"세입자가 임대료를 연체해 명도소송을 제기했습니다. 문제는 명도소송 기간 중 건물을 다른사람에게 매도하게 되었다는 겁니다. 이 경우 명도소송을 계속 진행할 수 있는건가요? 소송의 원고(건물주)를 바꿔서 재판을 이어갈 수 있는지 궁금합니다"

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안녕하세요! 법도 명도소송센터입니다. 계약 기간 중 건물주가 바뀌는 경우는 종종 있지만. 명도소송 중 건물 매매가 이뤄져 건물주가 바뀌는 경우도 흔하지 않지만 발생할 수 있습니다. 따라서 오늘은 명도소송 중 건물주가 바뀔 경우 소송 처리는 어떻게 해야 하는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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엄정숙 부동산전문 변호사 "명도소송 중 건물주인 바뀌면 수계신청 해야"

“최근 건물을 매입했습니다. 문제는 전 건물주가 세입자와 명도소송 중에 있다는 겁니다. 이제는 제가 건물주가 되었으니 당연히 문제를 일으킨 세입자를 내보내고 싶습니다. 전 건물주가 제기한 명도소송을 새 건물주인 제가 이어받을 수 있나요?”계약 기간 중 건물주가 바뀌는 경우는 흔히 발생하는 일이다. 건물주가 바...

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인도 권한을 상실하게 될

전 건물주, 명도소송은 어쩌나..

건물 매매가 이뤄지면 당연하지만 전 건물주는 건물을 인도받을 권한이 사라지게 됩니다. 즉 명도소송 진행 중 건물주가 바뀐다면 소송을 제기한 전 건물주는 건물주로써의 자격을 상실하게 된다는 말입니다.

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따라서 명도소송 중 건물주가 바뀐다면 '승계참가신청'을 통해 재판을 이어나갈 수 있습니다. 다시 말해 승계참가신청은 소송절차수계 중 하나로 부동산의 소유권이 이전되어 원고의 지위를 승계한다는 것을 의미합니다. 해당 절차는 법원의 허가에 의해서 소송상 원고를 변경할 수 있는데요.

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전 건물주는 더이상 건물을 인도받을 권한이 없지만, 새 건물주에게 자신의 지휘를 넘겼기 때문에 건물 인도에 대한 권한이 생기는 것입니다.

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피고(세입자)가 원해 지위를 승계하는 경우도 있다

반대로 명도소송 중 건물주가 바뀐 상황에 세입자의 신청으로 원고(건물주)가 바뀌는 경우도 있습니다. 실무에서는 드물지만 세입자가 변경된 소유자(새 건물주)에게 원고 지위를 승계하라고 수계신청을 할 수 있다는 뜻입니다. 다만 원고(전 건물주 및 새 건물주)가 직정 소송절차 수계 신청을 하는 경우가 더 많습니다.

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만약 수계 신청을 하지 않는다면?

만약 명도소송 중 건물을 매도 했는데, 전 건물주가 소송수계 신청을 하지 않는다면 어떤 일이 벌어질까요? 앞서 설명한 바와 같이 건물이 매도되는 순간 전 건물주는 건물을 인도받을 권한이 사라지게 됩니다. 그말은 즉 건물을 돌려받기 위한 취지인 명도소송이 유지될 법률상 근거가 사라진 셈입니다.

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더 이상 전 건물주 소유의 건물도 아닌데, 자신에게 건물을 돌려 달라는 건 터무니 없는 주장이기 때문입니다. 따라서 새 건물주에게 자신의 원고 자격을 승계하는 수계 신청을 하지 않는다면 명도소송은 기각되거나 패소 판결을 확률이 높습니다.

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세입자의 잘못에도

새 건물주가 손을 못쓰는 경우가 있다

한편 세입자가 3기분 이상 임대료를 연체했음에도 새 건물주가 문제의 세입자를 내보내지 못하는 상황이 발생하는 경우도 있습니다. 앞서 사례는 전 건물주가 세입자에게 임대차계약 해지통보를 했음에도 세입자가 버티자 명도소송을 진행하였고 그 권한을 새 건물주가 이어 받았기에 내보낼 수 있는 자격이 된 것입니다.

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즉 전 건물주때부터 문제의 세입자는 법률상 계약해지 관계에 있기 때문에 새 건물주에게는 해당 세입자가 그저 불법점유자일 뿐이라는 것입니다. 때문에 임대차 해지통보도 할 필요 없이 원고 자격으로 소송을 이어나갈 수 있다는 말입니다.

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하지만 전 건물주가 세입자에게 잘못이 있음에도 임대차 해지통보 조차 하지 않았다면 새 건물주는 세입자를 내보낼 수 없습니다. 전 건물주에게는 임대차 해지 사유에 해당하는 잘못을 저질렀지만 새 건물주에게는 아무런 잘못을 하지 않았기 때문입니다.

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따라서 새 건물주는 임대료 3기분 이상을 연체하여 임대차 해지 사유에 해당하는 세입자가 있다면 전 건물주에게 채권 양수, 양도 계약을 맺고 세입자에게 이 사실을 알려야 합니다. 이후 세입자에게 임대차 계약해지 통보를 하게될 권한을 얻게 되고 명도소송 및 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

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결론적으로 오늘의 주제는 이미 명도소송에 들어간 상태에서 새 건물주가 되면 수계 신청을 통해 원고 역할을 그대로 이어나가면 됩니다. 다만 명도소송이 진행되기 전 건물을 매수한 건물주는 이전 건물주가 문제의 세입자에게 법률상 어느 절차까지 진행했는지 파악하고 필요한 권한을 승계 받는 게 중요하다는 뜻입니다.

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오해 소지가 많은 법률 분쟁

반드시 법률전문가의 조언에 따라야

법률 분쟁은 법에 대해 잘 모르는 일반인들이 감당하기에 어려움이 많습니다. 법률 지식은 이해하기 어려운 문구와 단어들이 많고 법률 해석도 어렵기 때문입니다. 따라서 법률 분쟁이 발생하면 혼자서 해결하려 잘못된 판단을 해서는 안됩니다. 오히려 자신에게 불리한 행동이 될 수 있습니다.

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