"세입자와 1년 계약을 맺고 주택을 임대해줬습니다. 문제는 계약이 끝나기 4개월 전쯤 다시 의사를 물어보자 2년을 채워서 거주하겠다는 겁니다. 저는 실거주를 해야 하는데, 말이 바뀐 세입자 때문에 힘이 듭니다. 명도소송이라도 제기해서 세입자를 내보낼 수 있나요?"

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주택 임대차에서 단기 계약을 할 경우 계약 기간을 놓고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나기도 합니다. 처음부터 일반적인 2년 계약과 달리 1년 계약을 약속한 세입자가 1년 더 살겠다고 한다면 문제는 간단치 않습니다.

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그래서 이 경우 명도소송까지 고려하는 집주인들도 있는데요. 단기계약에서 계약 기간을 지키지 않은 세입자를 명도소송 할 수 있는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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엄정숙 부동산전문 변호사 "2년 이하 전세계약은 명도소송 못할 수도"

“세입자와 1년 전세계약을 맺고 주택을 임대 해줬습니다. 문제는 1년 계약이 끝나가자 갑자기 세입자가 2년을 채워서 거주하겠다고 합니다. 저는 실거주를 해야 하는 상황인데 말이 바뀐 세입자 때문에 힘듭니다. 명도소송을 해서라도 내보내야 하나요?” 2년 미만의 전세계약에서 거주 기간을 두고 집주인과 세입자 간 눈...

ccnews.lawissue.co.kr

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1년 계약한 세입자

꼭 1년 후 나가야 할까?

세입자는 분명 처음에 단기 계약을 목적으로 부동산을 임차한 것입니다. 마찬가지로 집주인도 단기 계약을 원했기 때문에 세입자에게 부동산을 임대 해준 것일텐데요. 하지만 세입자가 1년이 끝나가는 시점에서 1년을 마저 살겠다고 한다면 법률상 문제는 없는 것일까요?

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주택임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제1항에는 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'고 규정하고 있습니다.

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즉 임대차 계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약했다면 법률상 그 기간을 2년으로 인정한다는 말입니다.

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따라서 세입자는 1년으로 체결한 임대차 기간에 대해 2년 거주를 주장할 수 있습니다.

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계약서에도 명시돼 있는데

이럴 수 있나?

앞서 법률 근거로 인해 집주인은 억울할 수도 있을 것입니다. 그래서 "계약서상에 분명히 약정을 했다"라고 주장하시곤 합니다.

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하지만 약정이 법률 규정을 앞설 수 있는지부터 따져봐야 합니다.

물론 약정이 법률 규정을 앞서는 경우가 있지만, 강행규정으로 정해진 법규는 약정이 있더라도 법규를 앞설 순 없습니다.

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즉 주임법 자체가 세입자를 우선 보호하는 강행법규기 때문에 집주인은 법률상 정해진 세입자의 거주 기간을 보호해줘야 한다는 말입니다.

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주임법 제10조에는 '이 법(주임법)에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 규정하고 있습니다.

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다시 말해 주임법에 규정된 세입자의 거주 보호 기간을 지키지 않은 약정은 무효라는 뜻입니다. 따라서 1년 단기 계약이 끝났으니 무조건 세입자에게 나가라는 건 강행법규 위반이 될 수 있습니다.

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실거주 통보로 내보낼 수 있나요?

법률을 뒤늦게 안 집주인들은 말을 바꾼 세입자에게 괘씸해 무리한 방법을 선택하게 됩니다. 자기 멋대로 계약을 연장한 것이니 실거주 통보로 내쫓거나 전, 월세를 증액하는 방법으로 말입니다.

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하지만 실거주 통보로 인한 갱신요구권 거부나 전, 월세 증액은 계약이 끝나야 가능합니다. 1년 거주를 약속한 세입자가 뒤늦게 2년 기간을 채우겠다고 한 것은 법률상 계약 갱신이나 연장이 아니라는 말입니다.

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앞서 설명해 드린 바와 같이 1년을 계약했더라도 법률상 세입자 거주가 보호되는 기간은 2년이기 때문에 2년이 끝나기 전까지는 실거주 통보나 전, 월세 증액을 할 수 없습니다.

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세입자를 안전하게 내보낼 수 있는 방법은?

주임법은 짧은 거주 기간에 따른 여러 피해로부터 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 비록 1년을 거주하기로 해놓고 말을 바꾼 세입자가 밉겠지만, 원칙적으로는 법률상 보장된 2년의 기간은 집주인이 기다리는 게 가장 현명한 방법입니다.

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다만 2년 미만의 단기 계약을 체결한 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는데요. 즉 단기 계약을 맺은 세입자는 2년 미만 기간에 아무 때나 해지 통보가 가능하다는 말입니다.

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따라서 집주인은 처음에 정한 계약 기간 종료가 다가오면 세입자에게 계약을 계속 유지할 것인지 물어보고 확답을 받는다면 그날로부터 계약이 해지되는 것이기 때문에 반드시 집을 인도받길 원한다면 세입자의 의사를 물어보는 것이 가장 확실합니다.

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임대차 분쟁, 상담은 어디에서?

지금까지 2년 미만의 단기 계약에서 법률상 계약 종료 기간을 언제로 설정해야 하는지에 대해 살펴보았습니다.

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사실 집주인과 세입자 각각의 입장에서 본다면 억울한 측면도 있고 개인만의 사정도 있습니다. 다만 최소한 법을 준수하여 서로를 배려하는 부분도 필요하다고 말씀드리고 싶습니다.

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저희 법도 명도소송센터는 건물주나 집주인, 그리고 세입자 분들의 연락을 기다리고 있습니다. 법률 정보에 어두워 무엇을 물어봐야 하는지, 법률상 내가 정당한 주장을 하고 있는지 혼란스러워 상담조차 부담이 생길 수 있습니다.

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그럴 땐 저희 법도 명도소송센터의 홈페이지를 이용하시면 임대차 분쟁의 다양한 정보를 제공해 드리고 있어 여러분의 판단에 도움이 될 것입니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 찾을 수 있습니다.

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어느 정도 정보를 습득하신 분들은 법도 명도소송센터의 무료 상담 전화를 통해 보다 확실한 해결책을 자문받으시길 바랍니다.

[실무연구자료] 명도소송 승소 후에도 잠겨진 문 함부로 개방하면 안돼

"세입자가 임대료를 연체하고 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 몇 개월 후 승소판결이 나오자 세입자가 더 이상 사무실에 출근하지 않고 있습니다. 문제는 나간다는 말도 없었고 사무실 문도 잠겨 있다는 겁니다. 이미 승소판결을 받았으니 열쇠업자를 불러 문을 개방하고 원상복구해도 되나요?"

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명도소송을 제기한 후 승소 판결이 나오면 건물주나 집주인들은 "이제부터 자신의 건물을 마음대로 할 수 있나요"라는 질문들을 많이 하십니다. 특히나 세입자가 승소 판결 후 건물 내에서 보이지 않는다면 판결문이 있으니 문을 개방한 후 들어가도 되는지 궁금해 하시는 경우도 많습니다.

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그래서 오늘은 명도소송에서 승소 판결을 받은 직후 건물주나 집주인이 세입자의 건물에 들어가도 되는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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분문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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엄정숙 부동산전문 변호사 "명도소송 승소 후라도 함부로 문 열면 불법"

[시사뉴스 서태호 기자] “세입자가 임대료를 연체하여 명도소송 후 승소판결을 받았습니다. 문제는 승소판결이 나오기 전부터 점포에 인기척이 없었고 문이 잠겨 있다는 겁니다. 어차피 승소판결이 난 상황에서 세입자도 없으니 문을 개방하고 해당 점포를 원상복구 해도 괜찮은가요?” 많은 기간과 비용을 투자해 명도소송을 진행한 건물주들은 하루라도 빨리 건물을 돌려받길

www.sisa-news.com

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세입자는 나간 것 같으나

문은 잠겨있다?

오늘 주제인 '세입자는 현재 없는 것 같으나 임대한 건물의 문이 잠겨 있는 문제'부터 알아보겠습니다. 사실 많은 건물주 분들이 이 단계에서 망설이기도 합니다. 세입자가 분명 나간 것 같은데 나간다는 연락은 없었고 문은 잠겨 있는 경우 입니다.

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결론부터 말씀드리면 이 상황은 세입자가 건물주에게 확실히 건물을 넘겨 준 것이 아니라고 봐야 합니다. 나간다는 통보가 없었다는 것이 가장 결정적이며, 건물주에게 소유권을 넘겨 사용수익하도록 해야 하는데 문이 잠겨 있어 그러지도 못하기 때문입니다.

승소판결이 나왔으니

문을 개방했다면?

나간다는 세입자의 통보가 없었고 문까지 잠겨 있는 상황에서 만약 건물주가 문을 개방했다면 어떤 상황이 벌어질까요? 집주인이나 건물주는 오히려 세입자에게 주거침입 및 영업방해죄로 형사처벌이 될 수 있습니다. 이 상황에서 집주인이나 건물주는 "승소 판결을 받았다"고 맞서는 경우가 있는데요.

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승소 판결문은 법원의 집행 절차를 위한 판결인 것이지 개인이 개인에게 물리적 집행을 하도록 허락한 판결이 아니라점을 명심해야 합니다. 따라서 명도소송에서 승소판결이 나더라도 임대한 건물을 함부로 들어가는 행위를 주의하셔야 합니다.

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승소판결 후 합법적인

절차는 무엇인가?

그렇다면 승소 판결이 난 후에도 세입자가 나간다는 통보가 없었고 문까지 잠겨 있다면 건물주는 어떻게 대처해야 할까요?

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이 때는 판결문을 가지고 법원에 상가 인도집행을 신청하셔야 합니다. 상가 인도집행이란 건물주가 명도소송에서 승소판결을 받았으나 세입자가 스스로 부동산을 인도하지 않는 경우에 건물주의 신청에 의해 법원 집행관이 강제로 세입자의 짐을 반출하는 것을 말합니다.

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이 과정에서 법원 집행관은 세입자의 점포 문을 강제로 개방할 권한이 있으며, 해당 절차가 끝나면 건물주는 자신이 사용 수익하거나 다른 사람에게 재임대 및 매매거래를 할 수 있습니다.

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세입자에게 명도의사를 확실히

물어봐야 한다

명도소송이 끝난 후 가장 안전하게 건물을 인도받는 절차는 앞서 설명한 강제집행입니다. 다만 명소소송 진행 중이거나 승소 판결만으로 건물을 인도받는 경우도 있습니다.

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그건 바로 세입자의 명도의사입니다. 세입자가 건물주에게 건물을 돌려준다고 통보했고 열쇠 및 문개방에 필요한 정보까지 인계한 상황이라면 굳이 강제집행을 거치지 않고 명도가 이뤄진 경우라고 볼 수 있습니다.

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하지만 세입자가 나간다는 통보만 했을 뿐 문은 그대로 잠겨 있다면 세입자에게 재차 명도의사를 확인해야 하며, 명도의사를 확인할 때까지는 문 개방 역시 피하셔야 합??