 방법을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 합의의 형식과 절차를 조문 순서대로 짚어 드리겠습니다.

순서대로 읽어 보시면 이사비 합의 계약갱신 거절을 준비할 때 무엇부터 챙겨야 하는지 자연스럽게 정리되실 것입니다.

이 글은 『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 직접 진행해 온 실무 경험을 바탕으로 정리했습니다. 부동산·민사 분야를 오래 다루어 온 만큼 이사비 합의처럼 소송 전 단계에서 마무리되는 사안도 함께 상담해 드리고 있습니다.

이사비만 주면 갱신거절이 되나요? 3호가 요구하는 두 가지 요건

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 단서로 여덟 가지 예외 사유를 열거하고 있습니다. 그 가운데 3호가 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 3호도 같은 문구로 되어 있어, 주택과 상가 모두에 같은 형태의 합의형 갱신거절 경로가 마련되어 있는 셈입니다.

조문을 그대로 읽으면 요건은 두 가지로 나뉩니다. 첫째는 임대인과 임차인이 "서로 합의"했다는 사실이고, 둘째는 그 합의에 따라 임대인이 임차인에게 "상당한 보상"을 제공했다는 사실입니다. 이사비라는 이름이 붙어 있든 위로금이나 보상금이라는 이름이 붙어 있든 명칭 자체는 중요하지 않고, 실질이 상당한 보상에 해당하는지가 핵심입니다. 명칭보다 실제로 오간 금액과 그 성격을 입증할 수 있는지가 더 중요하다는 의미입니다.

문제는 "상당한"이라는 단어입니다. 법 조문 어디에도 구체적인 금액이나 산정 기준이 정해져 있지 않습니다. 임대차 기간, 보증금과 차임 수준, 영업 규모, 남은 계약기간, 이전에 드는 실제 비용 등 개별 사정을 종합해 판단할 수밖에 없는 영역이므로, 특정 금액이면 무조건 인정되고 특정 금액이면 무조건 부족하다고 단정하기는 어렵습니다. 이 부분은 사건마다 사정이 달라 상담을 통해 함께 가늠해 보는 편이 안전합니다.

"제공한"이라는 표현도 눈여겨볼 부분입니다. 조문은 과거형으로 적혀 있어, 지급을 약속만 해 두고 실제로는 지급하지 않은 상태에서도 3호 사유가 성립하는지에 대해서는 해석의 여지가 남아 있습니다. 실무적으로는 지급 시점과 인도 시점을 합의서 안에서 명확히 연동시켜 두는 편이 나중의 다툼을 줄이는 방법입니다. 분할 지급으로 조건을 정했다면 각 회차의 지급일과 금액도 합의서에 그대로 옮겨 적어, 나중에 지급이 실제로 이루어졌는지를 두고 다시 다투는 일이 없도록 해야 합니다.

정리하면 3호는 합의와 상당한 보상 제공, 두 가지가 함께 갖추어져야 갱신거절 사유로 작동합니다. 이사비를 주겠다는 말 한마디만으로는 부족하고, 무엇을 언제 얼마나 주기로 했는지를 문서로 남기는 작업이 이사비 합의 계약갱신 거절의 출발점입니다. 협상 단계에서 오간 문자메시지나 녹취가 있다면 함께 보관해 두는 것도, 나중에 합의 성립 시점을 설명해야 할 때 도움이 됩니다.

주택과 상가, 조문 문구는 같아도 놓치면 안 되는 차이

이사비 합의로 갱신거절을 하는 구조는 주택과 상가 모두에 마련되어 있지만, 그 앞뒤에 놓인 다른 조문들이 서로 다르기 때문에 실무에서 챙겨야 할 지점도 함께 달라집니다. 아래 표로 먼저 큰 틀을 비교해 보겠습니다.

표에서 보듯 갱신요구 기간의 시작점, 즉 만료 6개월 전이라는 지점은 같지만 끝나는 시점이 상가는 1개월 전, 주택은 2개월 전으로 다릅니다. 3호로 갱신거절 의사를 준비할 때도 이 기간 안에 통지가 이루어지도록 일정을 맞추어야 하고, 기간을 넘기면 임대인이 별도로 거절 의사를 밝히지 않은 것으로 취급되어 계약이 법정으로 갱신될 수 있으므로 날짜 계산을 가장 먼저 해 두어야 합니다.

또한 상가는 임차인의 갱신요구권 행사 범위가 최초 계약기간을 포함해 전체 10년으로 제한되고, 주택은 1회에 한해서만 행사할 수 있으며 그 갱신 존속기간이 2년으로 정해져 있습니다. 이미 갱신요구권을 다 쓴 임차인이라면 3호를 따질 필요 없이 기간 만료 통지만으로 계약을 종료시킬 수 있는 경우도 있으므로, 이사비 합의를 진행하기 전에 임차인이 갱신요구권을 몇 번이나 썼는지, 언제부터 임대차가 시작됐는지부터 확인해 두는 것이 순서입니다.

임대차 계약서와 그동안의 갱신 이력을 함께 모아 두면 이 확인 작업이 한결 수월해집니다. 계약이 여러 차례 갱신되면서 서류가 흩어져 있는 경우도 많으므로, 이사비 합의를 준비하는 단계에서 계약서 원본과 갱신 합의서, 임대차 개시일을 확인할 수 있는 자료부터 정리해 두시기를 권해 드립니다. 임대차 개시일이 언제인지에 따라 3호를 굳이 따지지 않아도 되는 경우와, 3호 요건을 반드시 갖추어야 하는 경우가 갈리기 때문입니다.

상가에서는 이사비 말고 권리금까지 걸릴 수 있습니다

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 다만 이 조항에는 단서가 붙어 있는데, 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 이 방해금지 의무가 적용되지 않는다는 내용입니다.

3호 사유, 즉 서로 합의하고 상당한 보상을 제공한 경우도 제10조 제1항의 각 호 가운데 하나이므로, 이 단서 구조상 권리금 회수기회 보호 의무와도 연결됩니다. 다만 구체적으로 어떤 상황에서 이 단서가 실제로 적용되어 임대인의 책임이 배제되는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이라, 이사비 합의 하나만으로 권리금 문제까지 자동으로 정리된다고 단정하기는 어렵습니다.

실무적으로는 이사비 합의서를 작성할 때 권리금에 관한 내용을 별도 항목으로 명확히 정리해 두는 편이 안전하고, 권리금 계약이 실제로 있었는지도 함께 확인해 두어야 합니다. 이사비와 권리금을 뭉뚱그려 하나의 금액으로만 처리하면 나중에 임차인이 권리금 회수기회를 별도로 주장할 여지가 남을 수 있으므로, 합의서에 이사비 지급과 함께 권리금을 포함한 일체의 청구를 정리한다는 취지를 분명히 적어 두는 방식을 권해 드립니다.

주택임대차보호법에는 권리금 보호에 대응하는 규정이 없으므로, 이 문제는 상가 임대차에서만 함께 고려하면 됩니다. 다만 상가라 하더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선한 적이 없거나 애초에 권리금을 주고받은 사실이 없는 사안이라면, 이 부분을 처음부터 크게 걱정하지 않아도 되는 경우가 많으므로 계약 초기 상황부터 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다.

합의서에 도장 찍었으니 끝일까요?

합의서는 법원의 개입 없이 당사자끼리 만든 사문서이기 때문에 스스로 강제력을 갖지 못합니다. 이사비까지 이미 지급했는데 임차인이 버티는 상황이 되면, 임대인은 지급한 이사비를 두고도 다시 다투어야 하는 문제와 별도로 명도소송을 새로 준비해야 하는 이중 부담을 지게 됩니다. 이런 상황을 막으려면 처음부터 집행력이 있는 형태로 합의를 굳혀 두어야 합니다.

여기서 말하는 집행력이란 판결문과 같은 효력을 가진 서류를 미리 만들어 둔다는 뜻입니다. 대표적인 방법이 제소전화해와 공정증서 두 가지이고, 어느 쪽을 선택하든 합의 내용을 법원이나 공증인이 관여하는 절차로 옮겨 두어야 나중에 임차인이 말을 바꾸더라도 곧바로 강제집행으로 이어갈 수 있습니다. 반대로 이런 절차 없이 개인끼리 주고받은 문자메시지나 각서 형태의 합의서만 있다면, 그 서류는 소송에서 합의 사실을 뒷받침하는 증거로는 쓰일 수 있어도 그 자체만으로 집행에 나아갈 근거는 되지 못한다는 점을 분명히 알아 두셔야 합니다.

집행력을 만드는 두 가지 방법, 제소전화해와 공정증서

합의 내용에 집행력을 부여하는 대표적인 방법은 제소전화해와 공정증서입니다. 두 방법 모두 임차인이 합의를 지키지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있게 해 준다는 점은 같지만, 신청 시기와 갖추어야 할 요건이 서로 다르므로 사안에 맞게 골라야 합니다.

정리하면 합의 시점이 인도·반환 예정일로부터 6개월 이내이고 이사비 지급 조항까지 포함되어 있다면 공정증서가 비교적 신속한 선택지가 될 수 있고, 그 기한을 이미 넘겼거나 합의 내용이 복잡해 법원의 확인을 거치는 편이 안전하다고 판단되면 제소전화해를 검토하는 것이 실무적인 흐름입니다. 어느 쪽이든 혼자 진행하기보다는 사안에 맞춰 전문가와 함께 서류를 준비하는 편이 나중의 분쟁을 줄여 줍니다. 두 절차 모두 준비할 서류와 확인할 요건이 적지 않으므로, 합의 초안이 나온 시점에 미리 상담을 받아 두면 시간을 아낄 수 있습니다.

이사비 합의서, 실제로 무엇을 넣어야 할까요

3호 요건을 갖추고 집행력까지 확보하려면 합의서 자체를 처음부터 꼼꼼하게 설계해야 합니다. 아래 순서대로 챙겨야 할 항목을 정리했습니다.

합의서에서 특히 놓치기 쉬운 세 가지를 카드로 다시 짚어 보겠습니다.

합의가 임차인에게 불리하면 효력이 없을 수 있습니다

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제10조도 같은 취지로, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 이사비 합의도 이 강행규정의 틀 안에서 이루어져야 하고, 합의서 문구 하나를 정할 때도 임차인 쪽에 지나치게 가혹한 조건이 섞여 있지는 않은지 함께 살펴야 합니다.

3호가 예정하고 있는, 서로 합의하여 상당한 보상을 제공하는 구조 자체는 법이 인정하는 갱신거절 사유이므로 이 강행규정에 어긋나지 않습니다. 다만 합의서에 덧붙는 부가 조항, 예를 들어 이사비를 받은 뒤에도 별도의 손해배상 책임을 추가로 지운다거나 정당한 사유 없이 지나치게 불리한 위약 조건을 붙이는 경우라면, 그 부가 조항 부분만 따로 효력이 없을 수 있습니다.

다만 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에는 제15조가 적용되지 않는다는 점도 함께 기억해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하고 있는데, 제15조는 그 목록에 들어 있지 않습니다. 따라서 환산보증금을 초과하는 상가라면 합의서 조항의 효력을 강행규정으로 보호받기 어려울 수 있어, 문구를 더욱 꼼꼼하게 다듬어야 합니다. 임대차 보증금과 차임 수준에 따라 환산보증금 초과 여부가 갈리므로, 합의서를 작성하기 전에 계약 조건부터 다시 점검해 보시는 편이 안전합니다.

주택 임대차는 합의 시점 계산이 다릅니다

주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한해서만 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정하고 있습니다. 임차인이 이미 갱신요구권을 한 번 썼다면 다음 만료 시점에는 3호와 같은 정당한 사유를 따질 필요 없이, 제6조 제1항이 정한 통지기간인 만료 6개월 전부터 2개월 전까지만 지키면 계약을 종료시킬 수 있습니다.

반대로 임차인이 아직 갱신요구권을 한 번도 쓰지 않았다면, 3호로 갱신거절을 하든 다른 사유로 하든 이 통지기간 안에 의사표시를 마쳐야 합니다. 이사비 합의를 진행하는 시점이 이 통지기간을 이미 넘긴 뒤라면 법정갱신이 먼저 성립해 버릴 수 있으므로, 협상을 시작하기 전에 남은 기간을 미리 역산해 두는 것이 안전합니다. 주택은 임차인 가족의 생활 터전이 걸려 있는 경우가 많아 협상 과정에서 감정적인 마찰이 생기기 쉬운 만큼, 통지 기간과 보상 수준을 함께 정리한 서면을 미리 준비해 두면 대화를 한결 차분하게 이끌어 갈 수 있습니다.

합의가 틀어지면, 결국 다시 명도소송으로 돌아갈 수 있습니다

집행력을 확보해 두지 않은 채 합의만 믿고 있다가 임차인이 약속한 날짜를 넘기면, 임대인이 선택할 수 있는 경로는 사실상 명도소송뿐입니다. 이미 지급한 이사비가 있다면 그 반환 문제까지 함께 다투어야 하는 경우도 생길 수 있어, 처음부터 서류를 제대로 갖추어 두는 것이 시간과 비용 모두를 아끼는 길입니다. 합의가 순조롭게 끝날 것이라는 기대만으로 서류를 소홀히 준비하면, 오히려 협상에 들인 시간까지 헛수고가 될 수 있습니다. 특히 임차인이 이사비 일부를 받고도 새 영업장을 구하지 못했다는 이유로 인도를 미루는 사례도 실무에서 종종 나타나므로, 지연될 경우에 대비한 조항까지 미리 마련해 두는 편이 좋습니다.

저희 사무소의 경우 명도소송 선임료는 200만원부터 사안별로 책정되며, 선임과 함께 진행하는 점유이전금지가처분과 내용증명은 별도 비용 없이 진행합니다. 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 실비는 사건에 따라 대략 50만원에서 100만원 정도가 더해지는 구조입니다. 이사비 합의가 틀어져 다시 소송으로 넘어가더라도, 미리 상담을 받아 서류를 정리해 두었다면 절차가 한결 수월하게 진행됩니다.

판결을 받은 뒤 강제집행까지 가더라도, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되고 신청부터 본집행까지는 통상 약 3개월 정도가 걸립니다. 이사비 합의를 시도했다가 틀어진 경우라도 이 절차 자체가 달라지지는 않으므로, 애초에 합의 단계에서 집행력을 확보해 두면 이 과정을 아예 생략할 수 있다는 점이 가장 큰 실익입니다. 결국 이사비 합의 계약갱신 거절을 시도하는 이유 자체가 명도소송이라는 시간과 비용을 줄이기 위한 것이므로, 그 취지를 살리려면 집행력 확보까지 챙겨야 합의가 온전히 완성됩니다. 반대로 처음부터 집행력을 갖춘 문서를 만들어 두면, 임차인 입장에서도 약속을 지키지 않았을 때 벌어질 일을 미리 알 수 있어 오히려 합의 이행률이 높아지는 효과도 기대할 수 있습니다.

자주 묻는 질문