점유이전금지가처분 신청서를 내고 결정문을 받았다고 해서 비용 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 결정문은 점유자에게 함부로 점유를 옮기지 말라고 묶어두는 서류일 뿐이고, 실제로 자물쇠를 열고 점유를 넘겨받는 일은 집행관이 현장에서 처리하는 별도의 단계입니다. 이 단계에서 드는 실비는 사건마다 크게 달라지는데, 신청서에 적힌 목적물가액이나 담보 금액과는 다른 이유로 오르내립니다. 이 글에서는 신청·담보 단계가 아니라 결정을 받은 뒤 집행관이 현장에서 맞닥뜨리는 다섯 가지 변수에 집중해 설명해 드립니다.

많은 임대인이 결정문을 손에 쥔 시점에서 절차가 사실상 끝났다고 생각합니다. 그러나 결정문은 시작점에 가깝습니다. 집행관에게 집행을 위임하고, 실제로 현장에 나가 문을 열고, 필요하면 증인을 세우고, 목적물을 확인해 조서를 남기는 절차가 남아 있고, 이 과정마다 시간과 실비가 붙습니다. 같은 원룸 명도 사건이라도 세입자가 통보를 받고 순순히 자리를 비운 경우와, 문을 잠그고 연락을 끊은 경우는 소요되는 절차의 폭이 전혀 다릅니다.

그래서 이 글은 비용을 단일한 금액으로 안내하는 대신, 어떤 상황에서 비용이 늘어나는지를 다섯 갈래로 나눠 설명하는 방식을 택했습니다. 신청 전이라면 예상되는 현장 상황을 미리 점검해볼 수 있고, 이미 결정문을 받은 상태라면 지금 진행 중인 사건이 어느 변수에 해당하는지 가늠해볼 수 있을 것입니다.

아래 체크리스트에 해당하는 상황이라면 이 글이 도움이 될 것입니다.

• 결정문은 받았는데 집행 비용이 또 나온다는 말을 듣고 당황하셨다면
• 세입자가 문을 잠그고 나오지 않아 집행이 미뤄질까 걱정되신다면
• 호실이나 점포가 여러 개라 집행 비용이 얼마나 늘어날지 가늠이 안 되신다면
• 상가 영업시간을 피해 야간이나 공휴일에 집행할 수 있는지 궁금하시다면
• 미리 낸 실비를 나중에 돌려받을 수 있는지 확인하고 싶으시다면

점유이전금지가처분 집행비용, 결정문을 받은 뒤에도 왜 남을까요?

가처분 신청을 준비하는 단계에서는 목적물가액을 기준으로 한 담보 제공, 인지대 같은 항목이 문제가 됩니다. 이 부분은 사건 규모에 따라 차이가 커서 별도로 다뤄야 할 만큼 변수가 많습니다. 반면 결정문을 받은 뒤 집행관에게 집행을 위임하는 단계에서는 성격이 다른 비용이 발생합니다. 집행관이 현장에 나가 실제로 문을 열고, 필요하면 증인을 세우고, 목적물의 상태를 확인해 집행조서를 작성하는 과정에서 드는 실비입니다.

이 실비는 사건마다 정해진 고정값이 아니라, 집행 당일 현장에서 어떤 상황을 만나느냐에 따라 달라집니다. 같은 원룸 명도 사건이라도 세입자가 순순히 문을 열어주는 경우와 문을 잠그고 자리를 비운 경우는 소요되는 시간과 절차가 전혀 다릅니다. 아래에서는 실제로 비용을 움직이는 다섯 가지 변수를 순서대로 짚어보겠습니다.

신청·담보 단계와 집행 단계를 나눠 이해하는 것이 중요한 이유는 두 단계의 성격이 다르기 때문입니다. 신청·담보 단계는 법원이 가처분을 인가하기 위한 절차로, 목적물가액이라는 하나의 기준을 두고 계산됩니다. 반면 집행 단계는 실제 현장에서 사람과 물건, 시간을 다루는 절차라 표준화된 산식보다는 그날그날의 상황이 비용을 좌우합니다. 이 차이를 미리 알아두면, 결정문을 받은 뒤 안내받는 실비가 왜 신청 시점에 예상했던 금액과 다를 수 있는지 이해하는 데 도움이 됩니다.

또한 집행 단계의 비용은 한 번에 확정되지 않는 경우가 많습니다. 집행관이 현장에 나가본 뒤에야 폐문부재인지, 증인이 필요한지, 목적물이 예상보다 많은지가 확인되기 때문입니다. 그래서 사건을 맡기기 전에 미리 다섯 가지 변수를 점검해두면, 실제 집행 당일 갑작스러운 추가 절차에 당황하는 일을 줄일 수 있습니다.

집행 현장을 바꾸는 다섯 가지 변수

집행관은 집행을 하기 위해 필요한 경우 채무자의 주거나 창고, 그 밖의 장소를 수색하고 잠긴 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다. 저항을 받으면 경찰에 원조를 요청할 수도 있습니다. 이 원칙 위에서 실제 현장은 다음 다섯 갈래로 갈립니다.

다섯 가지 변수를 표로 정리하면 아래와 같습니다. 실제 사건에서는 이 중 두세 가지가 동시에 겹치는 경우도 있어, 예상보다 실비가 늘어나는 경우가 종종 있습니다.

폐문부재, 현장에서는 이렇게 진행됩니다

집행 당일 세입자가 문을 열어주지 않거나 아예 자리를 비운 경우를 폐문부재라고 부릅니다. 이때 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠긴 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다. 저항을 받으면 경찰 또는 국군에 원조를 요청할 수 있고, 국군 원조는 법원에 신청해 대법원규칙이 정한 절차를 따릅니다. 다만 이 권한은 어디까지나 '필요한 경우'에 한정되므로, 문을 여는 방식과 범위는 현장 상황에 맞춰 집행관이 판단합니다.

실무에서는 폐문부재가 확인되면 열쇠 수리 기술자를 현장에 불러 문을 개방하는 경우가 있습니다. 이 과정에서 발생하는 실비는 집행 비용에 포함되어 계산됩니다. 세입자가 미리 통보를 받고도 연락을 끊거나, 명도소송 진행 사실을 알고 일부러 외출하는 사례도 있어 폐문부재는 생각보다 자주 발생하는 변수입니다. 주택과 상가는 상황이 조금 다른데, 주택은 거주자가 생활하는 공간이라 폐문 상태 자체가 흔치 않은 반면, 상가 점포는 영업시간 외에는 비어 있는 것이 일반적이라 방문 시점을 언제로 잡느냐가 더 중요해집니다.

폐문부재로 집행이 한 번에 끝나지 않으면 다시 일정을 잡아야 하는 경우도 있습니다. 이때는 앞서 살펴본 2주 기한과도 맞물리게 되어, 재방문 일정을 서둘러 잡지 않으면 처음부터 다시 신청해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다. 그래서 결정문을 받은 즉시 집행관에게 위임하고, 폐문부재 가능성이 있는 사건이라면 담당자와 미리 현장 상황을 공유해두는 것이 일정 지연을 줄이는 방법입니다.

증인 참여가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우

민사집행법 제6조는 집행관이 집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원, 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 한다고 정하고 있습니다. '참여하게 하여야 한다'는 문언 그대로 집행관의 재량이 아니라 의무 규정이므로, 요건이 갖춰졌는데도 증인 없이 집행을 마치는 것은 원칙적으로 예정되어 있지 않습니다.

이 조문이 정한 인적 범위는 성년 두 사람, 또는 구·동 직원, 시·읍·면 직원, 경찰공무원 중 한 사람으로 한정되어 있어 아무나 증인이 될 수 있는 것은 아닙니다. 현장에 이런 증인 후보가 마침 없다면 관할 동 주민센터나 인근 파출소에 협조를 구하는 절차가 필요할 수 있고, 이 과정에서 예정된 집행 시간이 늦춰질 수 있습니다. 조문의 문언이 '주거'를 전제로 하고 있다는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 영업이 끝난 뒤 텅 빈 상가 점포처럼 사람이 상주하지 않는 공간에 이 요건이 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다르게 판단될 여지가 있어 단정하기는 어렵습니다.

증인 참여가 문제 되는 사건에서는 미리 관할 지역의 협조 절차를 파악해두거나, 집행 예정 시각에 채권자 측 관계자가 함께 대기하는 방법으로 지연을 줄이는 경우가 많습니다. 증인 섭외가 그 자리에서 되지 않아 일정을 다시 잡게 되면, 폐문부재와 마찬가지로 재방문에 따른 실비와 시간이 추가로 들 수 있습니다. 결국 증인 참여 변수는 폐문부재 변수와 함께 발생하는 경우가 많아, 두 변수를 따로 떼어놓기보다는 사건 전체의 현장 난이도로 함께 가늠해보시는 편이 실제 준비에 더 도움이 됩니다.

목적물이 많으면 얼마나 더 드나요?

목적물의 수와 면적은 집행 비용을 움직이는 또 하나의 큰 변수입니다. 원룸 건물 한 동을 대상으로 여러 호실의 점유이전금지가처분을 동시에 집행하는 사건에서는, 호실마다 점유자가 다르면 개문·확인 절차를 호실 단위로 반복해야 합니다. 결정문 한 장에 여러 목적물이 표시되어 있어도 현장에서는 사실상 여러 번의 집행이 이어지는 셈입니다.

반대로 상가 점포 하나만을 대상으로 하는 사건은 목적물이 단순한 만큼 절차도 비교적 간단하게 끝나는 경우가 많습니다. 다만 상가라 하더라도 매장 내부에 창고나 다락, 별도 출입구가 있는 구조라면 집행관이 확인해야 할 범위가 넓어질 수 있습니다. 공장이나 창고처럼 부지가 넓은 목적물은 수색과 정리에 걸리는 시간 자체가 길어지고, 대형 설비나 적재물이 있으면 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 구분해 정리하는 절차도 더해집니다.

이처럼 목적물의 성격에 따라 같은 '점유이전금지가처분 집행'이라도 실제 현장에서 걸리는 시간과 인원은 크게 달라집니다. 사건을 맡기기 전 목적물의 구조와 규모를 미리 설명해두면, 담당자가 예상 소요 시간과 준비물을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 목적물이 여러 곳으로 나뉘어 있는 사건일수록 이 변수의 영향이 커지므로, 신청 단계에서부터 목적물 목록을 정리해두시는 것을 권해 드립니다.

야간이나 공휴일에 집행하면 비용이 더 드나요?

원칙은 평일 낮입니다. 공휴일과 야간에는 법원의 허가를 받아야만 집행행위를 할 수 있고, 그 허가명령은 실제 집행 현장에서 내보여야 합니다. 세입자가 낮 시간에는 자리를 비우고 저녁에만 있는 상가 점포처럼, 평일 낮 집행으로는 접촉 자체가 어려운 사건에서 이 절차가 검토됩니다.

다만 허가를 받는 절차 자체가 별도의 신청과 심사를 거치는 만큼, 평일 낮 집행보다 준비 기간이 늘어날 수 있습니다. 영업장의 폐점 시각이나 관리인 근무 시간처럼 현장 사정을 미리 파악해두면 허가 신청 단계에서 불필요한 지연을 줄이는 데 도움이 됩니다. 어떤 시간대가 사건에 적합한지는 목적물의 용도와 점유자의 생활 패턴에 따라 달라지므로 상담을 통해 구체적으로 확인하시는 것이 정확합니다.

야간·공휴일 집행은 평일 낮 집행이 사실상 어려운 사건에 한해 검토되는 예외적인 절차입니다. 예를 들어 24시간 운영되는 상가나, 낮에는 문을 닫고 새벽에만 물건을 반출하는 창고형 점포처럼 평일 낮에는 사람을 만나기 어려운 목적물이 여기에 해당할 수 있습니다. 반대로 일반적인 주택이나 통상적인 영업시간을 지키는 상가라면 평일 낮 집행만으로도 충분한 경우가 대부분입니다. 사건의 목적물이 어떤 유형인지에 따라 이 절차가 필요한지 여부부터 먼저 판단해보는 것이 순서입니다.

결국 이 비용은 누가 부담하나요?

강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다는 것이 민사집행법 제53조①의 원칙입니다. 가압류의 집행에는 강제집행에 관한 규정이 준용되고(제291조), 가처분절차에는 다시 가압류절차에 관한 규정이 준용되는데(제301조), 두 준용 규정 모두 '차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다'는 단서를 두고 있습니다. 그래서 점유이전금지가처분의 집행비용을 구체적으로 어떤 절차를 거쳐 돌려받는지는 사안에 따라 달라질 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

실무적으로는 아래와 같이 나눠 이해하시면 됩니다.

집행관이 계산한 수수료에 다툼이 있는 경우, 또는 집행관이 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제16조③). 이는 수수료 자체를 둘러싼 다툼을 다루는 절차이며, 미리 낸 실비의 정산·환급 문제와는 별개로 볼 필요가 있습니다. 또한 집행관은 집행조서를 작성하여야 하고, 그 조서에는 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요, 집행참여자의 표시와 서명날인 등이 기재됩니다(민사집행법 제10조①②). 집행이 끝난 뒤에는 이 집행조서를 통해 어떤 절차가 진행되었는지 확인해두시는 것을 권해 드립니다.

예납과 최종 부담이 다르다는 사실을 미리 이해해두면, 집행관에게 실비를 낼 때 '이 돈을 영영 못 돌려받는 것인지' 막연히 불안해할 필요가 줄어듭니다. 다만 민사집행법 제291조와 제301조 모두 준용 규정에 '차이가 나는 경우 제외'라는 단서를 붙이고 있어, 가처분 집행비용을 어떤 절차로 얼마만큼 돌려받는지는 사건의 진행 경과에 따라 달라질 수 있습니다. 본안소송인 명도소송에서 승소해 강제집행까지 마치는 경우와, 도중에 합의로 마무리되는 경우는 비용을 정산하는 실무 처리 방식 자체가 다르게 흘러갈 수 있다는 점도 참고해두시기 바랍니다.

담보와 집행비용을 혼동하는 경우도 종종 있습니다. 담보는 가처분을 신청하는 단계에서 상대방이 입을 수 있는 손해를 대비해 법원이 제공하게 하는 것으로, 사건이 마무리되면 별도의 취소 절차를 거쳐 돌려받는 성격의 돈입니다. 반면 이 글에서 다루는 집행비용은 결정 이후 집행관이 현장에서 실제로 일한 대가로 지출되는 실비입니다. 두 가지는 발생 시점도, 회수 절차도 다르므로 상담을 받으실 때 어느 쪽을 여쭤보는 것인지 구분해서 질문하시면 더 정확한 안내를 받으실 수 있습니다.

결정문을 받은 뒤, 집행 위임까지 무엇을 준비하면 될까요

결정문을 받았다면 곧바로 집행관에게 집행 위임을 신청하는 것이 시간과 비용 모두에 유리합니다. 앞서 살펴본 대로 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못하고, 이 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있습니다. 즉 결정문이 채무자에게 전달되기를 기다릴 필요 없이, 채권자 쪽에서 결정을 고지받은 즉시 절차를 시작할 수 있다는 뜻입니다.

집행 위임을 신청할 때는 결정문 원본과 신분을 확인할 수 있는 서류를 지참하는 것이 일반적입니다. 목적물의 정확한 주소와 호실, 현재 예상되는 점유자 정보를 함께 정리해두면 집행관이 현장에서 목적물을 특정하는 시간을 줄일 수 있습니다. 앞서 살펴본 다섯 가지 변수, 즉 폐문 가능성, 증인 필요 여부, 목적물 수, 야간·공휴일 집행 필요성, 기한 관리 중 어느 것이 해당 사건에 걸리는지를 미리 점검해두면 담당자와의 상담도 한결 구체적으로 진행할 수 있습니다.

결정문을 받고도 집행을 서두르지 않아 시일이 길어지는 경우, 그 사이 점유자가 바뀌거나 현장 상황이 달라져 있으면 처음 예상했던 것과 다른 변수를 새로 마주하게 될 수도 있습니다. 시간이 지날수록 상황을 되돌리기 어려워지는 경우가 많으므로, 결정문을 받은 뒤에는 되도록 빠르게 다음 단계로 넘어가시는 것을 권해 드립니다.

집행 당일 비용 부담을 줄이는 준비

이 세 가지를 미리 챙겨둔다고 해서 비용이 항상 줄어든다고 단정할 수는 없지만, 적어도 현장에서 일정이 다시 밀리는 상황은 줄일 수 있습니다. 법도 권리금·명도소송센터에서는 신청부터 집행까지 전 과정을 확인하며 사건별로 예상되는 변수를 미리 안내해 드리고 있습니다. 특히 앞서 살펴본 다섯 가지 변수 중 두세 가지가 겹칠 것으로 예상되는 사건이라면, 집행관에게 위임하기 전 단계에서부터 준비를 시작하시는 것이 전체 일정을 단축하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 부동산·민사 사건을 다수 진행해 온 경험을 바탕으로 강제집행 단계까지 함께 확인합니다. 강제집행만 200건이 넘게 진행해 온 경험을 통해 폐문부재나 증인 참여처럼 현장에서 갑자기 발생하는 변수에도 당황하지 않고 대응할 수 있도록 안내해 드립니다. 방문 없이 전화로 상담과 선임이 가능하며 전국 어디서나 진행할 수 있습니다. 선임 시 가처분 비용은 0원이며, 법원에 내는 실비(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)는 합계 대략 50만~100만원 수준으로 안내해 드리고 있습니다.

점유이전금지가처분은 결정을 받는 것으로 끝나는 절차가 아니라, 명도소송과 강제집행으로 이어지는 큰 흐름의 한 단계입니다. 집행 단계에서 드는 실비를 미리 가늠해두면 전체 사건 진행 계획을 세우는 데에도 도움이 됩니다. 사건마다 현장 조건이 다른 만큼, 예상 비용과 절차는 목적물의 상태와 점유자 상황을 함께 확인한 뒤 안내해 드리고 있습니다.