"세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송을 제기했습니다. 문제는 소송 기간 중 세입자가 자진 퇴거를 했다는 겁니다. 심지어 점유이전금치가처분가지 떨어진 상황입니다. 이 경우 소송을 계속 해야 하는건지 궁금합니다. 만약 소 취하를 안하고 소송을 끝까지 할 수 있나요?"

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소송 전까지는 아무런 반응이 없던 세입자가 명도소송을 시작하자 자진 퇴거하는 사례가 외의로 많이 발생합니다. 건물주 입장에서는 닭 쫓던 심정 마냥 허탈하기만 할텐데요. 여기서 소송을 계속 진행해야 하는지 취하해야 하는지 혼란을 겪기 마련입니다.

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그래서 오늘은 명도소송 중 세입자가 스스로 퇴거할 시 건물주는 어떤 선택해야 하는지 방법을 제시해 드리는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해주시기 바랍니다.

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엄정숙 부동산전문 변호사, "명도소송 중 임차인 퇴거? 소송 취하 하세요"

“계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 문제는 소송이 진행 중인데 세입자가 자진해서 퇴거했다는 겁니다. 이 경우 소송을 계속 진행해야 하는 건지 궁금합니다. 소 취하를 하지 않고 소송을 끝까지 할 방법은 없나요?”명도소송 중 세입자가 자진 퇴거할 경우 집주인은 허탈감을 토로한다. 계...

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명도소송 청구원인을

따져보자

명도소송의 주된 목적은 세입자에게 임차한 목적물을 인도 받는 것입니다. 임대차 해지 사유에 해당하는 행동을 했고 건물주가 계약 해지통보를 했음에도 세입자가 계속 부동산을 점유하고 있기 때문입니다.

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그런데 소송 진행 도중 세입자가 자진해서 퇴거했다면 어떨까요? 청구원인에 대입하여 따져보면 소송을 제기한 목적을 달성한 상태라고 볼 수 있습니다. 즉 소송을 제기한 청구원인이 사라졌다는 말입니다.

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따라서 원칙적으로는 소송 중 세입자가 자진 퇴거를 했다면 건물주는 소송을 취하하는 것이 맞습니다. 만약 세입자가 자진퇴거를 했음에도 건물주가 소송을 이어나간다면 더 이상 재판을 유지할 청구 취지가 없어졌기에 법원에서 기각 명령을 내리게 됩니다.

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소송 취하 없이

진행되는 경우도 있다

세입자가 명도소송 중 자진 퇴거를 했지만, 소송을 계속 이어나가는 경우도 있습니다. 건물주가 세입자에게 임차한 목적물 인도와 더불어 연체한 임대료를 함께 청구했을 경우입니다.

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쉽게 말해 세입자가 재판 중에 건물주에게 부동산을 인도했다고 하더라도 미납한 임대료가 남아 있는 경우 소송을 취하할 필요 없이 계속해서 재판 진행 후법원으로부터 미납한 임대료 지급에 관한 판결을 받는 것입니다.

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하지만 여기서도 건물주가 판단했을 때 착각하기 쉬운 부분이 있습니다. 세입자가 임대료를 연체했다고 해서 무조건 소송을 이어나갈 순 없습니다. 세입자가 연체한 금액이 보증금을 넘어섰을 때 부당이득 반환에 대한 판결이 필요하다는 말입니다.

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따라서 세입자가 연체한 임대료 액수가 보증금보다 적다면 세입자의 자진 퇴거와 동시에 소송을 취하하고 미납한 연체료를 제외한 보증금을 세입자에게 반환해야 합니다.

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점유이전금지가처분이 떨어진 후

세입자가 자진 퇴거한다면?

명도소송을 진행할 때 건물주들은 대부분 점유이전금치가처분까지 함께 신청하는 경우가 많습니다. 그런데 "가처분이 떨어진 후 세입자가 스스로 나갈 수 있나? 가처분에 영향을 받지 않나" 생각하시는 경향이 있는데요.

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점유이전금지가처분은 소송 진행 중 세입자가 다른 제3자에 부동산은 이전 시키지 말라는 법적 명령일뿐 스스로 퇴거하는 부분에 대해서는 강제할 수 없습니다. 때문에 가처분 신청이 떨어졌다고 해서 소송을 이어나갈 근거가 되지는 않습니다.

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자진 인도와 자진 퇴거

여부를 확실히 판단하자

한편 건물주는 세입자가 자진 인도를 했는지 자진 퇴거를 했는지 판단하셔야 합니다. 즉 명도소송 기간 중 세입자 자신의 짐을 모두 빼낸 후 건물주에게 열쇠나 디지털 도어룩 비밀번호를 알려주고 나갔는지, 그저 퇴거 통보만 했을뿐 문은 그대로 잠겨 있는지 확인이 필요하다는 말입니다.

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전자의 경우에는 확실히 건물주에게 부동산이 인도된 경우지만 만약 후자, 자진 퇴거에 해당한다면 세입자가 퇴거 사실만 통보했을 뿐 명도의무를 지키지 않은 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

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따라서 자진 퇴거에 해당한다면 ▲세입자에게 다시 한번 명도 의사가 있는지 여부를 확인하고 ▲열쇠나 문 개방에 필요한 정보를 인계받기 ▲세입자의 잔짐이 있다면 처리 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

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만일 세입자가 퇴거 통보 후 확실한 명도의사를 확인하려는 건물주의 연락을 피한다면 소송 취하 없이 명도소송을 진행하여 강제집행을 통해 건물을 인도 받으시면 됩니다.

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명도소송에 관련된

법률 상담은 어디에?

저희 법도 명도소송센터로 문의해주시는 내용을 살펴보면 혼자 명도소송을 진행하다 잘못된 판단으로 낭패를 봤다는 분들이 많습니다.

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그만큼 명도소송에서는 변수가 많고 알아야 할 법률 지식도 많은데요. 따라서 혼자 명도소송을 제기하는 것은 상당히 큰 위험을 수반하는 일입니다.

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